[그게머니]빈 자취방 아까운 월세, 타인에 재임대 가능할까


   신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 대부분의 대학이 ‘온라인 개강’을 했습니다. 아예 1학기 전체를 온라인 강의로 대체하는 대학도 있죠. 유례없는 사태에 학생들도 이런저런 어려움을 겪고 있습니다. 특히 학교 근처에서 자취를 하는 학생들은 재정적 고통까지 감수해야 합니다. 계약할 때 이후 자취방 문도 열어보지 못했는데 월세는 꼬박꼬박 내야 하니까요. 이 월세 정말 내야 할까요?



한겨레

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#월세 내야 하나

=내야 한다. 계약일부터 임대 계약 효력이 발생하기 때문이다. 이사를 하지 않았어도, 내 짐을 전혀 옮겨 놓지 않았어도, 먼지만 쌓인 빈방이어도 어쩔 수 없다. 월세는 내야 한다.

 

#안 내면 어떻게 되나

=당장 현금이 없으면 월세를 내지 않을 수도 있다. 집주인에게 양해를 구하고 보증금에서 차감하면 된다. 예컨대 보증금 500만원에 월 50만원에 계약했다면 한 달 월세를 내지 않고 계약 기간 종료 후 보증금 450만원을 돌려받는 식이다.



 

=임대차 계약서를 작성할 때 특약 사항으로 월세 미지급에 관한 항목을 넣었다면 사정이 달라진다. 예컨대 계약서에 ‘3개월 이상 월세 연체 시 계약을 해지할 수 있다’라는 내용이 적혀 있다면 해당 기간을 넘기지 않아야 한다. 내 뜻과 상관없이 계약 기간 종료 전에 방을 비워줘야 할 수 있다.  

 

#임대 계약 취소할 수 있나

=있다. 크게 두 가지 경우로 나눌 수 있다. 우선 집주인에게 보증금을 보냈고, 이미 입주 예정일이 지났을 때다. 나를 대신할 새 세입자를 찾고 집주인이 새 세입자와 임대차 계약을 다시 맺을 때 내야 할 중개수수료를 대신 내면, 계약 기간 종료 전이라도 보증금을 모두 돌려받고 퇴실할 수 있다. 새 세입자를 찾지 못했더라도 집주인과 상의해서 일정 금액의 위약금을 내고 계약을 종료할 수도 있다.

 

=계약금(대개 보증금의 10%)은 보냈는데 아직 보증금을 건네지 않은 상황이라면 계약을 파기하면 된다. 대신 계약금은 계약 파기에 따른 위약금으로 돌려받기 힘들다. 하지만 최근 코로나19로 인해 사회 곳곳에서 특수한 상황이 빚어지고 있어서, 위약금 없이 계약을 취소하는 집주인도 많다.  


#방 빌려줘도 되나

=대학가 온라인 커뮤니티엔 ‘방을 임시로 빌려준다’는 글이 심심찮게 보인다. 일단 자취방을 비워놓고 월세만 내는 게 너무 아깝다. 형편이 빠듯한 경우 임대한 자취방을 다른 사람에게 빌려주고 월세를 충당하려는 것이다. 내가 임대한 집을 다른 사람에게 다시 임대하는 행위를 부동산 전전대라고 한다. 이런 행위는 적발 시 계약 해지 사유에 해당하는 불법이다. 

 

=집주인에게 미리 양해를 구한다면 전전대를 해도 별다른 문제는 없다. 다만 집주인에게 해당 자취방을 임대한 1차 세입자보다 1차 세입자에게 임대료를 줘야 하는 2차 세입자가 위험할 수 있다. 1차 세입자와 이뤄진 계약으로 보호를 받지 못하기 때문이다.



 

=예컨대 1차 세입자에게 월세를 보낸 다음 날 문을 열어주지 않거나 다른 사람이 해당 자취방에 살고 있어도 보상받기 어렵다. 내가 임대하는 자취방이 전전대가 아닌지 확인하려면 임대차 계약서를 작성하기 전에 해당 주택의 등본을 떼서 계약자와 등본상 소유자가 동일인인지 확인하면 된다.

