10년 후에도 빛볼 투자 전략은… “꼬마빌딩? 땅? 재건축ㆍ재개발이 최고”


부동산 전문가 55.1% “부동산 투자 수익률, 다른 자산 앞설 것”


   10년 후에도 빛을 볼 수 있는 부동산 투자 전략은 무엇일까? 아파트는 여전히 으뜸 부동산 투자 자산으로 꼽혔다.


건설·부동산 분야 전문가 가운데는 투자 포트폴리오에서 부동산 투자수익률이 다른 자산을 앞설 것이란 생각이 우세했다. 앞으로 10년 동안 국내·외 주식과 채권 등과 비교할 때 부동산 투자수익률이 어떨지 묻자 절반 이상이 부동산 손을 들어줬다. ‘매우 낫다’고 응답한 전문가가 5명(17.2%), ‘낫다’는 전문가가 11명(37.9%)이었다. 다른 자산보다 수익률이 떨어질 것이라 예상한 전문가는 4명(13.8%)이었고 매우 뒤처질 것으로 점친 이는 한 명도 없었다.



이름을 밝히길 원치 않은 한 전문가는 “주택시장의 경우 다주택자 규제 정책이 10년 간 시장을 움직일 것”이라면서도 “여러 가지 정책을 써도 시장 점유율이 높은 다주택자를 움직이지 못하면 정책 효과가 없다고 봐야 한다. 지금 투자자 사이에선 존버(팔지 않고 끝까지 버티기)가 대세”라고 말했다.




이들이 추천하는 부동산 투자처는 어딜까. 재건축 아파트와 재개발 구역이 나란히 1, 2위에 올랐다. 응답자 29명 가운데 각각 11명(37.9%), 8명(27.6%)이 재건축 아파트와 재개발 구역을 여유자금 투자처로 꼽았다.


두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “도심 재정비사업은 서울의 주택 공급 및 노후 주택 정비사업의 기본 밑그림”이라고 평가했다. 시점이 문제일 뿐 서울에 주택, 특히 주거 선호도가 높은 아파트를 공급하기 위해선 재건축·재개발 규제 완화가 필수적이라는 게 전문가들의 대체적인 의견이다.


토지(7명·24.1%)나 꼬마빌딩이라 불리는 중소형 빌딩(3명·10.3%)은 정비사업장에 뒤처졌다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “토지나 꼬마빌딩은 투자수익률 편차가 너무 크다”며 “인근에 개발사업지가 있다면 금방 호재를 누릴 수 있지만 투자한 지 10년이 넘어도 원래 매입 가격도 못 건질 수 있다”고 했다.



향후 가격 전망에선 아파트와 토지가 엎치락뒤치락했다. 앞으로 10년간 자산 가격이 ‘오른다’ 혹은 ‘많이 오른다’고 답한 전문가 비율은 토지가 82.7%, 아파트가 79.3%였다. 상가 가격 상승을 점친 비율은 그보다 뒤처진 44.8%였다. 자산 가격이 내려갈 것이라고 응답한 비중은 아파트와 토지가 똑같이 10.3%였다.


반면 상가에 대해선 27.6%가 평균 이상으로 값이 내려갈 것으로 내다봤다. 양지영 양지영R&C연구소 소장은 “상가 같은 경우엔 그동안 공급이 꾸준히 늘어난 데다가 최근 코로나19 팬데믹(대유행) 영향으로 수요 감소가 예상된다”고 말했다.

박종화 기자 이투데이



10년 후에도 여전한 ‘내집 마련 꿈’… 대세는 ‘전용 84㎡ 판상형’ 아파트


현재와 같은 '중형 아파트' 선호현상 지속될 듯

일조ㆍ전망 좋은 4베이 '금상첨화


“아무리 시대가 변해도 대한민국에서 결혼하고 애 낳고 살려면 내집 마련이 최우선 과제죠. 있는 돈 없는 돈에 대출까지 끌어 모아 번듯한 아파트 한 채 장만해놔야 한숨 돌리고 안심이 되는 나라 아닙니까.”


지금의 3040세대가 4050세대로 올라가는 2030년 한국의 주거 선호도는 지금과 별반 다르지 않을 것 같다. 최근 들어 저출산에 따른 인구 감소와 1·2인 가구 증가로 중대형(전용면적 85㎡ 초과) 위주로 형성된 아파트 선호도가 점차 소형(전용 60㎡ 이하)급으로 이전할 것이란 관측도 있긴 하다. 하지만 전문가들은 10년 후에도 여전히 현재와 같은 중형(전용면적 60㎡ 초과~102㎡ 이하) 아파트가 가장 인기가 많을 것이란 데 대체로 의견을 같이 했다.




