금(金)퇴족도 주택연금 활용한다 ㅣ 은행 상품으로 돈 불리는 요령

 

[그게머니] 매달 102만원 받는다···금퇴족 절반 택한 노후 비법  

   자녀에게 손 벌리기도 미안하죠. 이때 생각해 볼 만한 게 주택연금입니다. 노후 대비가 비교적 잘 된 금(金)퇴족도 절반 이상이 주택연금을 활용할 계획이라네요. 이유가 뭘까요?

정책브리핑

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#벌써 7만명이 매달 102만 원씩

=주택연금은 소유하고 있는 주택을 담보로 제공하고, 매달 금융기관에서 조금씩 대출을 받는 연금상품이다. 대출과 반대라 역모기지론으로 불린다.

 

=만 55세 이상, 보유한 주택의 가격(시가)이 9억원 미만이면 가입할 수 있다. 다주택자도 합산가격이 9억원 이하면 된다. 가입 범위를 넓히기 위해 ‘시가 9억원 이하’를 ‘공시가격 9억원 이하’로 바꾸는 방안을 추진 중이다.  

 

=올해 3월 기준으로 7만3000명이 가입했는데 연금액은 평균 월 102만원이다. 평생 정액을 받거나, 일부 금액은 수시로 찾아 쓰고 나머지 금액만 연금으로 받는 방법도 있다.

#주택연금으로 주담대 상환도 가능

=연금으로 받을 돈 중 일부를 일시금으로 받아 주택담보대출을 상환하는 대출상환형 주택연금도 있다.

 

=주택을 팔아 대출을 갚고 가격이 싼 주택으로 옮기는 것도 방법이다. 대출이 7500만원인 3억원 주택의 경우 대출상환형은 연금이 매달 23만원이지만, 2억원 짜리 주택으로 옮겨 연금에 가입하면 매달 41만원을 받는다. 매매 비용, 주거 편이성 등을 고려해서 결정하면 된다.

  

#이자와 수수료 등이 들어요

=보증료와 이자가 있다. 보증료와 이자는 직접 낼 필요는 없다. 계약자가 모두 사망하면 집을 팔아 한 번에 정산한다.

 

=가입할 때 초기 보증료로 주택가격의 1.5%를 낸다. 6억원짜리 주택의 경우 900만원 정도다. 매년 연보증료로 보증잔액의 0.75% 낸다. 보증잔액은 그동안 받은 월지급금에 이자, 보증료 등을 합한 금액이다. 매년 내야할 보증료가 늘어난다.

 

=이자는 은행권 우량고객에게 제시하는 주담대 금리보다는 낮은 수준이다. 6개월마다 바뀐다.

 

=가입비용으로 법무사 비용, 등록면허세 등 세금, 인지세 등이 든다. 주택 가격이 6억원이면 120만원 정도다. 가입자가 별도의 감정평가를 요구하면 감정평가수수료도 추가된다.

 

가입연령, 주택가격에 따른 주택연금 수령액. 가입연령이 늦고 주택가격이 비쌀수록 수령액이 늘어난다. 만60세가 6억원짜리 주택 보유했을 때 받을 수 있는 연금액은 매달 125만원이다. 주택금융공사

#집값이 오르거나 내려도 받는 돈은

=집값이 오르거나 떨어져도 받는 월 지급액은 차이가 없다. 가입 때 산정된 월 지급금에 미래 주택 가치가 이미 반영됐기 때문이다.

 

=주택가격이 덜 오르면 가입자가 유리하지만, 주택 가격이 급등하면 가입자는 손해를 본다. 단기간에 집값이 크게 뛰었다면 중도 해지도 생각할 만하다. 그동안 받은 주택을 판 금액으로 그동안 받은 연금, 이자 등을 갚으면 된다. 해지를 하면 3년 동안 동일 주택으로는 주택연금에 가입할 수 없다.  

 

#이사 때도, 재건축 때도 계속

=이사 갈 집을 담보로 주택연금을 받을 수 있다. 기존 주택가격보다 이사 간 집의 가격이 비쌀 경우 연금액이 늘고, 반대의 경우 줄어들 수 있다.

 

=재건축, 재개발 때도 주택연금을 받을 수 있다. 재건축될 집이 담보가 된다. 추가 분담금을 내면 월지급금이 늘고, 환급금을 받으면 월지급금이 준다. 조합 등으로부터 받는 이주비 대출을 못 받을 수 있다.

