[건설업 리스크 분석]

GS건설의 리스크 관리, '양보다 질'


②지난해 우발부채 14조, 2년만에 5조 줄여

PF보증액 1.4조, 대형사 중 최대


    1997년 국제통화기금 구제 신청(IMF), 2008년 글로벌 금융위기 등 경제 이벤트가 발행할 때마다 국내 건설업계는 유동성 위기의 직격탄을 맞았다. 지난 10년간 어려움을 극복하고 사업을 재정비했지만 정부의 부동산 규제와 코로나19 후폭풍으로 또 다시 건설업계는 위기를 겪고 있다. 중소형사부터 대형사까지 너나할 것 없다. 특히 과거와 다르게 실물경기 침체를 우려하는 목소리가 커지면서 상대적으로 리스크가 적다고 알려진 단순 시공만 하는 건설사조차 안심할 수 없는 처지에 몰렸다. 영세한 시행사가 즐비한 국내 시장의 특수성 탓에 건설사들이 PF 지급보증을 서는 사례가 빈번하기 때문이다. 부동산 개발사업이 삐걱대는 순간, 시행사가 짊어져야 할 리스크가 고스란히 시공사로 전이되는 구조다. 팍스넷뉴스는 국내 건설사들의 유동성과 우발채무, 차입구조 등 각종 리스크를 점검해봤다.


GS건설 본사가 입주해있는 그랑서울[1] (사진중앙)/위키백과



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GS건설의 리스크 관리 전략은 2010년대 초반 일산 식사 자이의 대규모 미분양을 기점으로 크게 변화했다는 것이 중론이다. 이전에는 GS건설의 우발채무 총액이 10조원도 채 되지 않았지만 리스크가 높았던 PF 대출보증액이 2조원을 넘었고 비중은 40%에 육박할 정도였다. 반면 최근 우발채무 총액은 15조원 안팎에 달하지만 PF 대출 보증액은 1조5000억원도 채 되지 않는다. 리스크 관리의 대상을 단순한 '양'이 아닌 '질'에 집중한 것이다. 


일산의 '악몽'…2013년부터 시행사 PF 대출 보증액 감축

GS건설이 시행사에 제공한 PF 대출 지급 보증액은 지난 2010년 2조5138억원으로 정점을 찍은 뒤 2011년 1조9513억원, 2012년 2조1226억원으로 높은 수준을 유지했다. 2008년 글로벌 금융위기가 터지면서 GS건설은 위기에 봉착했다.


GS건설이 DSD삼호와 2007년부터 분양한 ‘일산 자이 위시티’에서 대규모 미분양이 발생했기 때문이다. 이 단지는 시공사인 GS건설이 시행사인 DSD삼호에게 PF 지급 보증을 제공한 아파트다. DSD삼호가 미분양을 털지 못하고 워크아웃에 들어갈 경우 PF 보증을 선 GS건설이 채무를 대신 지어야 하는 구조다. 




일산 자이 위시티 단지 총 4683가구 중 3981가구가 주인을 찾지 못하면서 무려 85%에 달하는 미분양률을 기록했다. 글로벌 금융위기 여파로 주로 대형 평형으로 이뤄진 일산 자이 위시티의 인기가 급속히 식었기 때문이다. 이 아파트는 무려 6년 동안이나 미분양을 해소하지 못했다.



유동성 위기를 타개하기 위해 임병용 대표가 경영을 맡은 2013년부터 시행사 PF 대출 지급 보증액을 급속히 줄이기 시작했다. 2012년 2조1226억원에서 2013년 1조4807억원으로 6000억원 이상, 비율로는 30.2% 감소했다. 2014년 1조5937억원, 2015년 1조7104억원으로 다시 소폭 늘어나긴 했지만 기존에 계약한 PF 대출 지급 보증액이 약 3년의 공사 기간 동안 반영된 효과로 분석된다. 이미 계약한 PF 대출 보증은 파기할 수 없기 때문에 신규 계약을 줄여 나간 것으로 풀이된다.




