[단독] 서울형 리모델링 표류…시범단지에 사실상 '기부채납' 요구 / 제기동 정비사업 속도, 6구역도 사업인가 눈앞

[단독] 서울형 리모델링 표류…시범단지에 사실상 '기부채납' 요구 

서울市, 시범단지 대상 공공기여 시설 관련 가이드라인 마련 착수

"사실상 기부채납"…주민들 반대 목소리

   서울시가 재건축ㆍ재개발 대안으로 추진중인 '서울형 리모델링' 사업이 표류하고 있다. 서울시가 첫 리모델링 시범 단지로 선정된 7곳에 인센티브를 주는 대가로 사실상 정비사업에만 적용되는 기부채납을 요구하고 있는 탓이다.

5일 서울시와 중구ㆍ송파ㆍ강동ㆍ구로구 등 자치구에 따르면 서울시는 현재 서울형 리모델링 시범단지 7곳에 대한 지역공유시설 설치 등 공공기여 방안과 관련한 가이드라인을 마련중이다. 지난해 말부터 자치구별로 진행한 리모델링 시범단지 사업 관련 '타당성 검토 및 기본설계 용역'은 당초 올해 상반기께 결과가 나올 것으로 예상됐으나 늦춰졌다. 해당 용역은 한차례 이상 연기됐고 일부 자치구는 오는 9월로 용역을 재연장하기도 했다. 서울시가 대략적으로 나온 설계를 토대로 가이드라인 마련에 착수하면서 연구용역이 사실상 무기한 연기된 상태다. 서울시 관계자는 "가이드라인이 마련되면 관련 위원회에 보고할 예정"이라며 "구체적인 시기는 정해지지 않았다"고 설명했다.

서울시가 구상중인 가이드라인의 핵심은 시가 지원하는 리모델링 시범단지 7곳에 어떤 공공시설물을 설치할 것인가다. 각 단지별로 어떤 시설물이 마련될지는 아직 정해지지 않았으나 일반 시민들도 함께 이용할 수 있는 커뮤니티나 주차장 등 공공기여 시설인 것으로 파악됐다. 한 자치구 관계자는 "최근 약 두달 간 서울시와 관련 논의를 진행중"이라며 "공공기여 시설을 마련하는 조건으로 용적률 혜택을 주는 등 다양한 얘기가 오가고 있으나 아직 확정된 것은 없다"고 말했다.

문제는 시의 이 같은 사업 방식이 일부 토지나 현금 등을 의무적으로 기부채납 해야하는 재건축ㆍ재개발과 비슷하다는 점이다. 리모델링은 의무 기부채납 규제를 적용받지 않음에도 시범단지에 선정됐다는 이유만으로 사실상 기부채납을 해야하는 처지에 놓인 것이다. 리모델링의 경우 기존 단지의 높은 용적률로 재건축 사업성이 부족한 탓에 어쩔수 없이 추진되는 경우가 많다는 점을 고려하면 시의 이 같은 방침은 '마른 수건 쥐어 짜기'식으로 또 다른 갈등을 유발할 가능성이 크다.

서울형 리모델링 개념/위클리 한국주택경제신문

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시범단지 7곳의 용적률을 보면 중구 남산타운(231%), 구로구 신도림우성1차(250%)ㆍ우성2차(271%)ㆍ우성3차(253%), 송파구 문정시영(232%)ㆍ문정건영(255%), 강동구 우성2차(308%) 등 평균 257%에 달한다. 업계에서는 일반적으로 용적률 180%를 재건축과 리모델링을 가르는 기준으로 인식한다. 리모델링은 전용면적의 30%(전용 85㎡ 미만은 40% 이내) 내에서 가구수를 15%까지 밖에 늘릴 수 없어 분양수익이 적은데, 기타 부대시설이 늘어날 경우 분담금이 커질 수 있다.

게다가 리모델링은 안전진단 결과에 따라 증축 방식이 달라진다. B등급 이상이 나올 경우 층수를 최대 3층 높이는 수직증축이 가능하며, C등급 이상이면 수평ㆍ별동증축이 가능하다. 즉 추후 안전진단 결과에 따라 가이드라인이 정한 공공기여 방식에 한계가 생길 수 있다는 의미다. 시범단지에 선정된 한 아파트 리모델링 추진위 관계자는 "시가 홍보업무를 돕고 1차 안전진단 비용을 지원해준다는 얘기는 들었지만 일반인과 함께 이용하는 공공시설을 마련해야 한다는 얘기는 처음 듣는다"면서 "구체적 내용이 나와봐야 알겠지만 대부분의 주민이 반대할 것"이라고 말했다.

최동현 기자 nell@asiae.co.kr [아시아경제]

제기동 정비사업 속도, 6구역도 사업인가 눈앞

     지하철 6호선 고려대역 일대 제기6구역 재개발 사업이 본궤도에 올랐다. 정비구역지정 고시를 받은지 10년만에 사업시행인가 신청을 눈앞에 뒀다. 400여가구의 소규모 사업장이지만 일대 제기동, 청량리 정비사업과의 시너지가 기대되는 곳이다.

5일 정비업계에 따르면 제기6구역재개발정비사업조합은 연내 사업시행인가를 받기 위한 정비일정 조율을 진행 중이다. 현재 건축교통심의가 진행 중으로 이를 마치면 인가 작업에 착수한다는 방침이다.

2009년 2월 정비구역지정고시를 받은 제기6구역은 8년여만인 2017년에서야 조합설립을 마쳤다. 규모가 작은 탓에 사업성이 낮아 추진력이 부족해서다. 하지만 최근 2~3년새 속도를 높인 인근 청량리 재개발에 맞춰 제기6구역도 비슷한 과정을 밟았다. 2017년 설립 인가를 받은 조합이 연내 사업시행인가에 이어 내년에는 시공사 선정까지 마치겠다는 일정을 잡은 것도 이 때문이다. 현재 고시된 정비계획에는 용적률 245%, 건폐율 26%를 적용한 지하 4층~지상 18층 규모의 아파트 423가구를 짓는 안이 담겼다. 임대주택은 73가구로 조합원수는 206명이다.

제기6구역의 사업시행인가 준비 소식에 인접한 제기4구역은 한 단계 앞서 시공사 선정 일정을 잡기로 했다. 한때 사업무산 위기까지 몰렸던 곳이지만 제기4구역은 지난 4월 사업시행인가를 먼저 받았다. 건폐율 30%, 용적률 250%를 적용한 지하 2층~지상 25층, 총 909가구를 지을 예정이다.

제기동 재개발 구역을 둘러싸고 있는 청량리 재개발도 모습을 드러내고 있다. 청량리6구역도 조합 설립인가를 받고 사업시행인가를 위한 사전작업에 착수했고 7구역은 현재 관리처분인가를 준비 중에 있다. 이밖에 6구역 대각선에 자리잡은 8구역은 현재 건축심의를 준비 중이다. 심의를 넘어서면 사업시행인가에 나서기로 했다.

제기6구역 일대 A공인 대표는 "도심 내 들어서는 새 아파트인 만큼 분양가 조율 과정에서 이견이 있을 수 있지만 장기화된 개발로 인해 주민들의 의지가 높은 만큼 구나 시의 정비일정은 무난하게 진행될 것"이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr [아시아경제] 

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