260만원짜리 성남 폐가, 1억6000만원에 낙찰...왜 ㅣ 국세청에 뿔난 임대사업자들


260만원짜리 성남 폐가가 1억6000만원에 낙찰된 까닭은?


    경기 성남시 수정구 금토동에 위치한 10평 남짓한 폐가가 감정가 260만원의 62배가 넘는 1억6000만원에 낙찰돼 경매 투자자 사이에서 화제가 되고 있다.


2일 지지옥션에 따르면 지난달 22일 수원지법 성남지원에서 열린 금토동 한 단독주택(금토동 502번지) 경매에 응찰자 13명이 몰려 무려 1억6000만원에 낙찰됐다. 이 물건은 토지 소유자가 따로 있어 건물만 경매에 부쳐졌다. 오랫동안 공가로 방치된 폐가로, 연면적도 29.5㎡(약 9평)에 불과하다. 개발제한구역(그린벨트)이라 신축도 사실상 불가능하다.


이런 물건이 차순위 응찰자도 1억원을 베팅할 정도의 관심을 끌었다. 앞선 지난 4월 경매에서 한차례 낙찰됐다가 대금 미납으로 다시 경매에 부쳐졌는데, 당시에도 응찰자 19명이 몰리며 2억3000만원(감정가 88배)에 낙찰됐다.


 

지난 22일 감정가의 62배가 넘는 1억6000만원에 낙찰된 경기 성남시 금토동 단독주택 내부. /지지옥션 제공


보잘 것 없어 보이는 폐가에 투자자들이 몰린 이유가 뭘까. 이 주택이 토지 경매에서 ‘로또’로 불리는 이축권(移築權)을 노릴 만한 물건이라는 입소문이 퍼져서다. 이축권이란 그린벨트 안에 있던 주택이 공익사업 등으로 철거될 경우 그린벨트 내 다른 곳에 건물을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 아무 곳에나 마음대로 건물을 새로 지을 수는 없고, 인근 지역·제한된 대지면적으로만 신축이 가능하다.




이 필지는 현재 택지지구에 포함돼있지 않다. 향후 개발 예정 계획도 없다. 투자자들은 10년 뒤일지, 30년 뒤일지 모를 공익사업으로 이축권이 주어지는 것을 기대하고 투자한 것으로 보인다. 추후 공익사업지로 개발될지 아닐지 아무도 알 수 없고 가능성도 매우 낮지만, 운이 좋으면 수십억원 땅으로 탈바꿈할 수도 있는 1억6000만원짜리 로또를 산 셈이다.


다만 일반적인 개발허가지역 내 주택과 달리 이 주택은 이축권을 받기 위해 주무관청 허가의 문턱도 넘어야 한다. 당첨금 없는 로또가 될 수도 있다는 얘기다.


수정구청 관계자는 "이축권을 행사할 수 있을지 여부는 일반 건축물대장이 아닌 ‘개발제한구역 건축물관리대장’에 포함돼 있느냐에 달려있다"면서 "해당 건물은 개발제한구역 대장에 등록돼 있지 않아 현재로선 건물을 매입해도 이축권을 행사할 수 없다"고 했다.


그는 이어 "결국 소유주가 개발제한구역 대장 등재 요청을 한 뒤 승인을 받아야 하는데, 현재로선 이 주택이 개발제한구역 대장에 등록되지 않은 이유를 알 수 없기 때문에 승인 여부를 알기 어렵다"면서 "연초부터 이 건물의 이축권 행사가 가능한지 묻는 투자자 문의가 쏟아졌는데, 답변 드리기 어렵다는 쪽으로 대답했다"고 덧붙였다.

고성민 기자 조선비즈 




"100만원짜리 시골집을 하나 더 사면 되나요?"… 국세청 유권해석에 뿔난 임대사업자들


    "장기보유특별공제(장특공) 못 받는다고 하면 100만원짜리 농가 주택을 하나 사서 임대주택으로 등록하렵니다. 그럼 1호 이상 소유자니까 세금 공제 받을 수 있지요?"


국세청이 임대주택 1가구를 부부 공동명의로 가지고 있는 경우, 장기보유특별공제 70%를 해줄 수 없다는 유권해석을 내리면서 임대사업자들이 혼란에 빠졌다. 대응책을 마련하기 시작한 사람들은 주된 전략 중 하나로 농어촌 등지에서 값이 싼 임대주택을 하나 더 구입하는 방안도 고려하는 것으로 알려졌다.





