건물이 어느 정도 낡아야 재건축·재개발을 할 수가 있는가요?(1)


김조영 변호사의 동영상 강의와 함께하는 

꼭 알아야 하는 재건축·재개발 기본지식


[ Key Point ] 재건축·재개발을 하려면 건물이 낡아야 할 수 있다는 것은 다들 알고 계시지요? 그러면 ‘과연 내가 살고 있는 주택이나 상가건물이 어느 정도 낡아야만 재건축·재개발사업을 할 수가 있을까?’ 하는 것이 본 강의의 내용입니다. 왜냐하면 재건축·재개발을 하려면 필수적으로 용적률을 기존보다 올려 주어야만 사업수익이 발생하여 재건축·재개발사업이 가능한데, 낡지 않은 건물을 부수는데 용적률을 증가시켜주어 재건축·재개발이 가능하도록 해 주지는 않기 때문입니다. 자, 그러면 건물이 어느 정도 낡아야만 재건축·재개발사업이 가능한지 한번 살펴보도록 하겠습니다.


 

고 여사의 의문

고 여사는 사는 집 근처에서 재건축·재개발을 하는 도중에 낡은 아파트나 주택을 철거하고 신축공사를 하는 것을 여러 군데 보아왔다. 그런데 이상 한 것은 상가 건물의 경우에는 별로 건축한지 오래된 것 같지 않은 건물도 부수고 새로 건축하는 경우도 보았다.




그러면서 생각이 들었다. ‘재건축·재개발은 꼭 낡아서 사람이 살기가 어려운 경우에만 가능한 것인가? 아니면 별로 오래되지 않은 건물도 용적률을 많이 받을 수만 있다면 철거하고 신축후 분양을 한다면, 사업이익도 얻고 또 주택수도 증가되어 서로 좋은 것 아닌가?’


1. 낡지 않은 건물은 재건축·재개발을 못하는가?

하하~ 고 여사님의 궁금증은 지극히 타당하고 어쩌면 아주 똑똑한 생각이시라고 말씀을 드립니다. 


자, 여러분 생각에는 아래와 같이 건축한지 몇년 되지 않은 아파트를 철거하고 재건축을 할 수가 있을 것으로 보이나요? 


아니면 아래와 같이 낡아 있는 건물만 철거하고 신축하는 것만이 가능한 것인가요?


현재 우리나라의 주택 호수가 약 1,600만호 정도가 되며, 그중 900여만호는 1인 1주택 소유이나 나머지 600~700여만호는 1인 2주택이상 소유하고 있습니다.  




만약에 현재 있는 1,600만호를 전부 철거하고 2배 정도의 숫자인 3,200만호로 신축을 한다면 주택이 공급이 엄청나게 많아져서 주거안정이 되지 않을까요?


그렇다면 새 아파트도 재건축을 하지 못할 이유가 없습니다. 이익도 생기고 주택공급도 증가해서 일거양득이니 얼마나 좋겠습니까?

다만 정부가 새 아파트등을 허물면 자원낭비가 발생하고 또 수요공급이 불균형해 질 것이기 때문에 규제를 하고 있는 것 뿐입니다.


그러면 정부가 규제를 해 놓은 이런 낡은 정도가 어떤 내용인지를 알아 보도록 하겠습니다.


2. 상식적으로 판단한 낡은 정도 


여러분, 법은 상식입니다. 우리 상식으로 생각할 때에 어느 정도 낡아야 재건축‧재개발이 가능하도록 하여야 할까요? 


첫째, 기존 건축물을 그대로 두면 허물어질 정도가 되어야 하지 않을까요?


둘째, 만약에 허물어 질 정도는 아니라고 하더라도, 그대로 사용하기에는 녹물발생, 난방효과저하, 전기배선 노후에 의한 화재위험 등으로 계속 사용하기가 어려운 상태가 되어야 하지 않을까요?


셋째, 보수비가 너무 많이 들어 차라리 새로 짓는 것이 낫다면 이것 또한 철거하고 새로 신축을 하여야 하지 않을까요?


넷째, 그냥 두면 구조 안전에 위험이 발생하여 붕괴될 정도가 된다면 어떡하지요?




3. 법률상 노후‧불량건축물의 정의

자, 그러면 이런 상식을 기초로 하여 과연 어느 정도 낡아야 재건축·재개발이 가능할지에 관하여 법령에서는 어떻게 규정하고 있는지를 살펴보도록 하겠습니다.


제가 편집하고 해설을 작성한 ‘재건축‧재개발등 정비사업 법령집 (3단)’을 보면 다음과 같이 법령에 규정되어 있습니다.


 


도시 및 주거환경정비법 제2조 제3호


3. “노후·불량건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.

가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물

나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물

다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시·도조례”라 한다)로 정하는 건축물




1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것

2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것

라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물


위 법령상의 조문 내용을 보면, 사실 무슨 내용인지 잘 모르시겠지요? 


변호사인 저도 위 조문을 읽어보면 너무 추상적인 표현으로 문구가 되어 있어 그 말의 의미를 정확히 알 수가 없습니다.

하지만, ‘노후·불량건축물’에 해당하는지, 해당 건축물이 얼마나 있는지 여부는 정비계획 수립 시 중요한 요건입니다. 


가목부터 라목까지 규정하고 있는데, 전부 해당되어야 하는 것이 아니라 그 중 어느 하나에만 해당되면 노후·불량건축물로 분류될 수 있습니다.


그리고 정비구역으로 지정하려는 구역 안에 있는 건축물 중  노후·불량건축물이 각 사업별로 일정비율 이상이 되어야만 정비계획수립 및 정비구역지정이 가능하기 때문에, 노후·불량건축물의 개념은 상당히 중요합니다.


또한 정비구역지정 취소나 무효를 주장하는 소송의 대부분이 노후·불량건축물에 해당되지 않는 건축물을 해당하는 것으로 산정하여 결국 노후·불량건축물의 비율이 충족되지 않아 정비계획 및 정비구역지정이 무효라고 주장을 하고 있습니다.


다음 호에 위 각 항목에 대한 상세한 설명을 드리도록 하겠습니다.

김조영 변호사 / 법률사무소 국토

한국주택경제

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