일본 마이너스 집값 속출…철거비 얹어줘야 팔려 VIDEO: 東京の地価は五輪バブル、空き家数急上昇
東京の地価は五輪バブル、空き家数急上昇
2019/02/13
増える空き家と高まる東京の地価
日本では人口減少に伴い、空き家の戸数が全国各地で増えています。
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平成25年住宅・土地統計調査結果（総務省統計局）によると、平成10（1998）年度は全国で576万4100戸だった空き家は平成25（2013）年度には819万6400戸と1.4倍になりました。
일본 마이너스 집값 속출…철거비 얹어줘야 팔려 '3극화' 진행되는 日부동산 가격 빈집 확산에 '소유=손해'인 집도 젊은이들 지방으로 이동 최근 몇년 새 일본에서 단독주택이 0엔 또는 마이너스 가격에 거래되는 사례가 출현하고 있다. 일부 소유주는 우리 돈 500만원이 넘는 돈을 얹어주고 매각에 나섰다. 관리비용·세금 등을 고려하면 부동산을 보유하는 게 오히려 손해라는 판단에서다. 땅 140평 낀 단독주택이 0엔 25일 일본 부동산 관련 웹사이트 ‘이나카노세가츠(田舎の生活)’에 따르면 지난해 히로시마 현(広島県) 마하라 시(三原市)에 있는 한 단독주택은 0엔에 거래됐다. 약 460㎡ 토지에 80㎡ 규모로 들어선 1층 단독주택이다. 거실 하나, 방 3개, 화장실 한 개 등을 갖췄다. 이 주택이 있는 사기시마(佐木島)는 마하라 항구에서 배를 타야 닿는 도서 지역이다. 이 거래에는 매매비용과 내부 수리비는 매수인이 부담한다는 조건이 붙었다.
비슷한 시기 아키타 현(秋田県) 다이센 시(大仙市) 외곽에 있는 한 주택도 0엔에 거래됐다. 정리 비용 50만엔을 매도자가 매수자에게 건네는 조건으로 거래가 성사됐다. 마이너스 가격에 거래된 셈이다. 1974년에 준공한 이 주택은 방 5개 거실 1개에 창고로 활용할 수 있는 별채까지 갖췄다. 효고 현(兵庫県) 시소시(宍粟市)에 있는 한 단독주택도 0엔 양도됐다. 메이지 시대인 1887년에 준공해 2017년 초까지 임대됐으나 그 이후로는 임차인을 들이지 못했다. 일본의 빈집(아키야·空き家) 문제가 심각해지면서 0원에 팔리거나 매도인이 매수인에게 추가 비용까지 제공하며 매각하는 사례가 늘고 있다. 일본 총무성에 따르면 2013년 일본 주택 6063만여 가구 중 13.5%(약 820만 호) 정도가 버려진 채로 방치된 것으로 조사됐다. 가고시마(鹿児島県), 코치(高知), 오카야마(和歌山) 등에선 전체 주택 중 10%가 빈집인 것으로 나타났다. 일본은 5년 단위로 빈집 통계를 조사하고 있어, 2013년이 가장 최신 자료다. 일본의 빈집가구는 2017년 들어 1000만 가구를 넘어선 것으로 추정된다. 일부 전문가는 2030년대 초 전체 가구 중 30%가 빈집이 될 것으로 전망했다. ‘이나카노세가츠(田舎の生活)’에 따르면 수십만원에서 수백만원에 나온 매물도 많다. 이들 집 역시 지방의 외딴 곳에 자리 잡고 있다. 매물로 나와 있지만 팔리는 물건은 제한적이라 일본 언론들은 전했다. 쓸모가 없어서다. 아주 외딴 곳에선 마을 전체가 통으로 비어 있다.
