오피스 대거 들어서는 여의도.... 오피스텔·레지던스 쏟아진다 ㅣ 어쩌나! 여의도 최고층 파크원,...입주기업 2곳뿐
여의도 오피스 속속 주거로…오피스텔·레지던스 3천가구
여의도에 파크원, 여의도우체국 빌딩 등 프라임 오피스가 대거 들어서는 것에 맞춰 주거시설도 앞으로 5년 내 약 3000가구 들어설 예정이다. 그동안 여의도 일대 주거환경은 재건축이 막히자 `쇠퇴 일로`를 겪고 있었는데, 대형 오피스 빌딩 공실률이 높아지고 시장이 재편되는 과정에서 고품질 주거시설이 들어서는 것이다. 직주근접을 원하는 여의도 직장인들 관심이 뜨거울 전망이다.
여의도우체국 빌딩 조감도
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23일 부동산 개발회사 신영에 따르면 옛 MBC 용지에 지하 6층~지상 최고 49층, 4개동 규모의 복합단지 `브라이튼 여의도`가 2023년까지 조성된다. 브라이튼 여의도는 전용면적 29~59㎡ 오피스텔 849실과 전용면적 84~136㎡ 아파트 454가구, 오피스 및 상업시설 등으로 구성되며 GS건설이 시공을 맡았다. 지난해 오피스텔 분양 당시 849실 모집에 2만2462건이 접수돼 평균 26대1의 경쟁률로 흥행했다. 올해 6월 옛 메리츠종합금융 자리(여의도동 44-5)에서 분양한 힐스테이트 여의도 파인루체 오피스텔 210실도 경쟁률이 높았다.
NH투자증권이 파크원 타워2동으로 옮기면서 공실이 된 여의도공원 맞은편 NH투자증권 빌딩은 생활형 숙박시설로 탈바꿈한다. 현재 서울시 건축심의를 통과한 상태인데 지하 6층~지상 56층 총 347실이 공급된다. 업계 관계자는 "여의도공원을 조망할 수 있는 고급 레지던스로서 송파구 롯데월드타워에 들어선 롯데 시그니엘과 비슷하다"며 "마스턴투자운용이 NH투자증권 빌딩 바로 옆에 있는 KTB빌딩도 인수했는데 이 또한 주거시설로 기획 중인 것으로 알고 있다"고 전했다. 여의도역 인근 옛 한진해운 빌딩도 부동산개발회사 MDM에 인수된 후 지하 6층~지상 29층 932실 규모 생활형 숙박시설로 재단장할 준비를 하고 있다. 현재 영등포구청에서 인허가가 진행되고 있다. 업계는 신영과 MDM, 그리고 마스턴투자운용의 주거시설을 합치면 도합 3000가구가 공급될 것으로 내다보고 있다.
[나현준 기자] 매일경제
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/10/1089686/
여의도 최고층 파크원의 눈물…준공 3개월 되도록 입주기업 2곳뿐
여의도 오피스 공실주의보
69층 건물서 3.5개층만 계약
3년후 재계약 불확실성에
임차의향서 내고도 미계약
포스코건설 책임임대 3년후엔
"주변 공실률 더 높아질수도"
붉은 줄로 유명한 여의도의 새 랜드마크 파크원이 13년에 걸친 공사 끝에 지난 7월 준공됐지만 현재까지 대부분 사무실이 비어 있는 것으로 드러났다. 입주의향서를 제출한 기업이 많은데도 불구하고 현재 `3년 단기`만 임대료를 확정지은 상황이라 장기 임차를 원하는 기업들이 `불확실성`을 이유로 계약을 꺼리기 때문이다. 이에 더해 오는 12월 여의도우체국 빌딩도 준공을 앞두고 있어 여의도 프라임 오피스 공실률은 한동안 높게 유지될 예정이다. 프라임급 오피스란 건축연면적 기준 서울에서 3만3000㎡ 이상 오피스 빌딩이 해당된다.
파크원은 타워1동과 타워2동(NH투자증권 소유) 그리고 페어몬트 호텔과 현대백화점으로 구성된다. 이 중 타워1동은 전체 면적의 약 75%에 달하는 16만5289㎡(약 5만평)에 대해 포스코건설이 준공 후 3년간 임차를 책임져야 한다. 임차인을 못 구하면 포스코건설이 임대료를 내야 한다. 타워1동에 임차의향서를 낸 기업으로는 녹십자, 외국계 기업 등이 있는데 이들 기업이 모두 계약하면 연면적 기준 약 2.9만평 규모여서 공실률은 절반 수준까지 떨어진다.
올해 7월 준공된 여의도 파크원 전경. 현재 대부분의 오피스가 미계약 상태다. [매경DB]
하지만 임차의향서를 내고도 계약을 꺼리는 사례가 상당하다. 그 이유는 `계약 기간`이다. 내부 인테리어를 직접 다 하고 입주해야 하는 기업 입장에선 5~10년 장기 임대차 계약을 선호하는데, 포스코건설은 `3년 임대료`만 책임져서 이후 임대료는 파크원 공사 발주처(시행사)인 Y22프로젝트금융투자와 협의해야 한다. 임대료 책정의 `불확실성`이 높은 것이다.
12월 여의도역 인근에 들어설 여의도우체국 빌딩이란 대체재가 존재하는 것도 걸림돌이다. 지상 33층의 이 건물 임대료는 전용면적 3.3㎡당 17만원 정도다. 특히 공공기관(우체국)이 운영 주체여서 장기 임차를 안정적으로 보장받을 수 있는 게 장점이다. 이 빌딩엔 KTB투자증권, 유수홀딩스 등 유수 기업들이 이미 장기 임차 계약을 완료했다.
포스코건설은 어떻게든 공실률을 낮추고자 할인 정책까지 쓰고 있다. `파크원 임대료 정보`에 따르면, 중층부(지상 24~37층) 오피스 임대료는 3.3㎡당 보증금 108만원, 월 임대료 10만8000원, 월 관리비 4만3000원이다. 이는 전체 임대면적 기준이어서 오피스 전용면적 기준으로 환산하면 오피스 3.3㎡당 총 임대료(임대료+관리비)는 약 30만원이다. 1000평 오피스를 쓰려면 보증금 21억원에 월 임대료 3억원을 납부해야 한다.
포스코건설은 임대료를 절반가량 할인해주는 렌트프리(Rent Free) 제도까지 쓰는 실정이다. 업계 관계자는 "관리비 중 최소 30% 정도가 수익으로 남기 때문에 임대료를 깎더라도 관리비만 온전히 받으면 포스코건설 입장에선 적자는 보지 않게 된다"고 전했다. 전용면적 3.3㎡당 30만원에 달하는 파크원 중층부 임대료는 실질적으로 약 17만원 선(관리비는 유지)까지 내려가 여의도우체국과 비슷하게 됐다. 또 다른 업계 관계자는 "원래 가격이 높다보니 입주기업들이 3년 후 높은 임대료를 요구할까봐 주저한다"며 "발주처가 전향적으로 나와야 한다"고 밝혔다.
한편 파크원, 여의도우체국에 이어 2023년 사학연금회관 빌딩도 완성되면 공급과잉으로 향후 수년간 여의도 공실률은 꽤 높은 수준으로 유지될 전망이다.
[나현준 기자] 매일경제
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/10/1090106/
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