[정책]

민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진


이르면 올해 10월초까지 「주택법 시행령」 개정

민간택지에 분양가상한제 적용 준비 완료 


오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'

민간 택지 아파트에도 분양가 상한제 적용


민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화 

재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용 

수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년) 

전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화 

소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화 및 후분양 기준 강화 

거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지) 

공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화 

소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화


국토교통부가 12일 발표한 '민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안'에 따르면 이르면 오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 '투기과열지구'의 민간 택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제가 적용된다.

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    국토교통부(장관 김현미)는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 밝혔다. 


1. 도입 배경 


서울의 아파트 가격은 작년 11월2주부터 32주간 하락하였으나, 6월4주 보합 후 7월1주부터 34주 만에 상승세로 전환하였다. 

* 서울(%) : (9/1주) 0.47 (11/2주) -0.01 (2/2주) -0.07 (6/4주) 0.00 (7/1주) 0.02 (7/4주) 0.02 (8/1주) 0.02 


상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났으며, 최근에는 인근 지역의 신축 아파트와 다른 자치구의 주요단지도 상승세로 전환되고 있는 양상이다. 

* 강남4(%) : (9/1주) 0.66 (11/2주) -0.07 (2/2주) -0.13 (4/5주) -0.07 (6/4주) 0.01 (8/1주) 0.05%강북14(%) : (9/1주) 0.41 (11/2주) 0.02 (2/2주) -0.05 (4/5주) -0.03 (6/4주) 0.00 (8/1주) 0.03% 




이와 더불어, 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며*, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어** 집값 상승을 촉발할 우려도 존재한다. 

* 최근 1년간(’18.7∼’19.6) 서울 아파트가격상승률/분양가격 상승률 : 5.74%/21.02% 

** 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승 


이에 분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 보다 확고히 하기 위하여 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 되었다. 


현재 민간택지 분양가상한제 지정요건은 다른 규제지역에 비해 지나치게 엄격하고 적용시점도 실효성을 확보하기 어려운 상황으로, 분양가상한제의 지정요건과 적용시점을 합리적으로 개정하기로 하였다. 


이와 함께, 분양을 받은 후 단기간 내 전매하여 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 방지하기 위하여 전매제한기간을 확대한다. 


2. 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 


① 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선(「주택법 시행령」 개정) 


민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건이 매우 엄격하여 최근 시장 불안 조짐이 있는 서울도 상한제 적용이 불가한 상황이다. 




이에 필수요건을 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다. 


또한, 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없어 활용되지 못하는 경우가 많아, 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우에는 「주택공급에 관한 규칙」 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역*(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용토록 개선한다. 

* 주택건설지역 : 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군 


② 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선(「주택법 시행령」 개정) 


현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있다. 


따라서, 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도, 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 된다. 


특히, 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하여 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안하여, 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다. 


③ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선(「주택법 시행령」 개정) 


수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하여, 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이다. 




이에 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다. 

* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5~10년으로 확대 


또한, 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련되어 있다. 


이 제도를 활성화하여, LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고, 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다. 


이와 함께 「주택법」 개정(안)을 발의하여, 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다. 


또한, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안*도 추진할 예정이다. 

* 예시) 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입, 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액 상향 


④ 택지비 산정기준 객관화(「공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙」 개정) 


분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이루어질 수 있도록 제도 개선을 추진 중(입법예고 중, 7.8~8.19)에 있으며, 이번에 「공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙」을 추가로 개정하여 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다. 




3. 기타 개선 사항 

(「주택공급에 관한 규칙」 개정) 


최근 후분양 검토 단지가 증가하고 있으나, 현행 「주택공급에 관한 규칙」 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡하다. 


이에 분양보증 없이* 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 하였다. 

* 단, 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요 


4. 향후 계획 


이번 개정안은 입법예고(’19.8.14~9.23, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다. 




구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획이다. 


개정안 전문은 8월 14일 이후부터 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr) “정보마당/법령정보/입법예고”에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지를 통해 의견을 제출할 수 있다. 

* 의견제출처 : (우)30103 세종특별자치시 도움6로 11, 국토교통부 주택정책과 

(전화: 044-201-3320, 4089, 3325, 팩스: 044-201-5529)

국토교통부


[평가]

분양가 상한제 시행, "집값 안정에 도움" 기대 반… "가격 통제 역효과" 우려 반


입주자모집공고 신청분부터 적용 · 민간택지에도 최대 10년 전매제한 등

실수요자들엔 내 집 마련 기회… 


박원갑 "최소한 단기적으로는 집값 안정에 도움이 될 것"

권대중 "상한제가 주택시장 안정화에 도움이 되지 못할 것"


     정부가 분양가 상한제 시행을 위한 주택법 시행령을 입법 예고함에 따라 최근 반등을 꾀했던 서울 아파트 가격이 다시 하방 압력을 거세게 받을 전망이다. 기준 주택 가격 상승을 견인했던 분양가를 정부가 직접 통제할 경우 새 아파트 몸값은 물론 기존 집값까지 떨어질 가능성이 커졌기 때문이다. 국토연구원은 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 서울 아파트 가격이 연간 1.1% 포인트 하락할 것으로 보고 있다.