 

올해 3월 말 기준 주택연금 현황. 7만3000명이 가입했다. 평균 가입연령 72세이고, 매달 102만원의 연금을 받고 있다. 주택금융공사

주택금융공사가 제공하는 내게 맞는 주택연금 찾기 방법. 연령대와 주택담보대출 여부 등에 따라 상품이 나뉜다.

#실거주는 의무, 예외는 있어요 

=주택연금은 실거주가 필수다. 특별한 사유 없이 1년 이상 거주하지 않으면 연금 지급이 중단된다. 다만 질병 치료, 자녀의 봉양 등은 예외가 인정된다.

 

=실거주 중인 집은 무보증 월세를 줄 수 있다. 실거주하지 않는 집은 주택금융공사의 승인이 있을 때만 무보증 월세를 줄 수 있다. 요양이나 봉양이 필요하다는 사실을 입증해야 한다.

 

#상속은 어떻게?  

=가입자가 모두 사망하면 주택을 처분해 지급된 연금과 이자 등을 갚게 된다. 이때 돈이 남으면 상속받을 수 있다. 매각 대금이 대출금보다 적어도 상속인이 추가로 낼 돈은 없다.

안효성 기자  중앙일보

은행 상품으로 돈 불리는 비법

서혁노 한국경제교육원㈜ 원장 

30대 외벌이 부부 재무설계 下

    최근 은행상품의 금리가 부쩍 낮아졌다. 코로나19의 입김이 금융시장에도 닿고 있어서다. 이 때문인지 시간이 지나도 좀처럼 불어나지 않는 자산을 보며 많은 직장인이 한숨을 내쉰다. 하지만 잘 찾아보면 은행상품에도 괜찮은 수익률을 제공하는 상품이 있다. 더스쿠프(The SCOOP)-한국경제교육원㈜이 은행상품으로 돈 불리는 법을 소개한다.

시중은행에도 특정 조건을 만족하면 괜찮은 수익률을 제공하는 상품이 적지 않다.[사진=게티이미지뱅크]

자녀들 교육비와 전세대출금 중 어느 것을 먼저 준비해야 할지를 놓고 고민에 빠진 김승태(가명·39)씨와 양희나(가명·39)씨. 얼마 전 김씨가 과장으로 승진해 월급(510만→560만원)이 오른 게 발단이 됐다. 혼자서 생계를 책임지고 있는 김씨는 하루빨리 대출금을 갚아 안정된 생활을 하길 원하는 반면, 양희나씨는 아이들 학원을 한군데라도 더 늘리고 싶어한다. 이 문제로 두 사람은 한동안 갈등을 빚었고, 재무상담을 통해 합의점을 찾기로 했다.

상담을 진행하면서 양씨는 초등학생 두 자녀의 학원비를 늘리려는 생각을 당분간 접어두기로 결정했다. 노후 준비·비상금 등 부부가 대비해야 할 재무 이벤트가 한두 가지가 아니라는 게 상담을 통해 드러났기 때문이다. 100만원씩 지출하던 자녀 학원비를 되레 70만원으로 줄인 것도 같은 맥락이다. 대신 여유자금을 충분히 활용해 자녀들의 대학 등록금은 꾸준히 모으기로 결정했다.

부부는 지난 1·2차 상담에서 소비성 지출 141만원, 비정기 지출 4만원(휴가비) 등 총 145만원을 절약하는 데 성공했다. 이에 따라 부부의 자금 상황도 크게 좋아졌다(4만원 적자→141만원 흑자). 어떻게 해야 이 돈을 효과적으로 운용할 수 있을까.

현재 코로나19 사태로 시중은행의 수익률은 제로에 가깝다. 그렇다고 주식·펀드처럼 리스크가 높은 상품에 손을 대는 건 무척 위험하다. 김씨 부부같이 외벌이인 가정은 더욱 그렇다. 김씨의 월급 외에 추가수입을 기대할 수 없어서다.

자칫 리스크가 큰 상품에 손을 댔다가 크게 손해를 보기라도 한다면 이를 복구하기가 매우 힘들어진다. 김씨 부부가 주식이나 펀드에 투자해본 적 없는 재테크 초보라는 점도 감안해야 한다. 따라서 부부는 안정적이면서 은행상품보다 높은 수익률을 제공하는 상품을 찾아 재무 솔루션을 짜보기로 했다.

먼저 금융상품을 조금 정리했다. 아내의 청약통장(10만원)은 없애기로 했다. 김씨 부부가 향후에도 집을 살 계획이 없다고 밝혔기 때문이다. 그럼에도 남편의 청약통장은 그대로 두기로 했다. 연말 소득공제와 혹시 모를 분양권 당첨을 염두에 둘 필요가 있다는 판단에서다.

