14주 내린 서울 아파트값… 장기 침체로 가나?/깡통주택' 대란 재연되나
14주 내린 서울 아파트값… 장기 침체로 가나?
서울 아파트값 14주 연속↓… 2013년 이후 최장 내림세
대출·세제 규제·보유세 부담 등에 추가 하락 불가피
분양시장도 흔들려… 무주택자, 내집마련 기회일 수도
서울 아파트값이 또 떨어졌습니다.
14주 연속 주저앉으며 지난 2013년 이후 최장 기간 하락장세를 보였습니다. 지난해 가을까지만 해도 활활 타던 서울 주택시장은 9·13 부동산 대책 이후 급속도로 냉각되면서 하락 전환한 이후 좀처럼 힘을 쓰지 못하고 있습니다. 장기 침체에 접어들 것이라는 우려 마저 나오고 있습니다.
한국감정원에 따르면 2월 둘째주(11일 기준) 서울 아파트 매매값은 전주 대비 0.07% 떨어졌습니다. 지난해 11월 12일(-0.01%) 이후 14주째 내림세입니다. 이 같은 기록은 주택시장이 침체기에 빠졌던 2013년 5월 27일~8월 26일(14주간 하락) 이후 최장 기간 하락세입니다.
자료: 한국감정원/아시아경제
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시간을 더 뒤로 돌려보면 10여년 전인 2011년 8월부터 2013년 2월까지 서울 아파트 값은 82주 연속 떨어졌던 시기가 있습니다. 무려 19개월간 내림세를 보인 것입니다. 아직 많은 변수가 남아 있지만 정부 규제 강도가 계속되고 국내 경기 상황이 더욱 안 좋아지면 이 때와 비슷한 추세 하락이 나타날 수 있다는 암울한 전망도 나오고 있습니다.
전문가들도 주택시장이 반등 가능성이 당분간 크지 않은 것으로 보고 있습니다. 역대 최고 수준으로 압박한 대출 규제, 세제 강화가 지속되는 가운데 보유세 부담, 금리 상승, 전세시장 안정, 거래 감소 등 주택시장 지표가 모두 나빠져 있어 회복이 쉽지 않을 것이라는 의견이 우세합니다.
그나마 선방하던 분양시장 마저 위축되고 있습니다. 주택산업연구원이 주택 사업자들을 대상으로 분양경기실사지수(HSSI)를 조사·발표하는데 이달 서울 HSSI는 78.1을 기록했습니다. 이같은 수치는 관련 조사가 진행된 이후 최저 수준입니다. HSSI가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적이라는 것을, 100 미만이면 그 반대를 뜻합니다.
단위:%, 한국감정원 제공
실제 최근 서울 분양시장에는 심상치 않은 징후가 나타나고 있습니다. 정부의 분양가 통제로 주변 시세보다 저렴한 ‘로또 분양 단지’ 열풍에 청약자들은 여전히 몰리지만, 정작 최종 미계약되는 사례가 늘고 있습니다. 또 지난달 분양한 광진구 ‘e편한세상 광진 그랜드파크’와 같이 1순위도 채우지 못하는 현상이 벌어졌습니다. 대출 규제로 분양가 9억원 이상 중도금 대출이 되지 않은 상황에서 높아진 분양가, 준공 이후 담보대출 제한 등을 우려한 청약자들이 늘었기 때문으로 분석됩니다.
물론 이런 상황이 무주택자들에게는 기회로 작용할 수 있습니다. 청약제도 개편으로 실수요자들의 당첨 확률이 더욱 높아진데다 올해는 지난해에 비해 분양 물량도 풍성한 것도 긍정적인 상황입니다.
다만 실수요자들도 집값 하락세가 이어지고 있는 상황에서 매매시장 보다는 전월세 시장으로 눈길을 돌리는 모습입니다. 집값이 지난해 고점 대비 하락했다고 하지만 서울 평균 아파트값이 8억원을 넘을 정도로 여전히 절대값 자체가 높은 데다 급매물 외에는 눈에 뛸 정도로 내려간 매물이 많지 않은 점도 원인으로 보입니다. 당분간 집주인도 내 집 마련을 계획하는 무주택자도 눈치보기를 하는 관망세가 이어질 것으로 전망됩니다.
