[재테크] '거래 절벽'에도 부동산 갈아타는 3가지 방법/가장 쉬운 해외 부동산 투자법 '글로벌 상장 리츠

'거래 절벽'에도 부동산 갈아타는 3가지 방법

고종완 한국자산관리연구원장

고종완의 살 집 팔 집 이야기

    올해는 황금돼지의 해이지만 부동산 시장은 시작부터 어둡다. 봄 이사철이 왔지만 분위기 반전은 어려워 보인다. 거래 절벽 속에 집값 하락세가 완연하다. 춘래불사춘(春來不似春)이라는 말이 딱 어울린다. 앞으로 주택 경기는 적어도 1~2년에서 2~3년간 하향 안정 혹은 하락기가 점쳐진다. 조정기와 침체기를 거쳐 내년 이후에는 불황기를 맞을 공산도 크다. 실수요자를 위해 불황기에 대비한 부동산 비법, 똑똑한 부동산으로 갈아타기 전략 세 가지를 제시한다.

신도시 개발 단계별 매수 추이

/https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=saup01&logNo=221079096432&proxyReferer=https%3A%2F%2Fwww.google.co.kr%2F

edited by kcontents

첫째, 부동산에는 호황에 뜨는 부동산, 불황에 강한 부동산, 안정형 부동산이 있다. 호황기에는 크고 비싼 주택이 많이 오르지만 불황기에는 작고 값싼 주택이 각광받는다. 안정형은 경기와 상관없이 수요가 일정해 가격 변동이 적은 부동산을 말한다. 침체기에는 강남권의 고가·대형 주택보다 직장과 가까운 저가의 소형 주택이 유리하다. 최근 들어 강남권 고급 주택 가격이 급락한 반면 도심(광화문·강남·여의도·용산)과 가까운 노후 중소형 아파트, 소규모 단독주택, 다세대(빌라), 다가구주택의 가격이 반등하고 있는 것과 맥을 같이한다

둘째, 세상의 모든 도시는 80~100년 주기로 성장과 하락을 경험한다는 '성장사이클' 이론이 있다. 그리고 모든 지역은 성장 지역, 정체 지역, 쇠퇴 지역으로 구분된다

불황기에는 땅값이 꾸준히 상승하는 성장 지역을 선택하는 것이 유리하다. 성장 지역의 조건으로는 인구 증가, 소득 증가, 인프라(기반시설) 확충, 대규모 개발 계획 등 네 가지를 꼽는다. 현재 대표적인 성장 지역으로는 서울의 도심, 도시재생지역, 스마트시티, 균형발전지역, 관문지역, GTX·신안산선 통과 지역, 지하철 3·4·5·7·9호선과 신분당선 연장선 등 신설 역세권, 3기 신도시 등이다.

비즈N

edited by kcontents

셋째, 여유 자금을 갖고 높은 수익률을 꿈꾸는 장기 투자자의 경우 임대 수익과 시세 차익을 동시에 얻을 수 있는 '복합수익형' 부동산으로 갈아타보자. 복합수익형 부동산으로는 균형발전지역과 용도가 상향되는 지역, 도시재생지역, 고도 완화가 추진되는 신설 역세권, 3기 신도시 관문 지역의 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등이 유망하다.

이 밖에도 1100조원이 넘는 시중의 부동 자금과 22조원을 웃도는 토지 보상비가 유입될 것으로 예상되는 경기 용인 SK하이닉스 반도체 클러스터 일대와 '예타(예비 타당성 조사) 면제' 수혜 지역의 토지도 활기를 띨 것으로 전망된다.

조선일보 

가장 쉬운 해외 부동산 투자법 '글로벌 상장 리츠

글로벌 농업 리츠, 호주 견과류 경작지 매출 46%

美 웰타워 리츠, 실버 요양시설 매출 80%

   국내 최대 1조 원대 홈플러스 리츠 상장을 앞두고 기대감과 우려가 섞인 모습이다. 하지만 이미 글로벌 선진국 시장에는 대규모 리츠들이 상장돼 탁월한 성과를 내고 있다. 까칠한 성 기자는 전문가들이 추천하는 해외 상장 리츠들을 알아봤다. 

농업에 투자하고 싶다면? 호주 농업리츠 추천 

지난 1월말 한국을 방문한 짐 로저스는 장기적으로 농업 분야 투자가 유망하다고 밝혔다. 이에 당시 업종 관련 주들의 주가가 급등하기도 했다. 그가 농업을 주목한 이유는 글로벌 산업 구조의 빠른 변화 속에서도 농업의 가치는 꾸준할 것이라는 판단에서다. 

