[재테크] 수익형 부동산 건축, ‘고시원도 원룸이다’

[재테크] 수익형 부동산 건축, ‘고시원도 원룸이다’

   ‘고시원’하면 고시생이 거처하던 ‘쪽방’이 떠오르지만 요즘 신축하는 고시원은 쪽방은커녕 오피스텔이나 도시형생활주택 등과 비교해도 차이를 못 느낀다.

전문가들 역시 외형만으로 타 원룸과 고시원의 차이를 구별하기 어렵다. 그만큼 외형상 특별한 차이점은 거의 없을 정도다. 본래 고시원은 원룸의 형태가 존재하기 전부터 1인 가구를 대상으로 저렴한 임대조건에 숙식을 해결할 수 있는 도심 속 주거공간이다. 하지만 각종 화재사건과 대형 인명사고로 인해 한동안 기피시설로 인식돼왔다.

2008년 용인 김량장동과 서울 논현동의 고시원 건물 화재사건을 계기로 2009년 ‘건축법’ 개정을 통해 규제를 강화했다. 또 소방안전기준을 강화하고 ‘다중생활시설’로 규정하고 한층 강화된 고시원 건축기준을 마련한다. 어찌보면 요즘 신축 고시원은 소방과 재난 안전기준에 따른 시스템을 갖추며 오피스텔 등 보다 더 안전해졌다고 볼 수도 있겠다. 

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신축 고시원의 장점으로는 첫번째 면적에 제한이 없다. 건축물의 용도가 ‘근린생활시설’이므로 건축 가능한 바닥면적은 타 시설군보다 넓다. ‘대지안의공지’는 오피스텔과 다세대주택이 1m인데 반해 ‘고시원’은 절반인 50㎝이다. 

둘째, ‘주차장’기준이다. 오피스텔과 도시형생활주택의 주차장 설치기준은 세대 당 최소 0.5~0.8대씩인데 반해 고시원은 134~200㎡당 1대씩이다. 예컨대 20호실(연면적 500㎡ 이하 기준)로 동일하다면 오피스텔은 10대 이상의 주차공간을 확보해야 하지만 고시원은 4대로도 충분하다.

셋째, 동일한 구조다. 어차피 고시원, 오피스텔, 다세대주택 그리고 도시형생활주택 모두 내화구조 의무는 동일하다. 타 상품보다 오히려 벽두께가 얇아 전용면적이나 실사용면적이 훨씬 넓은 편이다.

 

넷째, 큰 땅이 필요 없다. 소형 수익형 부동산인 근린생활시설 ‘고시원’을 짓는다면 연면적이 500㎡ 미만이 적당하다. ‘준주거지역’이라면 140~150㎡, ‘일반주거지역’이라면 200~230㎡ 정도의 대지면적이 적합하다. 20~30실은 충분히 나온다.

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다섯째, 항상 지하철이 근접한 부지를 선택하면 임대수요가 많아지므로 타 수익형 부동산보다 수익률이 높은 편이다. 12% 이상의 수익률이 나오는 고시원도 눈에 많이 띈다. 

단점으로는 소방 등 설비로 인해 건축비용이 많이 들며, 다중생활시설에 해당되는 만큼 ‘건축법’ 외에도 타법의 규제를 많이 받게 된다. 옥상과 직통으로 연결되는 ‘피난계단’은 물론 ‘복도의 폭’으로 인해 공유면적이 많아져서 실제 사용할 수 있는 전유면적은 작아지는 단점도 있다.

이호영 부동산센터 대표 브릿지경제

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