20만원씩 납부하던 은행예금은 과감히 없앴다. 해외여행을 가기 위해 부부가 모으던 통장인데, 지난 상담에서 해외 여행을 자제하기로 결정했기 때문이다. 이로써 부부가 운용할 수 있는 자금은 141만원에서 171만원이 됐다.

이번엔 비상금을 마련해 보자. 두 사람이 세운 재무 우선순위는 이렇다. 비상금 마련→대출금 상환→노후 준비→자녀 교육비 순이다. 청약통장에 돈을 붓고 있긴 하지만 부부는 집을 살 계획이 없다. 대신 자금을 충분히 마련해 2~3년 뒤 오를 전세금에 대비하길 원했다.

단기간에 안정적으로 목돈을 모으려면 CMA통장이 효과적이다. 부부는 비상금으로도 활용할 겸 81만원씩 저축하기로 결정했다. 이 상품의 특징은 고객이 납입한 돈으로 증권사가 기업어음이나 국공채 등에 투자해 수익을 낸다는 점이다.

펀드의 특징을 갖고 있으면서 시중 은행처럼 수시로 입출금을 할 수 있는 데다 이체·결제기능도 갖춰 여러모로 유용하다. 다만, 최근 코로나19 사태로 대부분의 투자처 상황이 좋지 않다는 점은 염두에 둬야 한다. 기대했던 것보다 낮은 수익을 볼 수 있다는 얘기다.

저축은행 상품에도 20만원씩 납입한다. CMA통장과 마찬가지로 시중은행보다 높은 수익률을 낼 수 있다는 게 이 상품의 장점이다. 5000만원까지 예금자보호가 되기 때문에 안전하게 자산을 관리할 수 있다. 20만원의 납입액 제한이 있어 많은 액수를 저축할 수는 없다. 부부는 특정 조건 충족 시 최대 5%까지 금리를 제공하는 상품에 가입했다.

자녀들의 교육비를 마련하기 위해서 적립식펀드(20만원)도 활용한다. 적립식펀드를 이용하는 방법은 크게 두가지로 나뉜다. 원자재펀드(금·원유 등 실물자산에 투자하는 펀드) 같은 공격적인 투자방법과 채권형 펀드로 운용하는 안정적인 투자방법이다. 장기간 불입했을 때 효과를 볼 수 있는 상품이어서 자녀들의 대학등록금을 모으기 위한 방법으론 꽤 효과적이다.

김씨 부부는 두가지를 모두 활용하는 투트랙 전략으로 펀드를 구성했다. 안정성을 고려해 주식 관련 파생상품은 포함하지 않았다. 물론 펀드인 만큼 원금 손실의 가능성이 있다는 점은 감안해야 한다.

부부의 노후 준비에도 신경을 썼다. 개인연금(월 30만원)을 통해서다. 김씨 부부는 노후에 세계 곳곳을 여행하고 싶어 한다. 그러려면 지금부터 꾸준히 연금을 불려나가야 한다. 시기가 늦어질수록 보험료가 올라가고 노후에 받을 수 있는 연금액이 줄어드는 상품이 적지 않아서다. 일단 부부는 30만원으로 10년간 납입하고 나중에 대출금을 모두 갚거나 사교육비가 더이상 들지 않게 되면 납입액을 늘려 부족분을 채울 예정이다.

마지막으로 통신사와 연계하는 은행 적금상품(20만원)에도 가입했다. 이 상품은 통신사의 특정 요금제를 이용하는 고객에 한해 은행 금리보다 높은 수익률을 보장한다. 부부는 지난 상담에서 8만원대 5G요금제에서 6만원대 LTE 요금제로 변경했다.

다행히 부부가 바꾼 요금제를 조건으로 건 적금상품이 있어 곧바로 가입했다. 저축은행과 마찬가지로 20만원 납입액 제한이 있고 1년 만기의 단기상품이라는 점을 감안해야 한다. 부부는 1년 뒤 은행예금으로 돈을 옮겨놓고 향후 개인연금 납입액을 늘리기 위한 자금으로 활용키로 했다.

이제 부부의 재무솔루션이 모두 끝났다. 부부의 여유자금 160만원은 비상금·대출상환금 마련(101만원), 자녀 등록금(20만원), 노후 준비(30만원), 은행적금(20만원)에 골고루 쓰였다. 이제 부부가 솔루션대로 차근차근 이행하는 일만 남았다. 대출상환금과 등록금. 부부가 두 토끼를 모두 잡을 수 있기를 바란다.

서혁노 한국경제교육원㈜ 원장

shnok@hanmail.net | 더스쿠프 전문기자

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