코로나 멈칫했던 3조7000억 정비사업...건설사들 사활 건다 ㅣ건설사 주력 시장 부상 '광역시'... "서울보다 낫네"

5~6월 정비사업 3조7000억…건설사 운명 건 수주전 펼친다

코로나로 멈췄던 일정 재개

갈현1구역 23일 시공사 선정

현대에서 롯데쪽으로 기울어

삼성·대우 맞붙은 반포3주구

후분양·리츠 등 이색제안 눈길

한남3, 현대·대림·GS "3파전"

   코로나19사태로 연기됐던 서울 정비사업 수주전 총회가 이달 말부터 본격적으로 열리면서 대형건설사들의 자존심을 건 수주 경쟁이 본격화되고 있다. 수주 물량이 적어 경쟁이 심해지면서 후분양, 리츠설립, 미분양대물변제 등 다양한 제안이 쏟아지면서 조원들도 적잖은 수혜를 받는 모습이다.

갈현1구역 재개발 사업 조감도/팍스넷

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5~6월에만 3조7000억 수주전 예고

17일 정비업계에 따르면 5~6월 서울에서 진행되고 있는 주요 정비사업 수주전은 은평구 갈현1구역 재개발, 서초구 반포주공1단지 반포3주구, 용산구 한남3구역 재개발, 신반포21차 재건축 사업 등이다. 이들의 공사금액을 합치면 약 3조7000억원에 달할 정도다.

갈현1구역이 오는 23일 선두로 시공사를 선정하고 28일 신반포21차, 30일 반포주공1단지3주구, 6월 20일 용산구 한남3구역이 시공사 총회를 연다.

우선 갈현1구역 재개발사업은 시공사 선정을 위한 1차 입찰에서 롯데건설과 현대건설이 맞붙었다. 현대건설이 이주비 제안 등의 문제로 입찰 무효가 선언되면서 다시 시공사 선정 작업을 진행, 두 번의 유찰 끝에 롯데건설의 수의 계약이 유력한 상황이다. 갈현1구역은 은평구 갈현동 300번지 일대 23만8850㎡를 재개발해 지하 6층~지상 22층, 아파트 32개동 4116가구(임대 620가구)를 신축하는 프로젝트다. 총 공사비는 9200억원 규모다.

반포 주공1단지 3주구는 5년만에 정비사업에 복귀한 삼성물산과 대우건설이 총력을 기울이고 있는 사업지다. 반포3주구는 서초구 1109일대 1490가구를 재건축해 지하 3층~지상 35층, 17개동, 공동주택 2091가구와 상가 등 부대복리시설을 새로 짓는 사업이다. 총 공사비는 8087억원 규모다. 조합은 오는 19일 1차 합동설명회를 열고 열흘동안 공식 홍보관을 운영한 뒤 30일 최종 시공사를 선정할 계획이다.

삼성물산은 최근 이 아파트 재건축 조합에 "100% 준공 후 분양"을 제안했다고 공개했다. 공시지가 인상 폭과 현실화율 제고 움직임을 고려할 때 분양가를 높게 받을 수 있을 것이라는 판단이다. 대우건설 역시 선분양, 후분양과 함께 리츠 방식을 선택지에 추가했다. 리츠 자산관리회사(AMC) "투게더 투자운용"이 재건축 리츠를 설립해 일반분양을 사들여 일정기간 임대주택으로 운영한 뒤 운영 기간 종료 후 시세 수준으로 매각하겠다고 제안했다.

 

2조원 규모 한남 3구역도 곧 결론

용산구 한남3구역은 현대건설, 대림산업, GS건설 3곳이 최종적으로 참여해 경쟁이 펼쳐지고 있다. 서울 한남동 686번지 일대 38만6395㎡에 분양 4940가구, 임대 876가구 등 총 5816가구를 짓는 초대형 사업이다. 예상 공사비만 약 2조원에 달한다. 지난해 시공사선정을 앞두고 과열 경쟁이 이어지자 국토교통부가 서울시가 긴급 점검에 들어가면서 입찰이 무효화 됐다. 향후 한강변 재건축, 재개발 사업의 바로미터가 될 사업지인 만큼 어느 시공사가 선정될지 관심이 높다.

28일 총회가 개최되는 신반포21차는 GS건설과 포스코건설의 2파전이 벌어지고 있다. 신반포 21차는 2개동, 108가구 규모의 단지에서 지하 4층~지상 20층, 2개동, 275가구를 짓는 사업으로 공사비용은 1020억원이다. 포스코건설은 공정률의 70% 시점에 일반분양을 하고, 조합원들에게는 입주 때까지 분양대금을 받지 않겠다고 했다. GS건설은 프라임 타임 분양제를 제안했다. 후분양을 포함해 착공시점부터 준공시점까지 조합이 가장 유리한 시기에 일반분양을 할 수 있도록 보장했다.

분양가 상한제가 해제될 경우에는 골조공사가 완료된 후 후분양을 통해 수익성을 높이고, 분양가 상한제가 유지될 경우에는 택지비 감정평가 금액을 최대한 높게 받을 수 있는 시점을 선택해 이익을 극대화한다. 공시지가 상승 추세가 계속될 것으로 예상되는 가운데 사실상 준공 후 분양을 제안했다는 분석이다.

