부동산 가격, 시장에 맡겨야

'돈 놓고 돈 먹기' 부추기는 가격통제…"시장에 맡겨야"

분양가 통제, 분양가 상한제로 로또 아파트 양산

정부 지나친 개입이 부작용 불러

전문가 "채권입찰제 도입해야"

'돈 놓고 돈 먹기' 부추기는 가격통제…"시장에 맡겨야"

   '역대 분양 최대어' '강남권 마지막 로또'

요즘 각종 부동산 커뮤니티에서 최대 화두는 서울 강동구 둔촌동 '둔촌 주공' 아파트다. 이르면 4월 분양을 앞둔 이 단지가 관심을 끄는 것은 1만2032가구에 달하는 매머드급 단지규모 때문만은 아니다. 당첨 즉시 두배 가까운 시세차익이 보장되는 말 그대로 '로또'이기 때문이다. 현재 둔촌 주공 조합측은 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심의를 받고 있다. 조합측은 3.3㎡당 3550만원을 요구하는 반면 HUG는 2970만원의 가격을 제시하고 있다.주변 시세가 3.3㎡당 4500만~5000만원선이라는 점을 감안하면 어느 가격에 분양가가 책정되든 수억원의 시세차익이 보장되는 셈이다.

둔촌 주공' 아파트 건설현장

둔촌주공 7000억 분양가 줄다리기…웃는 사람 따로 .../중앙일보

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소수의 불로소득 방치하는 분양가 통제

정부가 잇따른 대책을 통해 보유세ㆍ양도소득세를 강화하고 나서는 기본 접근법은 집값 상승에 따른 시세차익이 '불로소득'이라는 인식이 깔려있다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난해 12ㆍ16 부동산대책 발표 당시 "주택은 불로소득을 위한 투기수단이 돼서는 안된다"고 강조한 것이 대표적이다.

하지만 신규 분양시장에서 정부 정책은 이와는 정반대의 자세를 보이고 있다. 유독 분양가 통제에 따른 엄청난 시세차익에 대해서는 '불로소득'의 잣대를 들이대지 않고 있는 것이다. 이미 민간택지 아파트에 대한 분양가 통제는 HUG의 고분양가 심사를 통한 우회적 방법을 통해 이뤄져 오고 있다. 여기에 오는 4월말 이후에는 서울 등 투기과열지구에는 분양가상한제라는 보다 직접적 방식을 통한 가격 규제에 나설 예정이다. 업계는 HUG 심사로 현재 시세 대비 80~90% 수준인 분양가가 상한제 적용으로 60~70% 정도까지 낮아질 것으로 보고 있다.

문제는 분양가-시세 차이가 고스란히 소소의 분양 당첨자 몫이 된다는 점이다. 이에 대한 보완책으로 정부는 규제 지역별로 일정기간 전매를 금지하고 있지만 불로소득에 대한 근본적인 환수방안은 전혀 없는 상태다. 저렴한 값에 주택을 공급하겠다는 명분으로 분양시장을 사실상 투기장으로 변질시켜 놓은 셈이다. 업계 관계자는 "정부는 분양가를 통제하면 주변 집값을 안정시킬 수 있다는 입장이지만 이는 충분한 공급이 전제됐을 때 가능한 일"이라고 지적했다. 실제로 지난달 말 청약한 경기 위례신도시 중흥S클래스의 경우 10년의 전매금지가 적용됐지만 과열을 막지는 못했다. 426가구에 100배가 훌쩍 넘는 4만4000여명의 청약자가 몰린 것은 당첨 즉시 보장되는 수억원의 시세차익이었다는 것이 업계의 분석이다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "상한제가 실시되면 분양가가 떨어져 실수요는 물론 시세차익을 노린 투기성 청약도 늘 것"이라며 "특정 분양 물량에 대한 과도한 쏠림 현상을 완화하려면 분양가자율화를 실시해 시장논리에 맡겨야 한다"고 말했다.

가격, 시장에 맡겨야

전문가들은 오히려 분양가 결정을 시장에 맡기는게 시장 안정에 더 효율적이라고 주장하고 있다. A사 관계자는 "분양가를 자율화하면 어느 선까지는 가격이 오르겠지만 지나치게 높은 가격은 결국 소비자로부터 외면당한다"며 "중장기적으로는 적정 가격으로 회귀할 수 밖에 없다"고 말했다.

특히 업계는 현재 집값 상승이 근본적으로 현재는 물론 중장기적인 공급 부족 전망에서 비롯되고 있다는 점을 고려하면 분양가 통제는 신규 분양시장을 더욱 왜곡시킬 수 밖에 없다는 우려를 보내고 있다.

일각에서는 청약 과열을 막기 위해 분양가-시세 차익 일부를 공적 자금으로 환수하는 '채권입찰제' 재도입이 필요하다는 분석도 내놓고 있다.채권입찰제는 청약자가 채권 매입액을 많이 적는 순서대로 당첨자를 선정하는 방식이다. 시세차익 일부를 채권매입을 통해 국고로 환수해 서민 주거복지 재원으로 쓰는 것이다. 이 제도는 참여정부 시절 판교신도시내 중대형 아파트에 적용됐다가 2013년 폐지됐었다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책 실장은 "지금처럼 정부의 가격통제로 분양시장에서 시세차익이 너무 많이 나는 것은 정상이 아니다"며 "채권입찰제 등 이는 엄연한 불로소득으로 환수할 필요성이 있다"고 말했다. 이와 관련해 또 다른 전문가들은 도입 과정에서 과거 판교신도시처럼 중대형 아파트에만 이를 적용하거나 금액대별로 채권상한액을 차등 적용하는 방법도 고려해 볼만하다는 의견을 내놓았다.

유인호 기자 sinryu007@asiae.co.kr임온유 기자 ioy@asiae.co.kr [아시아경제]

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