최현주 기자 중앙일보

 

출자계약 이후 분양계약으로 변경하면 대행수수료는?


조세심판원, 손익거래 아닌 자본거래 해당…국세청 손금부인 처분 정당

토지매입금 등 사업자금 확보 위해 출자계약, 건물승인후 분양계약 변경 꼼수


    상업건물 신축·판매 과정에서 투자자를 유치하기 위해 출자계약을 체결한 후 해당 출자계약을 다시금 분양계약으로 변경했다면, 출자자 모집을 위해 지불한 수수료는 법인 손금에 해당하지 않는다는 심판결정이 내려졌다.

 

KYK아키텍츠



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조세심판원은 (유) A社가 상업건물 신축을 위해 최초 출자계약으로 투자자를 모집해 건축허가 및 착공승인을 받고 난 이후 분양계약으로 변경체결하면서 출자자 모집 대행사에 지급한 대행수수료는 사실상 분양대행수수료로 봐야 한다는 주장을 기각 결정한 심판결정문을 최근 공개했다.


이와 관련, 현행 건축물 분양에 관한 법률(이하 건분법)에서는 사업부지(토지)를 확보하기 이전에는 분양자를 모집할 수 없도록 규정하고 있다.


A사는 자금 여건상 사업부지를 자체 조달할 수 없었기에, 토지매입금 등 사업자금을 확보하기 위해 출자계약 형식으로 출자자를 모집했다.


A사가 출자자 모집을 위해 개최한 기자간담회에서도 쟁점건물은 유한회사 방식으로 개발돼 일반출자자는 출자한 가액을 한도로 책임진다고 홍보하고 있으며, 부동산 중개업자들이 블로그 등을 통해 일반출자자를 모집하기 위해 광고한 내용에서도 출자계약에 대한 장점을 홍보했다.


A사는 이후 법인세 신고과정에서 주식변동상황명세서에 일반출자들 모두를 출자자로 기재해 제출했으며, 대차대조표에도 출자한 가액은 자본금으로 계상해 왔다.


국세청은 이같은 내용을 반영해 A 사가 출자자 모집 과정에서 모집대행사 등에게 지출한 수수료는 손익거래가 아닌 자본거래로 봐 손금부인하고 법인세를 고지했다.


이에 반발한 A사는 쟁점계약은 형식상 출자계약일 뿐 쟁정건물의 사용승인을 취득한 이후에는 매매계약 형식으로 전환되도록 사전에 합의된 조건부예약매출이기에 일반 분양계약과 경제적·법률적 실질이 동일하다고 손금부인 처분의 부당함을 주장했다.


국세청은 그러나 분양계약은 수익 창출, 출자계약은 사업자금을 조달하기 위한 것으로 상호 목적이 다르다고 지적했다. 이어 유한회사의 출자자는 출자액을 한도로 책임을 부담하나 분양자는 분양대금만 납입하면 되는데, 쟁점계약을 분양계약으로 볼 경우 유한회사의 본질 자체가 부인되는 결과가 초래된다고 당초 처분의 정당성을 반박했다.


조세심판원은 국세청의 손을 들어줘, 쟁점계약의 경우 출자계약이 종료되고 분양계약이 새로 체결될 것일 뿐만 아니라 쟁점수수료는 계약변경 이전에 이미 지출된 것이어서 분양계약에 대응한 지출로 볼 수 없다고 판단했다.


또한 A사 스스로 출자계약의 형식을 선택해 건분법상의 제재를 회피한 이상, 조세부담 측면에서 일부 불리함이 발생했다 하더라도 스스로 감수함이 타당하다고 보고 국세청의 과세처분이 합당하다고 심판결정했다.

윤형하 기자 windy@taxtimes.co.kr 

한국세정신문 (https://www.taxtimes.co.kr)

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