재건축 무리수 두는 건설사들 ㅣ 분양가 상한제 문제, 정말 모르시나요

"분상제 피하게 해드릴게요"… 재건축 수주전서 무리수 두는 건설사들

    건설사들이 다양한 분양 대책을 내세워 재건축 사업 수주전에 뛰어드는 가운데, 일각에서는 무리수를 두는 경우가 많다는 지적이 나오고 있다. 분양가 상한제를 피할 방안을 제시하는 경우가 대표적인데 실현 가능성이 크지 않다고 예상하는 경우가 많다.

29일 정비업계에 따르면, 서울시는 대우건설이 최근 발표한 서울 서초구 반포1단지아파트 3주택지구(반포3주구) 리츠(REITs·부동산투자신탁) 임대 구상에 대해 "허용 불가" 방침을 세웠다.

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대우건설은 최근 시공사 선정을 앞둔 반포3주구 재건축 조합에 ‘리츠 임대 후 매각’을 제안했다. 재건축 조합이 주주인 민간임대사업자 리츠를 설립하고 조합원은 현물출자해, 일반분양해야 할 물량을 임대주택으로 공급했다가 이후에 매각하면 분양가 규제를 받지 않는다는 논리다.

대우건설 관계자는 "조합원들은 리츠를 통해 간접임대사업자가 되는 것이고, 임대주택은 주택을 판매(공급)하는 것이 아니기 때문에 주택공급규칙이 아닌 민간임대주택특별법에 따라 청약 없이 임대주택으로 운영하면 되는 것"이라면서 "현행법상으로는 주택을 공급하지 않는 임대 리츠를 금지하는 법 조항이 없기 때문에 서울시 등이 정비계획 변경 등을 불허하면 행정소송도 가능한 사안"이라고 말했다.

하지만 서울시 입장은 완강하다. 조합원이 임대사업자인 리츠에 현물출자하는 것도 소유권을 이전하는 것으로 간주하고, 임대 후 매각하려는 시점에 분양가상한제를 적용할 것이란 입장이다.

서울시 공동주택과 관계자는 "정비사업에 따른 분양분을 임대주택으로 전환했다가 매각한다고 하더라도 엄연한 주택 공급이고 때문에 주택공급규칙을 따라야 한다"면서 "임대 리츠는 정비계획을 변경했을 때 가능한 방안인데 (주택) 공급 질서를 교란할 수 있는 변경은 승인하지 않을 것"이라고 말했다.

이 관계자는 "시공사가 승인권자인 서울시장의 인가를 받은 정비계획 범위 안에서 경미한 설계 변경 등을 제안할 수는 있지만, 재건축 조합이 임대사업을 하겠다는 것은 서울시의 승인을 받은 정비계획과 조합의 정관까지 변경하는 중대한 사안"이라고 덧붙였다.

실제로는 후분양을 제안하면서 그럴 듯한 단어를 붙여 조합원들을 현혹하는 경우가 있다는 지적도 나온다. 최근 부산 범천1-1구역 재개발 사업을 따낸 현대건설은 ‘골든타임 분양제’를, 서울 신반포15차 재건축 사업에 응찰한 호반건설은 ‘피크타임 선택제’를 제안했다.

현대건설의 골든타임 분양제는 조합이 일반분양 시점을 조율할 수 있는 제도로 소개했고, 호반건설의 피크타임 선택제도 선분양이든 후분양이든 추가로 비용을 부담하지 않고도 정할 수 있다는 내용이다.

하지만 부동산 전문가들 사이에서는 건설사들이 앞으로 재건축 사업에서 가장 난관이 될 재건축초과이익환수제(재초환) 문제를 제쳐둔 채, 조합원들이 솔깃할 만한 분양가 전략만 화제로 삼는다는 지적이 나온다.

익명을 요구한 한 금융권 부동산 전문가는 "지난 2017년 말까지 관리처분계획 인가를 받지 못한 사업장은 재초환 대상이기 때문에 사실상 서울 강남권의 웬만한 재건축 단지들은 사업 예상이익이 급감할 가능성이 크다"면서 "재초환을 고려하면 많은 재건축 조합의 추진 동력이 떨어지기 때문에 건설사들이 사업을 수주하기 위해 ‘분양가를 높게 받게 해주겠다’는 제안을 내놓는 것"이라고 말했다.

유한빛 기자 조선비즈 

[기자수첩] 분양가 상한제 문제, 정말 모르시나요

   "대우건설 자료 보셨죠? 서울시나 국토교통부는 뭐래요?"

최근 대우건설이 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 재건축 시공권 수주를 위해 ‘일반분양분 리츠(부동산 투자신탁) 전환’ 카드를 꺼내자 한 대형건설사 관계자가 이같이 물었다. 그는 "묘수인데 정부가 승인할지 모르겠다"면서 가능만 하다면 비슷한 사업을 구상하겠다고 했다. 경쟁사에서도 관가 반응을 궁금해할 정도로 이 제안은 업계에서 온종일 화제였다.

대우건설의 리츠 전환은 일반분양할 주택을 리츠로 현물출자해 대우건설 측이 임대료를 받으며 운영하다 팔겠다는 발상이다. 핵심은 7월 말 시행되는 민간택지 분양가 상한제를 피할 수 있다는 것. 임대 이후 매각할 땐 원하는 값에 팔 수 있다.

앞서 래미안 원베일리 재건축 조합이 검토했던 ‘일반분양분 통매각’도 한창 논란이 됐다. 모두 시장에서 주택 분양을 일단 줄이는 방식으로 행동하려는 것을 알 수 있다. 실제 래미안 원베일리는 ‘1+1’ 조합원 분양분과 보류지를 최대한 늘려 분양물량을 이전보다 3분의 1가량 줄였다.

민간택지 분양가 상한제는 분양가를 낮춰 집값을 잡겠다는 의도에서 시행하는 정책이다. 그런데 수년간 HUG 고분양가 심사로 집값을 잡았는지 따져보면 그렇지 않다. 분양가 상한제 역시 집값을 못 잡을 거라는 것은 경험에서 알 수 있다. 잠재 수요가 많을 때 분양가 통제로 집값을 잡는다는 건 통하지 않는 얘기다. 오히려 청약 광풍이 집값 상승을 부채질한다고 전문가들은 말한다.

올해 1분기 청약 결과를 봐도 그렇다. 신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 여파에도 청약은 더 흥행했다. 리얼투데이에 따르면 전년 동기 대비 청약자는 21만명 이상 많았고 청약 경쟁률은 두 배 이상 높았다. 절약만이 유일한 재테크라며 가상화폐 열풍 때도 침착했던 한 친구가 청약하는 법을 묻는 일도 있었다. 이 친구가 도전했던 ‘힐스테이트 푸르지오 수원’에는 6만7965명이 몰려 평균 경쟁률 1618대 1을 기록했다. 청약 열풍은 주택시장을 계속 희망이 있는 곳으로 인식하게 하고, 결국 기존 주택시장도 자극하게 마련이다.

결국 민간택지 분양가 상한제는 지금 주택 공급은 주는 방향, 수요는 느는 방향으로 시장을 이끌고 있는 셈인데 정부만 모르는 것인지 궁금하다. 시장이 왜곡돼 문제가 커지는 현상이 여기 저기서 보이는데 정부가 이 방식을 고집하는 이유를 모르겠다. 물론 언젠가 집값이 떨어질 수도 있다. 하지만 그건 분양가 통제 덕분은 아닐 것이다.

고성민 기자 조선비즈 

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