속도 내는 강남 ‘꼬마' 재건축/ "재건축 기대"… 집값 흔드는 양천·마포·강남3구

속도 내는 강남 ‘꼬마' 재건축

    서울시가 재건축 규제를 강화하면서 대부분 강남 재건축 단지들이 줄줄이 발목을 잡혔지만, 소규모 재건축 단지들은 사업 추진에 속도를 내고 있다.

서울 서초구 잠원동 재건축 단지 ‘신반포19차’(242가구)는 서울시에 건축심의를 상정했다. 이르면 연내 사업시행계획인가를 받는 게 목표다. 사업시행인가를 마치면 시공사 선정 절차를 밟게 된다. 1983년 2개 동으로 준공된 신반포19차는 재건축을 통해 최고 35층, 352가구로 탈바꿈할 계획이다. 

신반포18차 337동(182가구)도 지난달 시공사 선정을 위한 현장 설명회를 열었다. 1983년 1개 동으로 지어진 이 단지는 1 대 1 재건축을 추진해 지하 3층, 지상 31층 아파트 182가구로 재탄생할 예정이다. 신반포21차(108가구)는 지난 5월 사업시행계획인가 절차를 밟고 있다. 1984년 2개 동으로 준공된 신반포21차는 지하 4층~지상 20층, 277가구로 재건축할 계획이다. 

철거 작업과 공사가 진행 중인 강남 재건축 아파트 단지들을 내려다본 모습 /오종찬 기자

인근 단지는 벌써 이주를 준비 중이다. 신반포13차(180가구)는 이달 29일부터 3개월 동안 이주할 계획이다. 서초동 신동아아파트(893가구)도 8월 또는 9월에 이주에 나선다. 

가구 수가 적어 몸집이 가벼운 소규모 재건축 사업은 대규모 단지보다 부동산 시장에 미칠 영향이 적을 것으로 보이면서 서울시 규제를 피해 사업에 속도를 붙일 수 있게 됐다. 반면 강남권 주요 재건축 단지인 은마 아파트와 잠실주공5단지 등은 서울시 규제에 발이 묶여 사업이 지지부진한 상황이다. 이 때문에 잠실주공5단지·은마·여의도 시범 아파트와 더불어 강북권 재개발·재건축 단지 주민과 조합원들은 대규모 공동집회를 협의 중이다. 

서울시가 재건축 초과이익환수제 시행, 안전 진단 강화 등 각종 규제를 강화하고 있지만, 소규모 재건축은 일반 분양 물량이 적어 시세에 큰 충격을 주지 않을 것으로 예상되면서 사업에 속도를 내고 있다. 최근 정부가 칼을 꺼내들 것으로 예상되는 분양가 상한제 등의 여파도 크게 미치지 않을 것으로 예상된다. 일반 분양물량이 적어 조합원 부담액에 큰 차이가 없기 때문이다. 

하지만 소규모 재건축이 진행돼도 서울 주택 수급을 해결하기에는 역부족일 것으로 보인다. 주택 공급이 줄고 있기 때문이다. 부동산114에 따르면 지난해 서울에서 재개발·재건축 사업으로 총 1만7435가구가 공급돼 전년(총 3만6418가구)보다 공급량이 반토막났다. 올해 5월까지 분양된 아파트도 총 6328가구, 일반 분양 물량은 3004가구에 그쳤다.

고준석 동국대 겸임교수는 "소규모 단지들은 조합원 수가 적어서 재건축 추진이 빠르고 정부가 분양가 상한제 등 다양한 추가 대책을 검토하자 서둘러 속도를 낸 것으로 보인다"며 "강남권 주택 수요를 채우기엔 부족하지만, 조금이나마 신규 공급이 이뤄진다는 점에선 긍정적"이라고 말했다. 

김민정 기자 조선비즈 

"재건축 기대"… 집값 흔드는 양천·마포·강남3구

재건축 단지 등 시세 주도 

"분양가 상한제 도입으로 재건축 상승세 꺾일 듯"

    양천·마포·강남3구(강남·서초·송파)가 서울 집값 상승을 주도하고 있는 것으로 나타났다. 

최근 재건축 단지가 시세 상승을 주도하면서 재건축 연한을 채운 단지들이 많은 이들 지역 소재 아파트값 상승률이 높았다. 금리인하에 유동성 확대로 추가 상승 기대감도 있지만, 정부의 부동산시장 추가 규제가 임박해 상승세는 제한적이란 전망이 우세하다. 

23일 KB부동산 리브온에 따르면 서울 아파트 매매값이 27주만에 반등한 지난 6월17일 이후 지난주까지 약 한달간 아파트값 상승률이 가장 높은 자치구는 양천구로 조사됐다. 양천구 아파트값 상승률은 0.81%포인트(p)를 기록, 같은 기간 서울 전체 상승률 0.38%p를 크게 웃돈다. 

양천구 다음으로 송파구가 0.77%p 올랐으며 마포(0.75%p) 서초(0.72%p) 강남(0.64%p) 영등포(0.51%p) 광진(0.46%p) 노원(0.41%p) 성북(0.40%p) 등의 순으로 상승률이 높았다. 

시장 전문가들은 서울 주요 재건축 단지들이 시세 상승을 주도하면서 재건축 기대감이 큰 양천구 강남3구가 투자자들에게 주목 받았다고 전한다. 집값 상승 기대감이 서울 전역으로 확대되면서 전세를 끼고 살만한 물건이 많은 마포구 광진구 등도 투자자들의 선택을 받은 것으로 관측된다.

KB부동산 관계자는 “양천구는 재건축 예정 단지들이 밀집한 목동 신정동 일대를 중심으로 매수 문의가 큰 폭으로 증가하고 급매물이 소진되고 있다”며 “강남구는 자사고 폐지와 여름방학에 맞춰 학군 우수지역 단지들의 매매가 위주로 상승세가 나타났다”고 설명했다. 

실제로 양천·마포·강남3구 등에서는 신고가에 근접하거나 경신하는 단지들이 속출하고 있다. 

서울부동산정보광장에 따르면 양천구 대표 주상복합 아파트 ‘하이페리온2차’ 전용면적 119.37㎡는 지난 15일 15억8000만원(27층)에 실거래 신고되며 지난해 8월 기록한 이전 최고가 13억9500만원(15층)을 넘겼다. 

마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 2단지 전용 84.39㎡도 지난 6월12일 15억원(10층)을 찍으며 지난해 기록한 신고가 14억5000만원(6층)을 경신했다. 서초구 반포자이 84.98㎡는 지난달 중순 21억7500만원(21층)에 실거래되며 지난해 8월 작성한 최고가 23억5000만원(11층)에 근접했다. 

서울 일부 자치구 소재 아파트값이 평균 상승률을 크게 넘었지만, 정부의 부동산 규제가 한층 강화될 전망이어서 상승 여력은 크지 않다는 분석이 지배적이다. 하지만 분양가 상한제가 시행되면 서울 지역 공급 희소성이 부각돼 급락 또한 없을 것이란 전망도 나온다. 

안명숙 우리은행 고객자문센터장은 “정부의 분양가 상한제 도입을 앞두고 최근 서울 재건축 단지를 중심으로 상승폭이 완화되는 모습”이라면서도 “서울 집값이 안정화되겠지만, 상승 기대감은 여전한 상황"이라고 말했다. 

송선옥 기자 머니투데이

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