GS건설은 부동산 경기가 회복세에 접어든 2016년부터 다시 시행사 PF 대출 지급 보증액을 크게 늘렸다. 2016년 2조3289억원, 2017년 2조1196억원으로 다시 2조원을 넘어섰다. 이후 지난 2018년 1조6657억원, 지난해 1조4722억원으로 감소했다. PF 보증액이 늘어나고 줄어들고를 반복하고 있지만 리스크 수준은 과거에 비해 크게 감소했다는 것이 업계의 평이다. PF 보증을 제공한 사업장이 대부분 수도권 혹은 지방의 알짜 입지에 집중돼 있다. 미분양 가능성이 그만큼 낮아졌다는 얘기다. 


2013~2017년 우발 부채·약정 2배 증액

2010~2014년 GS건설의 우발부채 및 약정액은 10조원에도 미치지 못했다. 이 기간 규모가 가장 컸던 시기가 2010년으로 9조6569억원이다. 이후에는 4조~8조원대를 오르내렸다. 아이러니하게도 GS건설에 대규모 부실로 적자가 발생한 이후인 2015년부터 우발부채가 급속도로 불어나기 시작해 2017년 19조7439억원을 기록했다. 2018년 부터는 다시 감소세가 이어져 지난해 14조1041억원으로 집계됐다. 


전문가들은 우발부채의 규모보다는 세세한 내역을 살펴봐야 한다고 주장한다. 이중에서도 리스크가 가장 높은 시행사 PF 대출 보증액이 차지하는 비중이 지속적으로 감소했다는 점에 주목한다. 


2010년 2조5138억원으로 26%를 차지한 시행사 PF 대출액은 2011년 39%(1조9513억원)로 정점을 찍었다. 이후 2015년(1조7104억원) 16%, 2016년(2조3289억원) 14%, 2018년(1조6657억원) 10%, 지난해(1조4722억원) 10%로 꾸준히 줄어들고 있다. 



다만 비중 축소에도 불구하고 GS건설의 PF 대출 보증액(1조4722억원)은 여타 대형 건설사와 비교해도 상당히 많은 수준이다. 삼성물산(188억원)과 현대건설(8575억원), 대림산업(6590억원)보다 최소 6000억원 이상 규모가 크다. GS건설이 보유한 현금 및 현금성자산(1조7930억원)과도 차이가 크지 않다. 




해외 현지법인 등을 위해 GS건설이 제공한 지급 보증액이 차지하는 비중도 10년 동안 90% 줄어들었다. 2010년 10%(9562억원), 2012년 40%(3조4148억원)에 육박한 뒤 2013년(2206억원) 4%, 2015년(2611억원) 2%로 크게 감소했다. 이후 2018년(347억원)과 지난해(1047억원) 각 1% 미만에 그쳤다.


반면 시행사 PF 대출보다 리스크가 낮다고 평가받는 건설 공사 이행 관련 분양사업 지급 보증액과 시행사 책임 준공 약정액이 차지하는 비중은 증가세를 보였다. 건설 공사 이행 관련 분양사업 지급 보증액의 경우 2010년 36%(3조5155억원)를 기록한 뒤 2014년 41%(2조4759억원), 2017년 65%(12조8281억원), 지난해 53%(7조4763억원)로 늘어났다. 최근 GS건설을 비롯해 대형 건설사들은 PF보증보다는 책임준공에 집중하는 모습을 보여주고 있다. 


시행사 책임 준공 약정액이 차지하는 비중도 확대됐다. 2012년 1% 미만(412억원)에 불과했지만 2015년 15%(1조6972억원)로 증가했다. 이후 2018년 8%(1조2901억원)로 줄었다가 지난해(2조184억원) 14%로 늘어났다.


