노른자위 '용산 산호아파트' 35층 재건축 시동

서울시 도계위 소위원회 통과

총 680가구 규모 본궤도 올라

한강·남산 더블조망권 확보

임대물량 비중 사업성 관건

    서울 용산구 한강변에 위치해 `용산의 진주`로 불리는 산호아파트 재건축(조감도)이 본격화되고 있다. 최근 각종 규제로 서울 재건축 사업이 지지부진한 가운데 용산 금싸라기 땅에 재건축이 추진되면서 관심이 높아질 것으로 보인다. 

10일 정비업계에 따르면 용산 산호아파트 정비계획안이 지난달 말 서울시 도시계획위원회 소위원회 자문 절차를 마무리하면서 사업에 청신호가 켜졌다. 

용산 산호아파트 투시도

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앞서 지난해 12월 서울시 도계위는 산호아파트 정비계획안에 대해 공공기여 계획이 미진하다는 등의 이유로 보류 판정을 내렸다.

이번에 조합이 도계위에서 지적한 사안을 대부분 보완해 소위원회를 통과했기 때문에 다음달 초 예정된 본심의 통과에도 어려움이 없을 것으로 전망된다. 다만 정비계획안이 도계위를 통과한 뒤에도 건축심의·환경영향평가 등 각종 심의 절차를 통과해야 해 아직 넘어야 할 산이 많다는 변수는 있다. 

산호아파트 재건축조합 관계자는 "가능하면 내년 봄까지 모든 심의를 통과해 사업시행인가까지 받는 것이 목표"라며 "변경안에 서울시 지적 사항을 대부분 반영했기 때문에 심의 통과에 많은 시간이 걸리지 않을 것으로 본다"고 밝혔다. 

서울 용산구 원효로 66 일대에 위치한 산호아파트는 1977년 입주해 올해로 42년 차를 맞은 단지다. 현재 6개동 총 554가구 규모로 전용면적은 40.46~113.77㎡로 구성돼 있다. 이 단지는 재건축을 통해 최고층 35층(한강 연접 동은 15층 이하)에 680여 가구 규모 새 아파트 단지로 거듭날 계획이다. 

한강변과 바로 맞닿아 있고 배후엔 남산이 위치해 조망권이 뛰어나다. 여의도공원이나 상수, 신촌, 이태원 등 도심지와도 가깝다. 또한 현재 보류 중인 옛 원효로 현대차서비스센터 용지 개발, 용산국제업무지구 개발 등이 진행되면 직접적인 수혜단지로 거론된다. 

향후 산호아파트 재건축 추진의 최대 관건은 임대주택 물량이 될 것으로 보인다. 서울시와 협의해 정비계획안이 수정되는 과정에서 기존 계획(655가구)보다 전체 가구 수가 늘어나면서 임대 물량도 기존 예정(34가구)보다 다소 늘어날 전망이다. 

당초 산호아파트는 전체 사업용지의 10%를 기부채납하면서 5%는 토지로, 5%는 현금으로 기부할 예정이었다. 하지만 서울시가 10%를 모두 토지로 기부채납하고 임대 물량을 늘릴 것을 주문하면서 계획안을 변경한 상황이다. 

임대 물량이 늘어나면 그만큼 일반분양 물량이 줄어들기 때문에 사업성이 저하될 수밖에 없다. 조합 관계자는 "임대 물량 비중 확대 이유를 조합원들에게 설명하면서 논의를 진행 중"이라며 "아무래도 조합 입장에서 임대 물량 확대는 부담이기 때문에 대신 용적률 상향 등 서울시로부터 최대한 인센티브를 받는 방향으로 협의하고 있다"고 설명했다. 

서울시 관계자는 이와 관련해 "소위원회에서 임대주택 확대라는 서울시 주택공급 정책 방향에 맞춰 조언을 한 것 같다"며 "조합이 원하는 방향도 고려해 긴밀히 상호 협의해 나갈 것"이라고 밝혔다. 

임대 물량에 대한 상호 합의만 이뤄지면 사업은 급물살을 탈 것으로 보인다.

용산 산호아파트는 2005년 재건축 추진위원회가 설립될 당시엔 한강 조망권을 둘러싸고 주민 간 갈등이 있었다. 하지만 2017년 조합이 설립되면서 전 가구 한강 조망이 가능한 단지로 설계안을 변경하면서 현재는 주민 동의율이 90%를 넘을 정도로 의견 일치가 이뤄진 상황이다. 

전문가들은 산호아파트의 단지 규모가 크지 않아 시장에 미치는 영향이 적은 만큼 각종 심의 통과가 어렵지 않을 것으로 보고 있다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "은마 등 다른 대규모 재건축 단지에 비해 시장에 미치는 여파가 크지 않다고 판단해 서울시가 심의를 까다롭게 하진 않을 것 같다"며 "한강 조망권이 확보된 단지이기 때문에 재건축이 성공적으로 추진되면 가치가 크게 상승할 것으로 본다"고 말했다. 

[정지성 기자]매일경제

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