일본 부동산 웹사이트 '이나카노세가츠'에 가격이 0엔으로 기재된 단독주택 물건이 올라와 있다. 빈집을 사려는 사람이 없자 일부 소유주들은 '정리비용'까지 부담하면서 처분에 적극 나서고 있다. 이나카노세가츠 캡처 철거비 줘야 팔려 일본 전문가들에 따르면 0원 또는 마이너스 가격에 거래되는 집은 주로 지방의 외딴곳이나 산속에 자리 잡고 있다. 일본 경제가 급성장하던 시기(1950~1980년대)에는 집이 모자라 산 중턱에까지 집을 지었다. 이런 곳엔 길이 좁아 차가 들어가지 못한다. 오르막이 심해 자전거를 타고 가기도 어렵다. 집은 지은 지 40년 이상 돼 낡았다. 아무 쓸모가 없는 집이 된 것이다. 집값이 마이너스가 되는 것은 철거비용과 거래세 때문이다. 집값은 0원이지만 철거비용은 수백만원씩 들기 예사다. 취득할 때 내야 하는 세금도 수백만원대다. 돈을 더 얹어줘야 집이 팔리는 이유다. 일본언론에 따르면 이런 집은 지방자치단체가 사가지도 않는다. 부모로부터 물려받은 집을 무료로 지자체에 넘기려는 이들이 가끔 있지만 지자체가 거부한다.
그나마 집이 팔리면 다행이다. 주인도 모른 채 방치된 집도 많다. 부모가 죽었지만 자식이 상속해가지 않아 주인도 모르는 빈집이 되는 것이다. 지자체 ‘빈집은행’ 운영 일본 지역 사회는 빈집 문제로 골머리를 앓고 있다. 오랫동안 방치된 빈집은 경관을 헤칠 뿐만 아니라 화재, 붕괴 위험 등에 노출되는 까닭이다. 사고가 발생하면 주변 집들까지 피해를 본다. 빈집이 늘어나는 만큼 지방자치단체의 세수가 줄어드는 것도 문제다. 대부분의 지자체는 빈집 문제를 완화하기 위해 ‘아키야뱅크(空き家バンク)’를 운영 중이다. 빈집 정보를 웹사이트에 게재해 매수, 매도를 도와주는 서비스다. 빈집으로 등록된 주택의 가격은 우리 돈 100만원 선에서부터 2억원대까지 다양하다. 무상주택도 있으나 대부분 노후도가 심각해 수십만엔의 수리비를 투입해야 하는 경우가 많다. 한 부동산 전문가는 “곰팡이가 슬 거나 흰개미가 들끓는 등 주거 여건이 열악한 경우가 많다”며 “일부 주택은 압류된 것일 수 있어 우리보다 보수적인 일본인들이 잘 찾지 않는다”고 설명했다. 일부 전문 투자자들은 빈집 투자에 나섰다. 빈집을 헐값에 산 뒤 리모델링해 되파는 시도다. 그러나 수요가 제한적이어서 그나마 활기가 있는 지역에서 제한적으로 이런 식의 투자가 이뤄지고 있다. 방일 외국인 관광객 수 및 소비액 추이. /일본 관광청(JTA)·코트라 제공 극심한 차별화 진행 인구감소 시대를 맞은 일본이지만 모든 부동산 가격이 내리는 건 아니다. 일본 부동산 평균 가격은 최근 들어 오르는 추세다. 지난해 일본의 전국 평균 공시지가는 0.7% 상승하며 3년 연속 올랐다. 상업지 가격이 1.9% 상승하며 주택지 상승률(0.3%)을 앞질렀다. 도쿄, 오사카, 나고야 등 3대 도시권 상업지의 가격 상승률은 3.9%에 달했다. 스키리조트로 유명한 홋카이도의 니세코(ニセコ) 지구는 상업지와 주택지 모두 30% 이상 급등하면서 일본에서 가장 많이 올랐다. 국내 여행객들에게도 인기가 높은 오키나와 나하(那覇) 시의 주택지 가격도 20%가량 급등했다.