수분양자 이주비와 주택매입자금 대출액 비중도 최근 다시 늘어나고 있다. 2010년(1조8910억원) 20%에서 2012년(6913억원) 8%로 줄어들었고 2015년(1211억원) 1%까지 떨어졌다. 이후 2017년(1조7004억원) 9%, 2018년(2조9351억원) 18%, 지난해(1조9664억원) 14%로 다시 늘어나고 있다.

박지윤 기자 jy2gogo@paxnetnews.com




GS건설, 해외 부실 가능성은?


③2013년 1조 손실 후 해외 사업장 손실 선반영


1997년 국제통화기금 구제 신청(IMF), 2008년 글로벌 금융위기 등 경제 이벤트가 발행할 때마다 국내 건설업계는 유동성 위기의 직격탄을 맞았다. 지난 10년간 어려움을 극복하고 사업을 재정비했지만 정부의 부동산 규제와 코로나19 후폭풍으로 또 다시 건설업계는 위기를 겪고 있다. 중소형사부터 대형사까지 너나할 것 없다. 특히 과거와 다르게 실물경기 침체를 우려하는 목소리가 커지면서 상대적으로 리스크가 적다고 알려진 단순 시공만 하는 건설사조차 안심할 수 없는 처지에 몰렸다. 영세한 시행사가 즐비한 국내 시장의 특수성 탓에 건설사들이 PF 지급보증을 서는 사례가 빈번하기 때문이다. 부동산 개발사업이 삐걱대는 순간, 시행사가 짊어져야 할 리스크가 고스란히 시공사로 전이되는 구조다. 팍스넷뉴스는 국내 건설사들의 유동성과 우발채무, 차입구조 등 각종 리스크를 점검해봤다.


 GS건설은 해외 사업장에서 대규모 부실이 터지면서 지난 2013년 약 1조원에 달하는 영업손실을 입었던 아픈 기억이 있다. 아픔이 컸던 GS건설은 똑같은 실수를 되풀이 하지 않기 위해 부실 가능성이 높은 사업장을 과감히 털어내고 있다. 대규모 해외 부실의 단초가 됐던 플랜트사업 미청구공사액 규모는 지난해 4조원 수준으로 5년 전과 비교해 70% 이상 줄어들었다.


 


지난해 미청구공사액 1조893억…2015년 대비 57% 감소

GS건설의 미청구공사액은 최근 5년간 50% 이상 줄어들었다. 지난해 12월 연결기준 전체 미청구공사액은 1조893억원으로 지난 2015년(2조544억원)과 비교하면 57% 감소했다.




매출액 중에서 미청구공사액이 차지하는 비중 역시 절반 가까이 축소했다. 2015년 19.4%에 달했던 매출액 대비 미청구공사액은 2016년 18.6%, 2017년 13%, 2018년 13.1%로 줄어든 데 이어 지난해에도 10.5%로 감소했다.


사업부문별로 살펴보면 지난 2013년 대규모 손실의 주요인으로 작용했던 플랜트부문의 감소세가 가장 컸다. 플랜트부문 미청구공사액은 71.5% 줄어들었다. 지난 2015년만해도 1조3893억원에 달했지만 2016년 1조2654억원, 2017년 8632억원으로 감소세를 보였다. 이후 2018년 1조481억원으로 소폭 늘어났지만 지난해 3953억원으로 대폭 쪼그라들었다.


해외 부실 프로젝트에 과감한 손상‧대손처리

GS건설의 주요 해외 공사 프로젝트의 미청구공사액과 공사미수금은 이미 진행한 공사금과 비교할 경우 10%도 되지 않는 수준이다. 지난해 12월 연결 기준 주요 해외 프로젝트 완성 공사금은 9조7924억원이다. 미청구공사액과 공사미수금은 각각 4710억원, 2769억원으로 완성 공사금의 7.6%에 불과하다.


완공 단계에 접어든 대부분의 해외 공사 프로젝트 미청구공사액과 공사미수금은 올해 상반기 안에 회수할 수 있을 것으로 업계는 보고 있다.


