"재건축 아파트 다주택자에게 집 사면 입주권 못 받아" ㅣ 공동명의 1주택, 단독명의보다 세금 더 많이 내야

재건축 아파트 다주택자에게 집 사면 입주권 못 받아

    노모(47)씨는 서울 서초구에서 재건축 사업을 추진하는 아파트 단지에 살고 있다. 2년 전 같은 단지에 살던 아버지가 세상을 떠나며 물려준 집을 합쳐 2주택자가 됐다. 주택 보유세는 2018년 1000만원, 지난해 1900만원으로 올랐고 올해는 3700만원 정도 내야 한다. 노씨는 아파트 두 채 중 한 채를 팔기로 마음먹고 지난 4월 계약서를 썼다. 하지만 계약은 곧 깨졌다. 매수자가 재건축 후 새 아파트의 입주권을 받을 수 없다는 사실을 알게 돼서다.

 

매수자가 새 집 입주권 받으려면

여러 채 다 사거나 공동명의해야

추가 분담금, 재산권 분쟁 소지도

3년간 23번의 부동산 대책이 나오면서 규제끼리 충돌해 집을 팔지 못하는 상황까지 생겼다. 사진은 서울 대표 재건축 단지인 서울 강남구 대치동 은마아파트 전경. [뉴스1]

재건축 추진 단지에서 1주택자의 집을 사면 새 아파트의 입주권을 받을 수 있지만, 노씨 같은 다주택자의 집을 한 채만 사면 조합원 입주권이 나오지 않는다. 결국 매수자는 노씨를 상대로 계약 파기에 따른 위약금 소송을 제기했다. 노씨는 “대출도 막히고 집도 못 팔고 세금도 못 내 신용불량자가 될 판”이라고 말했다.

 

정부는 2017년 6·19 부동산 대책에서 재건축 조합원 지위 양도를 제한하는 규제를 도입했다. 같은 재건축 단지에선 여러 채를 보유해도 입주권은 한장만 나온다는 내용이다. 다만 노씨가 사는 단지처럼 정부 대책 발표 전에 사업시행인가를 받은 단지에는 해당 규제를 적용하지 않았다. 따라서 노씨가 재건축 사업이 끝나기 전까지 집을 팔지 않으면 새 아파트의 입주권 두 장을 받을 수 있다.

 

다만 새 아파트의 준공 전에 노씨 같은 다주택자가 집을 팔려고 하면 문제가 생긴다. 다주택자에게 집을 산 사람은 재건축 조합원 자격을 얻을 수 없기 때문이다. 재건축 사업 도중에 조합원 수가 늘어나는 것을 방지하기 위해서다. 조합원이 아니면 새 아파트의 입주권도 받을 수 없다. 국토교통부 관계자는 “조합원 한 명이 보유하는 아파트들은 하나로 묶인 것으로 본다. 따라서 두 채 중 한 채를 팔아도 지분을 나눠 가진 것으로 간주한다”고 말했다.

이때 매수자가 선택할 수 있는 방법은 세 가지다. 첫째는 노씨 같은 다주택자가 보유한 주택을 모두 사들이는 것이다. 그만큼 매수자의 자금 부담이 커지는 것이기 때문에 쉽지 않은 선택이다. 둘째는 다주택자와 공동으로 입주권을 받는 방법이다. 이 경우 새 아파트 준공 후 소유권 등기도 공동으로 올려야 한다. 모르는 사람끼리 주택을 공동으로 소유하면 여러 가지 복잡한 문제가 생길 수 있다. 재산권 다툼의 가능성이 있고 세금 납부의 책임도 꼬이기 쉽다. 재건축 조합에 추가 분담금을 내야 한다면 누가 얼마를 부담해야 하는지도 서로 입장이 갈릴 수 있다.

