'강남 노른자' 청담삼익, 재건축 불붙나/한남3구역."대출 막혀 살게 없어"
'강남 노른자' 청담삼익, 재건축 불붙나
대법원서 승소
‘강남 재건축 노른자’라 불리는 청담 삼익아파트 재건축 사업이 다시 탄력을 받을 것으로 보인다. 논란의 핵심으로 소송전에 휘말렸던 조합설립에 대해 대법원이 “정당하다”고 최종적으로 인정하면서다.
17일 대법원은 청담 삼익아파트 일부 주민과 상가 소유자들이 제기한 ‘조합설립인가 처분 무효확인 소송’에 대해 지난 14일 기각했다고 밝혔다.
'강남 랜드마크' 재건축 사업, 왜 중단됐나
서울 강남구 청담삼익아파트 재건축 조감도. [사진 강남구]
청담삼익은 약 40년 전인 1980년 5월 12개 동, 총 888가구 규모로 준공됐다. 부촌인 청담동에 위치한데다 한강을 바로 접하고 있어 강남 재건축의 노른자로 꼽혀온 곳이다. 최고 35층 9개 동, 1230가구 규모로 재건축할 예정이다. 시공사인 롯데건설이 자사의 최고급 브랜드를 적용하겠다고 밝히면서 2011년 입주한 청담 자이에 이어 청담동의 랜드마크가 될 것이라는 예측이 나왔다.
1심 '조합설립 무효' 판결로 폭격…2심서 반전
양측의 갈등은 2003년 청담 삼익이 상가 소유자를 배제하고 아파트 소유자만 모아 조합설립인가를 받으면서 시작됐다. 2005년 11월엔 아파트 조합원 4명이, 2017년 2월 상가 소유자 7명이 강남구를 상대로 각각 인가 무효 소송을 냈다. 청담 삼익아파트와 상가가 하나의 주택단지임에도 불구하고 상가 소유자들의 동의 없이 조합을 설립한 건 위법하다는 주장이었다.
2017년 10월 상가 소유자들이 낸 소송 1심에서 ‘조합 설립 무효’ 판결이 나오면서 재건축 사업은 중단됐다. 지난해 2~3월 예정됐던 분양도 엎질러졌다.
하지만 지난해 2심은 이를 뒤집었다. 2심 재판부는 “조합설립인가가 일부 위법하다고 볼 수 있다 하더라도, 위와 같은 하자만으로는 처분이 무효라고 볼 수 없다”고 판단했다. 대법원도 2심 판단이 맞다고 확정지으면서 고비를 맞았던 재건축 사업은 다시 힘을 받게 됐다. 이번 대법원의 판결로 얽혀있던 다른 소송들도 풀릴 가능성이 높아졌다.
박사라 기자 park.sara@joongang.co.kr 중앙일보
한남3구역 입주권 노린 무허가 건물만 거래..."대출 막혀 살게 없어"
"입주권을 가지고 싶어도 대출이 꽉 막혀있으니 비싼 지분은 거래가 될 턱이 없죠. 좀 싸다 싶은 무허가 건물만 종종 거래돼요."
14일 오후 찾은 한남3구역. 사업시행 인가를 코앞에 두고 투자자들의 관심이 부쩍 높아진 이곳 구릉지 일대는 언덕을 따라 다닥다닥 붙어 있는 낡은 주택들이 ‘어서 빨리 허물고 새로 지어달라’는 외침이라도 하듯 허름한 분위기를 자아냈다. 단독 주택과 빌라 틈 사이로 무허가 건물도 적잖이 들어서 있다. 요즘 이 일대에 가장 ‘잘나가는’ 몸이다.
무허가 건물은 정부나 공공기관의 공유지 위에 허가를 받지 않고 세운 건물이라 주거권이 인정되지 않는다. 하지만 같은 무허가라고 해도 1982년 4월 8일 이전에 건축된 무허가 건물은 주거권이 인정돼 아파트 입주권을 받을 수 있다. 요즘 손바뀜이 생기는건 바로 이런 입주권을 받을 수 있는 무허가 건물들이다.
보광동 C공인 관계자는 "서울은 1주택자의 추가 대출이 막혀 무주택자가 아니라면 현금으로만 재개발 지분을 사야 하는 상황"이라며 "프리미엄(웃돈)이 많이 붙어 현금 6억~7억원으로는 살 수 있는 매물이 없다 보니, 입주권을 가지려는 투자자들이 상대적으로 적은 현금으로 매입할 수 있는 무허가 건물을 사들이는 것"이라고 말했다.
한남뉴타운 구역별 위치도. /그래픽=박길우
한때 평당 2억원도 호가…최근 프리미엄 15% 빠져
무허가 건물이라도 사들이는 사람이 있는 이유는 한남뉴타운이 서울 한강변의 노른자 땅이기 때문이다. 한남3구역에 투자자의 관심이 쏠리면서 가격은 이미 천정부지로 치솟았다. 한남3구역 소형 빌라는 작년 주택 가격 상승기에 3.3㎡당 2억원을 호가했다.
보광동 W공인 관계자는 "주택별로 가격이 천차만별이라 시세가 얼마라고 일반화하기 힘들다"며 "입지가 좋은 곳의 경우 평당 2억원까지 거래될 정도였다"고 말했다.
최근에는 정부 규제 때문에 한남뉴타운 지분에 붙었던 프리미엄도 상당 수준 빠졌다. 보광동 B공인 관계자는 "대출이 막히자 최근에는 프리미엄이 작년 고점에서 15% 정도 떨어졌다"며 "이달 말 사업시행인가를 받고 시공사 선정에 들어가면 집주인이 매물을 거둬들이거나 호가를 올릴 가능성도 있어 보인다"고 말했다.
한남3구역 속도 내자 주변 구역도 기대 높여
용산구청은 최근 한남뉴타운 3구역 재개발 사업의 사업시행계획을 위한 주민공람을 공고했다. 주민 공람을 마치고 빠르면 이달 말, 늦어도 다음달까지 사업시행인가를 받으면 시공사 선정에 들어가게 된다.
한남2구역도 정비계획 변경안 서울시 소위원회 심의를 받는다. 이르면 이달 중에 정비계획 변경안이 서울시 도시재정비위원회에서 소위원회로 이관된다. 4구역은 자동차중심도로 중 한 곳인 장문로를 정비구역에서 제외시킬 지를 두고 논의가 더 필요하고, 5구역은 변전소 처리 문제를 두고 협의가 이뤄지지 않아 속도를 내지 못하고 있다.
재개발 대어(大魚)로 꼽히는 용산구 한남3구역 재개발에 속도가 붙으면 주변 2·4·5구역도 사업 추진에 탄력이 붙을 수 있다고 주변 공인중개업소 관계자들은 전했다.
보광동 A공인 대표는 "한남3구역이 연내 시공사 선정을 마무리하고 급속도로 진행될 것으로 보이면서 주민들의 기대감도 커지고 있다"며 "3구역이 앞서가는 만큼 나머지 구역들도 뒤따라 올 것으로 보인다"고 말했다.
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