건설업계 관계자는 “GS건설은 지난 2013년 대규모 적자가 발생하면서 해외 수주 전략과 회계 처리를 보수적인 방향으로 선회했다”며 “2016~2017년부터 부실 사업장의 미청구공사액과 공사미수금을 손상차손, 대손상각처리하는 등 손실을 선반영하면서 추가 부실이 터질 가능성을 미리 막았다”고 말했다.




주요 사업별로 살펴보면 오만 ‘리와 플라스틱 복합산업단지 프로젝트(LPIC, Liwa Plastics Industries Complex Project)’의 경우 현재 성능 시험 중으로 완공이 임박한 상태다. 당초 올해 3월 완공할 수 있을 것으로 예측했지만 코로나19 사태 등으로 현장 공사가 지연됐다.


해외 공사 프로젝트 중 수주한지 가장 오래된 사업장이었던 이집트 ‘ERC 정유공장(Egypt Refining Company Refinery) 프로젝트’는 올해 2월 마침내 공사를 완료했다. ERC 정유공장 프로젝트는 공사비 2조5332억원에 달하는 대규모 사업이다.


발주처 ERC社로부터 GS건설이 지난 2007년 수주했지만 2008년 글로벌 금융위기가 터져 자금조달에 차질이 발생하면서 수년간 공사 지연을 겪었다. GS건설은 올해 2분기 안으로 발주처에 기성 공사금을 청구해 미청구공사액 1147억원과 공사미수금 648억원을 모두 털어낼 계획이다.


‘바레인 수입 터미널(Bahrain LNG Import Terminal) 프로젝트’ 역시 지난 3월 준공 후 발주처의 완공 승인을 기다리고 있다. 이 프로젝트는 공사비 8030억원 규모로 GS건설이 지난 2015년 12월 바레인 LNG社에서 수주한 사업이다.



예상보다 5년 이상 완공이 미뤄졌던 쿠웨이트 ‘KOC 와라 (Kuwait Oil Company Wara Pressure Maintenance Project) 프로젝트’의 경우 현재 발주처와 정산 협상을 진행 중이다. GS건설은 지난해 이 사업의 미청구공사액 699억원을 손상차손 처리했다. 이 사업을 발주한 KOC社와 정산 협상에 성공할 경우 수익성이 개선되는 긍정적인 효과가 나타날 수 있다. 미청구공사액 699억원과 공사미수금 16억원을 돌려받아 총 700억원 이상의 영업외수익이 발생하기 때문이다.




GS건설은 다음달 완공을 앞두고 있는 쿠웨이트 ‘도하 링크(DOHA Link) 프로젝트’ 공사미수금 536억원을 올해 상반기 안에 발주처에 청구해 회수할 예정이다. 마찬가지로 오는 6월 완공 예정인 ‘CFP 미나알아마디 (Clean Fuels Project MAA) 사업’도 미청구공사금 98억원과 공사미수금 52억원을 발주처인 쿠웨이트 국영 석유회사(KNPC, Kuwait National Petroleum Company)에 청구할 방침이다.


이라크 석유 개발 공사가 발주한 이라크 ‘카르발라 정유공장(Karbala Refinery) 프로젝트’와 LTA(Land Transport Authority)社가 발주한 싱가포르 ‘톰슨 이스트코스트 라인(Thomson-East Coast Line Contract) T301 사업’은 아직 완공 기간이 넉넉한 상태다. 카르발라 정유공장 프로젝트와 톰슨 이스트코스트 라인 T301 사업의 완공 예정일은 각각 2022년 2월, 2024년 2월이다.


업계 관계자는 “GS건설은 최근 3년 동안 해외 부실 사업장의 미청구공사액이나 공사미수금을 상당히 많이 정리하고 저가 수주를 지양하면서 리스크 관리에 심혈을 기울이고 있다”며 “엄격한 리스크 관리는 기업의 수익성을 높이고 손실을 줄이는 긍정적인 영향을 미친다”고 말했다.

박지윤 기자 jy2gogo@paxnetnews.com 팍스넷뉴스

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