`정말 이상한 계산法`..."집값 13% 올랐다면서, 공시가는 25% 올려"


집값 오른 만큼 올린다는

정부의 주장 무색해져

"서울 집값 잡혔다면서

세금 지표는 어떻게 올랐나"


집값 통계에 사용되는 거래가격 표본을 고르는 방식과 공시가격을 평가하는 산정 방법은 기본적으로 유사한 점이 많지만 양쪽 상승률을 비교하면 사뭇 다른 결과가 나온다. 


단독주택 공시가 상승률 들쑥날쑥…형평성 논란/KBS뉴스

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집값 통계 극과 극 

문재인정부 들어 2년간 서울 아파트 공시가격은 25% 오른 반면, 같은 기간 서울 아파트 거래가격 동향지수는 10% 오르는 데 그쳤기 때문이다. 정부(국토교통부) 통제 아래 있는 한국감정원이 종합부동산세와 재산세 기준이 되는 공시가격은 확 끌어올리고, 주택 소비자 구매심리를 좌우하는 거래가격 동향은 의도적으로 누른 것 아니냐는 의심이 나오는 배경이다. 




한국감정원이 독점적 권한을 가지고 산정하는 공동주택 공시가격은 최근 2년간 가파르게 올랐다.

2018년 서울 공동주택(아파트·연립·빌라 포함) 공시가격은 10.19% 상승했고, 올해 공시가격은 14.02% 급등했다. 2년 동안 25.6% 오른 셈이다. 2017년 1월 서울의 공동주택 공시가격 총합이 100이었다면 올해 1월에는 125.6까지 커졌다는 얘기다. 당초 정부와 감정원은 "집값이 오른 만큼 공시가격을 올리겠다"고 수차례 공언했다. 그런데 한국감정원이 산정한 서울 아파트값 상승률은 같은 기간 10.3% 오르는 데 그쳤다. 매년 1월 가격 기준인 공시가격과 시점을 맞추기 위해 2017년 1월부터 2019년 12월까지 서울 아파트 거래가격 동향을 비교해도 13.0% 상승한 것으로 나온다. 한국감정원의 어떤 통계를 쓰더라도 최근 2년 새 서울 아파트값 상승률보다 공시가격은 두 배 이상 오른 셈이다. 


"공시가격을 실제 집값이 뛴 만큼 올리겠다"고 공언했던 김현미 국토부 장관 말이 사실이라면 감정원의 집값 상승률이 실제 상승률보다 축소됐거나 공시가격이 집값 상승률보다 훨씬 높게 매겨졌거나 둘 중 하나다. 


한국감정원은 공동주택 공시가격을 독점 생산하는 기관일 뿐 아니라 통계청이 인정하는 부동산 분야 국가 승인 통계를 생산하는 유일한 기관이다. 


심교언 건국대 부동산학과 교수는 "전체 아파트를 대상으로 수집하는 공동주택 공시가격이 모집단이고 아파트 가격 동향은 표본통계 격인데 모집단과 표본통계의 차이가 이렇게까지 벌어지는 건 문제가 있는 것"이라고 지적했다. 




한국감정원은 표본숫자와 산정 방식이 다르기 때문에 두 가격 변동률에 격차가 생겼다고 해명했다. 공시가격은 전국 주택 1339만가구(공동주택 1000만가구 포함)를 대상으로 하는 반면, 주택가격 동향은 전국 2만3000여 개(아파트 8800여 개 포함) 표본을 가지고 산정한다. 공시가격 변동률은 대상 주택의 공시가격을 모두 더해 시가총액을 비교하는 총액변동 방식으로 구하는데, 주택가격 동향은 기하평균 기반의 제번스지수 방식을 따른다. 


한국감정원 관계자는 "총액 변동 방식의 공시가격 변동률은 기하평균 산정 방식을 쓰는 주택가격 동향에 비해 상대적으로 고가 주택의 변동폭에 큰 영향을 받게 된다"며 "2018년 고가 주택이 중저가 주택에 비해 시세가 크게 오르면서 두 가격의 차이가 더 벌어지게 됐다"고 설명했다.



이런 감정원 설명대로라면 시세 12억원 이상 고가 주택에 대해 정부가 급격한 현실화를 꾀한 점도 서울 공동주택 공시가격과 아파트값 차이가 벌어진 이유다. 실제 국토교통부는 "시세 12억원 초과 주택 중에서 그간 공시가격과 시세와의 격차가 컸던 일부 주택에 대해 현실화율을 개선했고, 전체의 91.9%에 달하는 시세 6억원 이하 주택의 공시가격 변동률은 상대적으로 더 낮게 산정했다"고 밝힌 바 있다. 