1일 부동산 업계에 따르면 장기보유특별공제란 주택을 처분할 때 보유기간에 따라 양도소득세를 깎아주는 제도다. 2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택을 임대사업자로 등록해 8년 이상 장기 임대할 경우, 양도소득세를 최대 70%까지 감면해준다. 보증금을 일정 수준 이상 올리지 못하는 등 여러 제약이 있는데도 8년 이상 꾸준히 임대주택을 공급했다는 점을 감안해 임대사업자에게 주는 일종의 ‘당근’이다.


최근 문제가 불거진 것은 등록한 임대주택을 부부공동명의로 가진 경우다. 국세청은 최근 세무상담서비스를 통해 주택 1가구를 임대주택으로 등록해 8년 이상 장기임대를 하더라도 부부 공동명의라면 장기보유특별공제를 받지 못할 수 있다고 안내했다. 이는 세무당국이 지난 5월에 한 유권해석에 따른 것이다.




유권해석은 자녀에게 주택을 일부 증여해 부자간 공동명의인 집 한 채를 임대주택으로 했을 경우, 장기보유특별공제를 받을 수 있는 지에 대한 질의에서 이뤄졌다. 세무당국은 임대사업자의 정의가 내려져있는 민간임대주택에 관한 특별법을 거론하며 이 경우 장기보유특별공제가 불가능하다고 답했다.


민간임대주택에 관한 특별법에서는 임대사업자를 ‘공동주택 1가구 이상을 보유한 이’라고 정의하고 있다. 공동명의인 임대주택 한 가구만 가지고 있다면 소유분이 0.5가구씩이므로 임대사업자의 정의를 충족하지 않기 때문에 장기보유특별공제가 불가하다는 것이다.


해석을 내놓자 국세청 세무상담 서비스에는 이와 관련한 불만과 상담이 폭주했다. 이후 세무당국은 유권해석의 맥락이 부부 공동명의가 아닌 부자 공동명의 사례여서 상황이 조금 다르다는 설명을 곁들이면서도 부부 공동명의인 임대주택 1가구를 장기임대할 때 장기보유특별공제를 받을 수 있는 지는 다시 해석이 나와야 한다는 입장을 밝혔다.


국세청 관계자는 "70%까지 장기보유특별공제를 받지 못하더라도 30%까지는 혜택을 볼 수 있다"면서 "기획재정부로 재질의가 들어가기도 한 만큼 상황을 기다려야 확답을 줄 수 있다"고 했다.


임대사업자들은 나름의 대응 방안을 마련하고 있다. 일단 대다수는 국세청의 유권해석이 다시 나올 때까지 기다리겠다는 입장이다. 하지만 유권해석이 나오지 않을 경우를 대비해 임대주택을 추가로 마련하는 것을 고려하는 이들도 있다. 공동명의인 임대주택을 하나 더 추가하면 1인당 보유 가구 수가 0.5가구가 아닌 1가구가 되므로 장기보유특별공제를 받을 수 있게 된다는 논리다.


대상으로는 상대적으로 가격이 저렴한 농가주택 등이 꼽히고 있다. 임대주택사업자에 대한 혜택이 많이 사라진 현재로선 임대주택을 추가로 구입해도 받을 수 있는 혜택이 많지 않기 때문이다. 정부는 한때 민간 임대사업자에게 종합부동산세 배제 등의 혜택을 줬지만, 다주택자를 양산한다는 지적에 혜택을 점차 줄이고 있다.


현재는 공시가격 6억원 미만, 전용면적 59제곱미터 이하일 때 취득세와 재산세 일부(2주택부터)를 감면 받을 수 있다. 한 임대사업자는 "농가 빈집 100만원짜리를 사고 그 돈은 버린다고 생각해도 장특공을 받는 편이 낫다"면서 "하지만 임대주택은 공실로 둘 수가 없기 때문에 고민이 크다"고 했다.


국세청의 법령 해석에 오류가 있다는 세무사들도 있다. 임대사업자가 장기보유특별공제를 받으려면 조세특별제한법에 따라 조건을 충족해야 하는데, 이 조건에 공동명의는 허용하지 않는다는 요건이 없기 때문이다. 한 국세청 출신 세무사는 "조세특별제한법에 나열된 조건을 


충족하면 받을 수 있는 장기보유특별공제에 민간임대주택에 대한 특별법을 들이대 특별공제가 안 된다고 해석하는 것엔 무리가 있다"고 했다.


임대사업자 제도가 혼선을 빚은 것은 이번이 처음은 아니다. 과거 임대료를 연 5%까지 인상할 수 있는지, 2년 계약당 5%까지 인상 가능한지를 두고 논란을 빚는 등 제도 안내가 명확치 않은 부분에 대한 논란이 여러번 있었다.

연지연 기자 조선비즈 

케이콘텐츠



댓글()