구경회 KB증권 연구원은 글로벌 리츠 중에서도 가장 꾸준히 이익이 늘어나는 종목 중 하나로 호주 시드니 증시에 상장된 ‘루럴펀드그룹(Rural Fund Group·RFF AX)’를 추천했다. 이 리츠는 호주의 농장, 목축지에 투자하는 리츠로 전세계적으로 희소한 농업 리츠 중 하나다. 

그는 “RFF의 영업수익 중 46%는 견과류 경작지에서 나온다”며 “나머지 40%는 목축지에서 나와 글로벌 농산물 가격 추이와는 연관성이 낮다”고 분석했다. 향후에도 신규자산 투자가 견과류 농장 위주로 진행될 예정이라는 점이 매력적이란 설명이다. 

운영자산대비 순임대수익율이 6.0%, 당기순이익 중 현금 배당금의 비율(배당성향)은 79%에 달한다. 그는 “임대계약 만기가 평균 11년 이상 남아있다”며 “일반적인 리츠에 비해 매우 긴 것이 장점”이라고 말했다. 다만 주가가 꾸준히 상승하면서 배당수익률은 4%대 후반으로 낮아졌다. 

고령화 시대에 매력적인 헬스케어 ‘웰타워 리츠’ 

장기적으로 고령화 시대를 대비 하는 리츠로는 글로벌 최대 헬스케어 리츠인 ‘웰타워 리츠(WELL)’가 있다. 웰타워는 미국 요양원 개념인 ‘시니어리빙하우스(Senior Living House)’와 외래병원 개념인 ‘외래환자 메디컬빌딩(Outpatient Medical Building)’ 등 헬스케어 관련 건물 임대사업을 영위하고 있다. 

김재인 하나금융투자 연구원은 “웰타워는 미국, 캐나다, 영국 등 고령화 진행 속도가 빠른 선진국 시장에서 헬스케어 및 의료시설 임대사업을 하고 있다”며 “특히 노인요양 및 관리 전문 업체들과의 파트너 계약 체결을 통해 임대 투자를 안정적으로 유지하고 있다”고 추천했다. 

가장 큰 부분을 차지하는 임대 자산군은 요양시설이며 매출의 약 80%를 차지한다. 지난해 말 기준 최대 운영 파트너는 ‘선라이즈 시니어 리빙’으로 고령 입주자들의 의식주를 포함한 기본적인 생활 프로그램을 운영한다.

지난해 배당수익률은 5.4%로 미국 헬스케어 리츠 평균 4.6% 대비 높은 수준이다. 다만 연초 대비 11.8% 상승하면서 역사적 평균 대비 높은 밸류에이션이 부담이라는 지적이다. 

김 연구원은 “미국 헬스케어 산업의 높은 성장성과 5% 이상 지속 가능한 배당 수익률을 감안할 때 투자매력도가 높다”고 평가했다. 

미국 주택 1위 리츠, 에쿼티 레지덴셜 리츠 

미국의 월세 시장에 투자하고 싶다면 ‘에쿼티 레지덴셜(Equity Residential·EQR) 리츠’를 추천한다. 이 리츠는 미국 동서부 대도심권에서 주택 및 고층 아파트 임대 사업을 하는 주택형 리츠다. 지난해 말 기준 7만여채 주택을 임대 중이고 남부 캘리포니아 지역 비중이 26.2%로 가장 높다.

윤승현 하나금융투자 연구원은 “미국 서부 주요 도시권과 보스턴, 뉴욕 등 메갈로폴리스 지역 비중이 약 99%에 달한다”고 분석했다. 

에쿼티 레지덴셜 리츠의 장점은 주기적인 리밸렁싱을 통한 초과 수익 추구다. 윤 연구원은 “미국의 주택관련 리츠는 많지만 주기적인 리밸런싱을 임대주택을 관리하고 추가 수익을 낼 수 있는 지역에 재투자를 하는 점이 강점”이라며 “부동산 시장 변화에 따른 시세차익을 통해 투자 재원을 마련한다”고 분석했다. 

이어 “지난해 배당수익률은 4.5% 수준”이라며 “올해 펀드현금흐름(FFO) 증가로 인한 수익률 향상이 기대된다”고 전망했다. 

[이데일리 성선화 기자] 

케이콘텐츠