정부와 한국감정원의 이런 해명을 종합해보면 세수 확보와 집값 잡기 일환으로 공시가격이라는 `칼`을 휘둘렀다는 점을 인정한다고 해석할 수 있다. 한 손으로는 고가 주택이 올랐으니 세금을 더 내야 한다며 공시가격을 올리고, 다른 한 손으로는 서울 아파트값이 잡혔다며 완만한 주택가격 상승세 통계를 내놓은 `아이러니`가 벌어진 셈이다. 

[박인혜 기자 / 전범주 기자 / 손동우 기자] 매일경제




불공정한 시세 반영, 공시지가 제도 전면 개선해야


[사설]

   정부의 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못해 불공평 과세를 하고 있다는 지적이다. 부동산 부자에게 세금 특혜를 제공해 부동산 투기를 유발하는가 하면, 빈익빈 부익부를 조장한다는 비판이 나온다. 공시가격 산정 기준을 투명하게 공개하지 않아 불만과 불신도 크다.


이재명 경기지사가 불공정한 공시가격에 대해 공개적으로 비판했다. 이 지사는 최근 간부회의에서 “실제 가격대비 공시지가 가격의 현실화율이 제일 높은 것이 시민들이 많이 사는 공동주택이다. 단독주택은 엄청 낮고, 상업건물은 이 보다 더 낮다”면서 “비싼 땅, 비싼 건물일수록 세금을 적게 내고있는 것으로 이는 빈익빈 부익부를 조장한다”고 말했다. 현행 공시가격 산정 및 조정 기준이 명확히 공개되지 않는 것에 대해 “정부에 문제를 제기하려 한다. 이것도 공정하게 할 문제”라고 강조했다. 이 지사는 트위터를 통해서도 “나라가 망하지 않는 유일한 길, 부동산 불로소득을 줄여야 한다”며 개혁 의지를 피력했다.


KBS뉴스

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경기도는 12일 국토교통부와 ‘부동산 가격공시제도 업무협의’를 가졌다. 도는 국토부에 공시가격 산정 및 조정 기준에 대한 공개 여부, 상대적으로 시세 반영이 안 된다고 평가받는 단독주택 및 상업건물 공시지가 개선, 공시가격 제도의 개선 등에 대해 문의했다.




경기도민뿐 아니라 전 국민이 세금내는 기준이 되는 공시지가에 관심이 많다. 그러나 공시가격이 올라도 왜 올랐는지 구체적인 이유를 알지 못한다. 아파트 등 공동주택만 해도 공시가격이 지역별·가격별·주거형태별로 달라 형평성 논란이 일고 있다. 국토부가 공시가 산정 및 조정 기준을 명확하게 밝히지 않아 ‘깜깜이’ 공시가란 지적도 나온다.

경제정의실천시민연합이 ‘허술하고 문제 많은’ 공시가격 제도 개선을 지속적으로 촉구하고 있다. 경실련은 지난달 22일 경기도의회에서 기자회견을 열고 “불공정한 시세반영으로 책정된 공시가격으로 지난 14년간 징수되지 못한 보유세가 전국에서 약 70조 원으로 추정된다”며 경기도가 공평과세 실현을 위해 제도 개선에 앞장서달라고 요청했다. 경실련은 공시가격이 아파트의 경우 시세의 70% 이상이 반영되지만, 단독주택과 상업업무빌딩의 시세반영률은 각각 50∼60%대, 30∼40%대에 불과해 시세와 동떨어진 과세체계라고 주장해왔다. 경실련 주장대로 상업건물과 단독주택의 공시가격이 상대적으로 낮게 책정된 경우 해당 건물주들은 보유세 절감으로 불로소득이 생기게 된다. 감사원이 경실련의 청구로 토지와 주택 등 부동산의 공시가격이 제대로 조사되고 평가됐는지에 대한 공익감사에 착수하기로 했다.




경기도와 경실련이 요구하는 공시지가 제도 개선이 얼마만큼 이뤄질지 주목된다. 국토부는 내부 사정을 이유로 제대로 밝히지 않은 가격산정 기준부터 구체적으로 투명하게 밝혀야 한다. 공평 과세는 중요하다. 정부의 더딘 공시가 현실화가 자산 상위계층에게 혜택을 주는 것은 공평한 과세, 공정한 세상이 아니다. 현실성있는 제도 개선이 이뤄져야 한다.

경기일보 webmaster@kyeonggi.com 

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