 

셋째는 새 아파트 입주권을 포기하고 현금으로 돌려받는 방법(현금청산)이다. 재건축 조합은 감정평가사가 평가한 가격을 기준으로 현금청산을 해준다. 통상 현금청산은 새 아파트의 시세보다 싸기 때문에 매수자 입장에선 투자가치가 떨어진다. 재건축 단지에서 집을 살 때는 새 아파트의 입주권을 바라는 경우가 대부분이고 현금청산을 원하는 경우는 거의 없다.

 

일부 지방자치단체는 이런 유형의 주택 거래를 아예 금지하고 있다. 각종 분쟁이 생길 수 있어서다. 서초구청 관계자는 “매수자가 조합원 지위를 얻지 못할 때는 매도자가 보유한 가구 중 일부만 팔 수는 없다고 보고 있다”고 말했다.

최현주 기자 chj80@joongang.co.kr 중앙일보

20년 공동명의한 1주택 노부부…단독명의보다 248만원 더 내

종부세, 공동명의 ＞단독명의

단독명의만 고령·장기보유 공제

집값 급등하자 공동명의 불리해져

올 공시가 16억부터 종부세 역전

     부부 공동명의로 16억원(공시가격 기준, 시가 20억원)이 넘는 서울 아파트를 15년 이상 보유하고 있는 1주택자는 올해부터 단독명의일 때보다 더 많은 보유세(재산세+종합부동산세)를 내야 하는 것으로 파악됐다. 공시가격 20억원대 아파트를 공동명의로 소유한 1주택자는 이미 지난해부터 보유세 부담액이 단독명의보다 커진 것으로 조사됐다.

24일 한국경제신문이 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)에게 의뢰해 서울 주요 지역 아파트의 보유세를 추산한 결과 이같이 나타났다. 1주택자인 만 65세 이상 부부가 15년 이상 아파트를 보유한 것을 가정한 결과다.

지난해 공시가격이 13억6800만원인 서울 잠실 주공5단지아파트(전용면적 82.6㎡)를 부부 공동명의로 보유하고 있으면 재산세와 종부세를 합해 모두 465만원을 냈다. 단독명의 보유세(478만원)보다 13만원가량 적었다.

올해엔 공동명의 때 보유세가 637만원으로 단독명의(636만원)와 비슷해지고, 내년에는 공동명의 보유세가 817만원으로 급증해 단독명의(728만원) 때보다 90만원가량 많아지는 것으로 나타났다.

올해 공시가격이 20억3700만원인 서울 강남의 한 아파트를 기준으로 하면 공동명의와 단독명의 보유세 차이는 더 커진다. 지난해 공동명의 보유세는 587만원으로 단독명의(584만원)보다 3만원가량 적었다. 올해엔 공동명의 보유세가 897만원으로 급증해 단독명의(849만원)보다 48만원 많아졌다. 두 경우 모두 재산세(지방교육세 등 포함)는 663만원으로 같지만 종부세(농어촌특별세 포함)가 각각 234만원(공동명의), 186만원(단독명의)으로 차이났다. 내년엔 공동명의(1234만원)와 단독명의(986만원)의 보유세 격차가 248만원으로 벌어지는 것으로 추산됐다. 이때도 재산세는 758만원으로 같지만 종부세가 476만원, 228만원으로 차이가 난다.

이처럼 공동명의가 단독명의보다 불리해지는 건 공동명의 때 고령자·장기 보유 공제 혜택이 사라지기 때문이다. 고령자 공제율은 연령별로 10~30%까지며 장기 보유 공제는 보유기간별로 20~50%다. 고령자 및 장기 보유를 합한 합산 공제율은 올해까지 70%며 내년엔 80%로 올라간다.

공동명의로 하면 종부세 공제액이 각각 6억원씩 12억원으로, 단독명의 때 9억원보다 늘지만 공제 혜택이 사라지면서 16억원 이상이면 세부담이 오히려 커지는 것이다. 윤희숙 미래통합당 의원이 “이 같은 공동명의 역차별은 부동산은 남편만 가지라는 것이다. 지금이 조선시대도 아니고 시대에 역행한다”고 지적한 이유다.

정인설 기자 surisuri@hankyung.com 한국경제

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