아파트 `갭 투자` 어려워진다.

서울에 `웬만한 아파트` 한채만 있어도 `갭 투자` 어려워진다

대출규제 뭘 담았나

시가 9억원 초과하는 1주택자

전세대출 공적 보증 제한나서

10·1 부동산 대책 

   정부가 투기지역·투기과열지구의 주택매매업자와 주택임대업·주택매매업 법인에 대해 주택담보대출비율(LTV) 규제를 도입한다. 가계대출 규제의 `풍선효과`를 사전에 차단하기 위해서다. 또 가계대출과 형평성을 맞춰야 한다는 판단도 깔려 있다.

김용범 기획재정부 1차관(가운데)과 박선호 국토교통부 1차관(오른쪽), 손병두 금융위원회 부위원장(왼쪽)이 1일 오후 정부서울청사 브리핑실에서 최근 부동산 시장 점검 결과 및 대응 방안을 공동 발표하고 있다. [이충우 기자]

시가 9억원 초과 주택 보유자에 대해서는 전세대출이 막히게 돼 서울 지역에서 주택을 보유하게 된 사람들은 앞으로 `갭투자`가 사실상 불가능하게 될 전망이다.

1일 기획재정부·국토교통부·금융위원회가 합동으로 발표한 부동산 시장상황 점검결과·보완방안에는 이 같은 대출규제 관련 내용이 담겼다. 우선 정부는 이번 대책에서 투기지역·투기과열지구에서 주택을 구입하는 주택매매업자, 주택임대업·주택매매업 법인에 대해서 가계대출과 동일하게 LTV 40%를 적용하기로 했다.

현재 개인사업자에게는 주택임대업자의 주택담보대출에 대해서만 LTV 규제가 도입돼 있고, 주택매매업자에 대해서는 별도의 규제가 없다. 또 법인 주택담보대출에는 LTV 규제가 적용되지 않는다. 이에 따라 LTV 규제를 우회하려는 의도로 개인사업자로 등록하거나 법인을 설립해 대출을 받는 사례가 최근 크게 늘었다.

한국감정원에 따르면 지난 7월 법인이 개인 명의의 아파트를 사들인 사례는 169건으로 1월(21건)에 비해 8배로 뛰었다. 신한·국민·하나·우리은행 등 국내 주요 시중은행에서 부동산임대업·부동산서비스업 법인의 주택담보대출 잔액은 지난해 말 6871억원에서 올 6월 8669억원으로 6개월 새 26.2% 증가하기도 했다. 

이 같은 방식의 대출이 부동산시장을 왜곡시킬 수 있다는 게 정부의 판단이다. 금융위원회에 따르면 현재 개인사업자 중 주택매매업자가 보유한 주택담보대출은 약 7400억원, 주택임대업·주택매매업 법인이 보유한 주택담보대출은 약 6000억원이다. 여기에 주택임대업자가 받은 주택담보대출까지 합하면 이들이 받은 주택담보대출 규모는 12조원에 달한다.

이와 함께 정부는 부동산담보신탁을 활용한 `수익권증서` 담보대출에도 LTV 규제를 적용하기로 했다. 주택 소유자가 주택을 신탁회사에 신탁해 수익권증서를 받고, 이를 다시 금융회사에 양도한 뒤 이를 담보로 대출을 받아 주택을 구입하는 사례가 발생하고 있기 때문이다. 이 경우 최대 LTV 80%까지 대출을 받을 수 있다. 앞으로는 수익권증서 담보대출에 대해 투기지역·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 60%의 LTV가 각각 적용된다.

금융위 관계자는 "시장 상황을 지속적으로 점검하면서 필요하다고 판단되면 대출규제를 추가로 보완할 예정"이라고 말했다.

정부는 전세대출을 이용한 `갭투자`를 겨냥해 고가 주택에 대한 `전세대출 보증 제한` 카드도 꺼냈다. 시가 9억원 초과 주택을 보유한 1주택자에 대해서는 전세대출의 공적보증을 제한하기로 한 것이다. 서울 지역에 아파트를 보유한 사람들에게는 갭투자가 사실상 막히게 된 셈이다.

투기지역·투기과열지구 주택

법인·개인사업자도 LTV규제

`수익권증서 대출` 우회로 막아

지금까지는 2주택 이상 보유 가구나 부부 합산 소득이 1억원을 초과하는 1주택 가구에 대해서만 주택도시보증공사(HUG)·주택금융공사의 전세대출 공적보증이 제한됐다. 앞으로 고가 주택 보유자에게도 제한 범위가 확대된다.

다만 금융위는 고가 주택을 보유한 1주택자라고 하더라도 불가피하게 전세 수요가 발생해 전세대출이 필요한 경우에는 보증을 제공한다는 방침이다.

금융위 관계자는 "규정 개정 이전에 전세대출 보증을 이미 이용 중인 사람이 보증을 연장하고자 하는 때에도 예외적으로 보증을 허용하기로 했다"고 설명했다.

[최승진 기자 / 이새하 기자] 매일경제

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