현지 언론은 방일 관광객 수가 증가한 영향으로 풀이했다. 일본관광청에 따르면 지난 2017년 방일 외국인 관광객 수는 2869만 명이다. 2011년(622만 명)에 비해 4.6배가량 증가했다. 외국인 관광객이 일본에서 쓴 돈은 4조4162억엔으로 같은 기간 5배 이상 늘었다. 쿠리모토 타다시 대표는 “도심회귀 현상, 외국인 관광객 급증 등의 영향으로 대도시와 관광지 지가는 급등하고 있는 반면 인구가 줄고 있는 지방과 대도시 외곽 베드타운은 몰락하고 있다”고 설명했다. 민경진 기자 min@hankyung.com 한국경제 |
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東京都だけで見ると、平成10（1998）年度の62万4400戸から平成25（2013）年度は81万7100戸で1.3倍と全国平均と同じくらいの推移で空き家が増えています。
空き家戸数の全国第1位の都道府県は東京都です。2位は大阪府で70万戸弱、3位は神奈川県で50万個弱です。
つまり、大都市圏ほど人口ボリュームが多いため、空き家戸数も多くなっています。
そのような状況の中で、東京オリンピックを控えて東京では新築マンションを含めて新たな建物が建設されており、近年地価が上昇しています。
東京都財政局財産運用部管理課が発行している『平成30年東京都基準地価格』（下図）を見ると、平成20（2008）年をピークにリーマンショック後下落していた地価は、東京オリンピック開催が決まった平成25（2013）年を境に上昇に転じました。
平成30年には区部の商業地についてはリーマンショック前を上回っています。
地価の上昇に比べて消費者物価指数はほぼ横ばいであることを考えると、今の東京の地価の高騰は「オリンピックバブルではないか？」と考えることもできます。
東京の人口は増え続けるのか？
東京都は毎年10万人以上の転入超過となっており、東京一極集中を問題だと捉える人もいます。
一方で、東京都政策企画局計画部計画課が編集・発行した「都民ファーストでつくる『新しい東京』 ～2020 年に向けた実行プラン～」によると、東京都の人口は2025年の1398万人をピークに減少することが予測されています。
ただでさえ空き家が多い東京で、これから人口が減っていくと予測されているにもかかわらずマンションが建てられ続けば、需要と供給のバランスが崩れる日が来るのではないでしょうか？
相当数の移民を受け入れるなどすれば、東京都も人口を維持できるかもしれませんが、一方で東京一極集中を何とかするために地方創生の施策の中で地方に人を移住させるためにいろいろな政策がとられています。
図7 地方創生推進交付金を活用した移住支援 出所：『総合戦略2018改訂版の基本的方向（案） 』平成30年11月21日内閣官房まち・ひと・しごと創生本部事務局 内閣府地方創生推進事務局
地方への移住施策
例えば、私自身も平成22（2010）年2月に東京都の渋谷区から新潟県の十日町市の池谷集落に移住しました。
その際には総務省の施策によってつくられた地域おこし協力隊の制度を活用して移り住みました。
地域おこし協力隊とは、都市部から過疎地に住民票を移し、「地域協力活動」を行いながらその地域への定住・定着を図る取り組みで、平成21（2009）年度からはじまりました。
初年度の平成21（2009）年度は全国に89人だった隊員は、平成29（2017）年度には約5000人にまで増えており、任期終了後約6割が同じ地域に定住していると総務省は発表しています。
また、隊員の約7割が20～30代と年代層も若い人が多く、女性も約4割と男女比のバランスも比較的良好です。
政府はさらに東京一極集中の是正、地方の担い手不足への対処、移住者の多様な希望をかなえることを狙いとして、「地方で起業したい」「自然豊かな地方で子育てをしたい」人たちのために「わくわく地方生活実現政策パッケージ」を策定・実行するとしています。
そして、6年間で6万人のUIJターンによる起業・就業者創出や、地域おこし協力隊の拡充として6年後に8000人に増やす事を資料に明記しています。
具体的に東京23区在住者・23区への通勤者が東京圏以外の道府県に移住し、就業または起業した場合に交付金を出す（就業した人には最大100万円、起業した場合には最大300万円）ことを平成31年度に予算要求しています。