정비업계 관계자는 "건설 경기 침체와 코로나19로 수주가 어려웠던 만큼 건설사들이 사운을 걸고 수주전에 임하면서 치열한 경쟁이 예고된다"면서 "최근 이태원 집단 감염 상태로 추가 연기 가능성을 배제하지 않을 수는 없으나 "드라이브 스루" 등의 형태로 총회가 진행될 것으로 보인다"고 전했다.

김민기 기자 kmk@fnnews.com 파이낸셜뉴스 

"서울보다 낫네"··· 건설사 주력 시장으로 떠오른 광역시

   대형 건설사들이 지방 도시정비사업 공략을 이어가고 있다. 분양가 규제와 임대주택 의무 비율 상향 등의 영향으로 서울에서는 재건축·재개발 사업 물량 자체가 줄어들며 공략을 강화했는데, 오히려 지방이 주력이 된 경우도 나오고 있다. 특히 광역시가 새로운 전쟁터로 부상하고 있다.

17일 정비업계에 따르면 시공능력평가 순위 10위권에 속하는 대형 건설사 대부분은 지방 도시정비사업을 수주하기 위해 뛰어든 상황이다. 주변의 정비사업을 추가로 수주할 만한 잠재력이 있는 구역이라면 당장 사업 규모가 작아도 시공권 입찰에 참여하는가 하면, 중소 건설사와 컨소시엄을 구성해 공동으로 사업을 수주하는 것도 마다하지 않고 있다. 말 그대로 물불을 가리지 않는 모습이다.

특히 지방 광역시는 전역이 투기과열지구인 서울이나 상당수가 조정대상지역인 수도권과 달리 대부분 비규제지역이다. 수성구가 투기과열지구로 지정된 대구나 전 지역이 투기지역인 세종을 제외하면 수도권 밖에는 규제가 많지 않다.

 

그래픽=송윤혜

주변에 신축 아파트가 거의 없거나 대형 건설사 브랜드 아파트가 없는 지역도 많아, 분양가를 산정하는데도 더 자유롭다는 장점도 있다. 그동안 해당 지역에 기반을 둔 중견 건설사들이 주름잡던 지방 주택시장에도 일대 지각 변동이 일어날 것이란 전망이 나오는 이유다.

특히 최근 청약경쟁률이 수백 대 1까지 치솟은 부산과 지난 해 ‘대·대·광’으로 묶인 대전, 대구, 광주 등 주요 광역시의 대형 재개발 사업을 노리는 건설사들의 관심이 뜨겁다.

시평 10위권인 대형 건설사들 중에서 올해 도시정비사업 수주고가 가장 많은 현대건설도 지방 사업 덕을 톡톡히 봤다. 사업비 4160억원짜리 부산 범천 1-1구역 재개발사업과 2089억원짜리 강원도 원주 원동나래구역 재개발사업의 시공권을 따냈고, 대전 대흥동 1구역 재개발사업은 컨소시엄으로 수주했다. 1조원 정도인 올해 정비사업 수주액 중 절반 이상을 지방 물량으로 채웠다.

롯데건설은 사업비 약 5000억원짜리 대형 사업인 부산 범일2구역 재개발사업에서 단독으로 시공권을 따냈고, 현대엔지니어링·효성중공업·진흥기업과 컨소시엄으로 5336억원짜리 울산 중구 B-05구역 재개발사업도 수주했다. 현대엔지니어링은 대림산업과 컨소시엄으로 충북 청주사직1구역 재개발사업도 수주했다. 대림산업은 제주 탐라빌라 소규모재건축사업의 시공사로 선정됐다.

지방 광역시에는 가구 수나 사업비 규모가 뒷받침되는 재건축·재개발 사업장이 아직 여럿 남아있다. 부산시에 따르면 지난 12일 기준으로 정비구역지정 이후 단계인 재건축 사업장은 64곳, 재개발 사업장은 105개 구역, 주거환경개선사업과 가로주택정비사업장은 각각 6곳이 있다. 금정구 서금사재정비촉진지구의 경우에는 A구역(1·3구역 통합)과 5·6·10구역 등이 조합설립추진위원회 승인과 조합설립 인가를 받은 단계로, 앞으로 시공사 선정에 나갈 만한 물량이 많은 편이다.

광주시가 올해 3월 집계한 도시정비사업지는 모두 101곳으로, 그 중에서 31개 사업지가 사업시행인가 단계까지 진행됐다. 전체 도시정비사업장 중에서 3분의 1 정도가 앞으로 시공사를 선정하거나 교체할 여지가 있다는 뜻이다.

대전시 집계에 따르면 올해 2월 말 기준으로 대전에서 진행 중인 재건축 사업은 33건, 재개발 사업은 74건, 주거환경개선사업은 13건이이다. 특히 대전역을 주변으

로 한 구도심 중심지의 재개발 사업이 활발하게 진행되는 편이다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "지방 주요 도시에서도 점점 주택들이 노후화되는 추세다보니 정비사업과 새 집에 대한 수요가 늘고 있다"면서 "최근에는 지방도 아파트 분양이 잘 되고 서울이나 수도권보다 규제에서도 자유로운만큼 재건축이나 재개발 사업에 속도를 내려는 분위기로 보인다"고 말했다.

유한빛 기자 조선비즈 

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