[이데일리 김기덕 기자]
깡통주택' 대란 재연되나
서울 등 수도권 입주 물량 몰려 역전세난 '적신호'
“과거보다 금리 낮아 심각한 상황까지는 안 갈 것”
고용 여건 안 좋고 인구 빠지는 지방은 '위험' 수준
“국지적인 수급 불일치 등으로 전세금이 하락하고 임대인이 보증금을 제때 반환하지 못할 수 있는 위험에 대비해야 한다.” 최종구 금융위원장은 지난달 25일 ‘가계부채관리점검회의’에서 이처럼 ‘깡통전세’ 위험성을 경고했다.
그러나 정부 당국은 당장 깡통전세 관련 대책을 내놓을 계획은 없다는 입장이다. 우선 실태 파악을 먼저 한 다음 대책을 내놓을지 말지 결정하겠다는 것이다.
http://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=kipfmanager&logNo=40174608956
깡통전세는 매매가격과 전셋값이 하락해 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황을 말한다. 넓게는 깡통주택이라고 부르기도 한다. 집을 팔아도 대출금이나 전세보증금을 다 갚지 못하는 것이다. 무리한 대출이나 전세를 끼고 집을 사면서 어려움을 겪게 된다는 점에서 ‘하우스푸어’ 문제와도 연결된다.
서울 아파트 전셋값은 지난해 상반기에도 장기간 하락한 적이 있다. 지난해 2월19일부터 6월18일까지 18주 연속 내렸다. 당시 주간 하락 폭이 최대 0.12%였던 데 비해 지난달 28일 낙폭은 0.24%로 두배에 달했다. 이번주에도 0.17% 하락했다.
서울 아파트 매매가격도 이번주까지 14주째 내림세를 이어갔다. 이는 2013년 5월27일부터 8월26일까지 서울 아파트값이 14주 연속 하락했던 때와 동일한 기록이다. 기존 최장 연속 하락기간은 감정원이 주간 시황을 공표하기 시작한 2012년 5월14일부터 2013년 2월25일까지 42주다. 감정원보다 앞서 2008년 4월부터 주간 시황을 발표해 왔던 KB국민은행 통계치를 살펴보면 2011년 8월8일부터 2013년 4월8일까지 88주(연휴 포함) 연속 서울 아파트값이 하락했다.
과거에도 글로벌 금융위기 이후 부동산시장이 장기 침체에 빠지면서 깡통주택 및 하우스푸어 문제가 불거진 적이 있다. 정부가 양도세 면제와 취득세 감면 등 세제 혜택을 주면서 집을 사도록 부추긴 영향도 컸다.
최근 서울 아파트 매매가·전세가 동반 하락세는 정부의 부동산 규제와 함께 신규 아파트 공급이 몰린 영향으로 분석된다. 실제 송파·강남구를 중심으로 아파트 입주 물량이 쏟아지고 있다. 올해 입주를 앞둔 물량도 많다. 오는 6월 강동구 명일동 ‘래미안명일역솔베뉴’(1900가구)를 비롯해 9월 고덕동 ‘고덕그라시움’(4932가구), 12월 상일동 ‘고덕롯데캐슬베네루체’(1859가구) 등 강동구에서만 1만가구가 넘는 입주 물량이 대기 중이다. 강남구 개포동에서도 오는 9월 ‘디에이치아너힐즈’(1320가구)를 비롯해 내년 2월 ‘래미안블레스티지’(1957가구), 내년 9월 ‘개포래미안포레스트’(2296가구) 등 내년까지 7000여가구가 집들이에 나설 예정이다.
전문가들은 현상황이 일부 깡통전세 우려가 있기는 하지만 과거처럼 심각한 정도까지는 아니라고 보고 있다. 입주 물량 못지않게 금리도 큰 영향을 미치는데 현재 금리 수준이 과거에 비해 여전히 낮은 편이기 때문이다. 다만 집값 및 전셋값 하락이 2년째 이어지고 있는 지방의 경우 문제가 커질 수 있다는 분석이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “깡통전세의 가장 큰 요인인 공급이 몰리는 점은 부담이지만 금리도 중요하다”며 “충격파가 도미노처럼 발생할 만큼 현재 금리가 그렇게까지 높다고 볼 수는 없다”고 말했다. 다만 “고용 상황이 안 좋은 울산이나 창원·거제·군산 등은 인구도 빠지고 있어 역전세난이 심화될 수 있다”며 “수도권에서도 입주가 몰리는 평택·동탄·화성 등은 일시적으로 문제가 될 수 있고, 서울 강동·송파구와 하남 등도 ‘빨간불’인 상황이긴 한데 심각한 깡통전세로까지는 번지지 않을 것으로 보인다”고 덧붙였다.
박민규 기자 yushin@asiae.co.kr [아시아경제]
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