가구당 인원은 줄어들더라도 집이 단순한 주거 공간에서 일과 휴식, 여가생활을 누리는 복합 공간으로 재편되면서 오히려 더 넓은 집을 찾게 될 것이란 분석에서다. 코로나19 사태 장기화와 미세먼지 악화 등 예측할 수 없는 미래 환경이 다가올수록 보다 쾌적하고 편안한 내 집에서 보내는 시간이 늘어날 것이기 때문이다. 여기에 햇볕이 잘 들고 숲과 강이 내려다보이는 전망을 갖춘 4베이(Bay) 판상형 구조의 집이라면 금상첨화겠다.




이투데이가 부동산 전문가 29명을 대상으로 설문조사한 결과, 10년 후 주거 점유 형태로는 여전히 자가 소유 비중이 높을 것이란 예측이 많았다. 또 전세 비중은 확연히 줄어들고 월세 비중은 높아질 것으로 전망됐다.


10년 후 자가점유율 전망치 ‘40% 이상’ 과반

선호하는 주택 평면 구조는 ‘판상형’이 압도적


주택 점유 형태 변화를 묻는 질문에서 10년 후 자가 점유율(자기 집에 사는 비율) 전망치가 ‘40% 이상’이라는 답변이 58.6%로 과반을 차지했다. 이어 ‘30% 이상~40% 미만’일 것이란 응답이 13.8%를 나타냈다. 자가 점유율이 ‘30% 미만’ 수준으로 떨어질 것이란 예상은 3.4%에 불과했다.


10년 후 선호 주택 형태를 묻는 질문에는 ‘아파트’라는 답이 86.2%로 절대 우위를 나타냈다. 단독주택은 10.3%로 뒤를 이었다. 연립주택과 다가구주택을 선호 주택으로 꼽은 전문가는 없었다.



10년 후 선호하는 아파트 면적으로는 지금과 같은 ‘중형’을 찾는 사람이 많을 것이란 데 65.5%가 몰렸다. 다음으로 ‘대형’과 ‘소형’ 면적의 아파트를 선호할 것이란 전망치는 17.2%로 같았다.


10년 후에도 대부분의 사람들이 전용 84㎡ 이상의 중대형을 찾을 것이란 답변이 82.7%로 압도적인 가운데, 1인 가구 증가세에 발맞춘 소형 아파트 역시 수요가 꾸준할 것이란 관측이다.




선호하는 주택 평면 구조로는 ‘판상형’을 꼽는 답변이 69%로 가장 많았다. 이어 ‘혼합형’(판상형+타워형) 17.2%, ‘타워형’ 10.3%로 순으로 조사됐다. 아파트 평면 트렌드가 판상형에서 타워형으로 갔다가 혼합형을 찍고 다시 판상형으로 돌아갈 것이란 관측이다. 여러 장단점을 따져봤을 때에도 역시 ‘구관이 명관’이라는 답변이 돌아온 셈이다.


판상형 아파트는 가구 전체가 나란히 한 쪽을 향해 배치되는 구조다. 대부분 남쪽 방향으로 창을 내면서 거실과 베란다에 햇볕이 잘 들고 통풍이 좋은 게 장점이다.


타워형(탑상형)은 가구 별로 동서남북 여러 방향으로 배치해 디자인이 뛰어나고 다양한 조망이 가능하다는 특징이 있다. ‘Y형’, ‘X형’, ‘ㅁ형’ 등 다양한 설계가 가능하지만 환기가 불편하고, 건축비가 올라가 분양가가 상대적으로 비싸다는 단점이 있다.


혼합형은 판상형의 장점인 채광과 통풍, 타워형의 장점인 조망을 결합한 형태로 지어진다. 아파트 동들이 서로 마주보지 않는 구조로 남동향이나 남서향으로 배치하는 게 일반적이다.


부동산 전문가들은 주택시장이 실수요자 위주로 재편되면서 뛰어난 디자인과 조망권보다는 풍부한 일조량과 환기성을 갖춘 실용적인 판상형이 향후에도 인기를 끌 것으로 내다봤다.

이정필 기자 이투데이

케이콘텐츠

728x90
Posted by engi, conpaper Engi-

댓글을 달아 주세요