図1 全国と東京都の空き家戸数の推移
若者が地方に向かっている
こうした政府の方針もあって、まだ数は少ないものの地方に移住したいという人たちも増えてきています。
ふるさと回帰支援センターが公表している「2017移住希望者の動向プレスリリース」によると、移住相談の件数（面談・セミナー参加などと電話などによる問い合わせの合計）は右肩上がりで増え続けています。
2008年に2475件だった相談件数が、2017年には33165件と13倍以上になっています。
2015年には移住相談窓口として移住・交流情報ガーデンもオープンしているため、実際の移住希望者はもっと増えていると考えられます。
人数が増えているだけではなく、相談者の年齢層も若返っています。
同じくふるさと回帰支援センターの「2017移住希望者の動向プレスリリース」によると、2008年には約70％が50代以上であったのが、2017年には70％以上が40代以下と完全に逆転しています。
この間に地方移住が増えているのは社会的な背景も影響していると私は考えています。
2008年の秋にリーマンショックがありました。私自身もリーマンショックをきっかけとして、お金の信用度の危うさを感じ、生活に必要なものをできるだけ自分で調達できるようになりたいと考えるようになりました。
その後、2011年に東日本大震災が発生し、原発が大きく社会問題として取り上げられるようになり、子供を安全な場所で育てたいという人が増えました。
また、東京のスーパーやコンビニからモノがなくなり、いざという時に東京は危ういと気づかされ、田舎暮らしを考える人は増えてきました。
さらに、2014年からの「地方創生」のかけ声のもと、政策的に地方に目を向けられるようになりました。
日本全体から見ると少数派ではありますが、地方移住を考える人が確実に増えてきており、それは単なる一時的なブームというよりも、社会的な流れが変わってきていると感じています。
近代社会の耐用年数は80年？
ここで、一つ興味深いトピックスをご紹介したいと思います。
この写真は私の住んでいる池谷集落の集会場にあるお米1俵の価格変動史です。
江戸時代後期の天明元（1781）年から昭和56（1981）年までの200年間の米1俵の金額が毎年どのように変動したのかが全部書かれています。これを眺めると面白いことが見えてきます。
かつて米の値段は物価の基本指数でしたので米価が上がるときは物価が全体的に変動したと考えられますが、幕末の10年間で米の値段は約10倍になっています（1858年57銭7厘→1867年5円29銭）。
もっとすごいのは第2次世界大戦終戦の前年からの10年間で、米価が200倍以上にはね上がっているのです（1944年19円92銭→1953年4272円）。
幕末の10年間の間で時代は江戸時代という鎖国の武士の時代から開国し、大日本帝国という天皇が国家元首であり現人神の時代になりました。
そして、近代国家の仲間入りをしたわけですが、世界恐慌に続いて第2次世界大戦が始まります。
この戦争で日本は敗戦し、大日本帝国から日本国となり、天皇は現人神から人間宣言しました。ここでまた時代が変わったわけです。
つまり、時代の転換期に経済をリセットするかのように、米の値段が急激にはね上がったという事実があるのです。
明治維新と第2次世界大戦終戦の間が77年ありましたが、終戦から東京オリンピックの間もほぼ同じ75年です。
2008年にリーマンショックに端を発した世界同時不況がありました。これも世界恐慌と呼ばれました。
日本では少子高齢化により年金はほぼ破綻しており、若い人の中には「年金をもらえないのではないか」と考えている人もいます。
さすがに東京オリンピックが終わったらすぐにハイパーインフレが来たり世界大戦が起こるとまでは思いませんが、これまでの歴史的な経緯を見ると、近代社会の一つの時代の「耐用年数」は70～80年程度に感じます。
東京オリンピック後にもしもバブルが崩壊したとしても被害を受けないように今のうちに準備をしておくことが必要だと思います。
また、これまでの時代の延長線上で物事を考えるのではなく、新しい時代を創り直していくというスタンスで物事を見る必要があるように思います。
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https://news.nicovideo.jp/watch/nw4819583