전문가들 분석도 비슷하다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "기존 아파트가 잠시 상승세를 보일 수는 있지만 집값은 결국 재건축ㆍ재개발이 선발대이기 때문에 기존 아파트도 동조현상을 일으켜 상승세가 이어지기 힘들다"며 "최소한 단기적으로는 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 설명했다. 임병철 부동산114 수석 연구원은 "분양가 상한제 확대 발표 이후 집값 상승세는 일단 제동이 걸릴 것으로 보인다"고 말했다.


정부가 민간택지 아파트 분양가 상한제 도입 방안에 대한 발표를 앞둔 12일 서울 여의도 국회에서 김현미(왼쪽 두 번째) 국토교통부 장관과 윤관석(오른쪽) 국회 국토교통위원회 더불어민주당 간사가 분양가 상한제 도입 비공개 당정협의회에 참석하기 위해 이동하고 있다./강진형 기자aymsdream@




실제 서울 재건축과 일반아파트의 매매가격 상승폭은 이번 조치를 앞두고 둔화됐다. 최근 한 달(7월12일~8월9일) 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.10%→0.09%→0.08%→0.09%→0.04%로 완화됐고 재건축은 0.30%→0.11%→0.10%→0.14%→0.09%, 일반아파트는 0.06%→0.09%→0.08%→0.09%→0.03%를 나타냈다.


높은 분양가격에 대한 부담으로 청약에 엄두를 내지 못했던 실수요자들의 움직임도 활발해질 것이란 예측도 나왔다. 강화된 규제로 단기 거래가 어려운 탓에 청약당첨 확률이 높은 실수요자들에게 신규 분양 아파트가 배정될 가능성이 높아졌기 때문이다. 장재현 리얼투데이 본부장은 "분양가 상한제로 분양가가 주변시세에 비해 저렴해지면 실수요 입장에서는 내 집 마련에 나설 가능성이 높다"면서 "청약통장의 쓰임새가 귀해지는데 청약통장이 몰리는 곳으로 몰리는 양극화 현상도 나타날 것"이라고 설명했다.


그러나 정부의 분양가 상한제 확대 조치에 따른 부작용을 우려하는 목소리도 만만치 않다. 무엇보다 규제가 집중된 지역을 중심으로 재건축, 재개발 사업을 연기 또는 포기하는 사례가 이어질 경우 공급 부족 현상이 나타나 기존 아파트 가격이 상승할 수 있다는 우려가 나온다.


권대중 명지대 부동산학과 교수는 "상한제가 주택시장 안정화에 도움이 되지 못할 것"이라며 "가격 통제로 인해 공급이 줄고, 기존 아파트 가격이 올라갈 가능성이 있다"고 내다봤다. 특히 분양가 상한제 적용 대상을 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 정하고 적용 시점을 '최초 입주자 모집 승인 신청 단지'로 일원화함에 따라 시장의 혼란이 가중될 것으로 전망했다. 후분양을 준비해온 단지까지 소급 적용 되는 탓에 위헌 소송 우려도 커질 것이라는 분석이다.


심교언 건국대 부동산학과 교수도 "모든 교과서에 가격 통제는 해서는 안 된다고 쓰여있다"며 "단기적으로 보면 효과가 있을지 몰라도 중장기적으로는 공급 부족을 일으켜 가격이 오를 것"이라고 말했다. 박 전문위원은 "후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 일부 재건축과 재개발 단지들이 서둘러 선분양으로 되돌아갈 가능성이 높다"면서 "서울, 과천 등 투기과열지구의 재건축과 재개발에 대한 투자 수요가 줄어들고 가격 약세도 불가피하다"고 설명했다.




한편 정책의 실효성을 높이기 위한 후속 대책이 이어져야 한다는 지적도 이어졌다. 이강훈 참여연대 민생희망본부 부본부장은 "강화된 분양가 상한제는 선제적 조치로 투기 심리 조장을 억제하는 장치"라면서도 "분양가 상한제만으로 주택가격이 안정되기 힘든 만큼 충분한 보유세 부과 등 주택 가격 안정을 위한 후속 대책들이 이어져야 한다"고 지적했다.


박천규 국토연구원 주택ㆍ토지연구본부 부동산시장연구센터장은 "맞춤형 정책의 효율적 시행과 성공적 정착을 위해 주택시장 정책의 사각지대에 대한 지속적인 모니터링과 이를 감안한 사전 대응 능력을 강화해야 한다"고 강조했다. 권 교수도 "집값이 상승하는 곳을 선별해 적용하고 이후 가격이 안정되면 적용을 해제하는 등 맞춤형 정책이 필요하다"고 강조했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr이춘희 기자 spring@asiae.co.kr [아시아경제]

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