계약만료 다가오자 임대인이 월세 10% 인상 요구한다면…/부동산 중개수수료 싸게 내는 방법
계약만료 다가오자 임대인이 월세 10% 인상 요구한다면…
며칠 전 회사를 운영하는 지인으로부터 문의 전화가 왔다. 당황스러운 목소리로 작년에 임차했던 사무실의 계약만료일이 3월로 다가왔는데 임대인이 10%에 달하는 임대료 인상을 요구해 왔다는 것이다. 지인의 질문은 ‘상가건물 임대차보호법’에서 임대료 인상률을 5%로 제한하고 있지 않으냐는 것이었다.
결론부터 말하자면 사무실 보증금액(보증금 1억원에 월 임대료 700만원이므로 보증금액은 8억원에 해당)이 ‘상가건물 임대차보호법(상임법)’에서 정하는 보증금액을 초과해 5% 인상률 제한을 적용받지 않는다.
지난해 ‘상가건물 임대차보호법’이 개정된 데 따른 시행령이 입법예고 됐다. 그 주요 내용을 살펴보자.
상임법은 기본적으로 사업자등록을 하는 상가건물이 대상이다. 상가건물이란 상가와 사무실을 말한다. 다만 일정한 보증금액 이하의 소액임차인에게 적용된다.
상임법 적용대상 보증금액의 범위. [출처 법제처]
서울의 경우 보증금액 6억1000만원 이하가 상임법 적용 대상이지만 입법예고 중인 시행령이 공포되면 9억원 이하로 확대될 예정이다. 그러나 적용대상 보증금이 9억원으로 확대되더라도 시행령 발효 이후 체결되거나 갱신된 임대차계약부터 적용된다. 따라서 위 사례의 경우 시행령이 개정돼 보증금액 한도가 커지더라도 시행령 전에 체결된 계약이므로 기존의 보증금액(6억1000만원) 기준으로 적용 여부를 판단해야 한다.
주택은 ‘주택 임대차보호법’에서 월세를 제외한 순수 보증금만으로 적용대상 여부를 판단하지만, 상가는 보증금에 월 임대료를 더한 보증금액을 기준으로 한다.
상임법은 일정 보증금액 이하의 상가를 대상으로 하지만 예외적으로 보증금액을 초과해도 적용되는 경우가 있다. 대표적인 것은 계약갱신권으로 알려진 ‘상임법 제10조 계약갱신 요구 등’의 조항이다.
보증금액 초과해도 적용되는 상임법 조항. [출처 상가건물임대차보호법]
계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 10년까지 임차인의 귀책이 없는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 임대인은 거절하지 못하도록 임차인의 영업 기회를 보장해 준 조항이다. 따라서 임대차계약 만료일이 최초 임대차기간으로부터 5년을 초과한 경우 5년의 계약갱신권을 기준으로 하므로 임대차계약의 종료가 가능하나, 이후 갱신된 계약은 10년의 계약갱신권을 적용받을 수 있다.
기존 임대차계약 10년 계약갱신권 적용사례. [출처 최환석]
2015년 신설된 권리금에 대한 조항은 임차인의 권리금 회수기회를 명문화한 것에 의의가 크다. 최초에는 계약만료 3개월 전부터 임대차 종료 시까지였지만, 이는 2018년 10월 16일 개정돼 계약만료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지로 확대되었다.
적용 범위 보증금액의 확대와 함께 이번에 개정되는 시행령의 내용으로는 ‘상가건물임대차 분쟁조정위원회’ 설치를 명문화한 것이다. 시행령에서는 대한법률구조공단의 지부(서울지부 등 6개 지부)에 분쟁조정위원회를 설치해 상가 임대차계약과 관련한 분쟁의 조정역할을 담당할 수 있도록 했다.
분쟁조정위원회 설치는 올 4월 17일 시행될 예정으로 이후 발생하는 상가 임대차계약에 대한 분쟁은 소송하기 전 분쟁위원회를 적극적으로 활용해 보는 것도 좋을 듯하다.
최환석 KEB하나은행 부동산자문센터 팀장 theore_creator@joongang.co.kr
[출처: 중앙일보]
부동산 중개수수료 싸게 내는 방법
[부동산 중개료가 부담스러운 A 씨]
대학생 A씨는 통학 시간이 약 2시간 가량으로 시간을 절약하고자 학교 근처에 자취를 시작하고자 마음먹었다. 학교 주변의 원룸에서 거주하기로 한 후 좀 더 안전하게 계약하고자 직접 거래보다는 여러 부동산을 통해 알아보고 있었다. 보증금 500만원에 월세 50만원으로 가격과 시설이 괜찮은 방을 발견하여 계약하려고 하는데, 부동산 중개수수료 를 계산해보니 22만원이나 되어 A씨는 이 금액이 너무 부담스럽다고 느껴 고민하게 되었다.
위 상황에서 A씨는 어떻게 해야 부동산 중개료를 싸게 낼 수 있을까? 먼저, 부동산 중개료 계산방법을 알아보자. A씨가 원하던 주택은 일반 주택의 임대차계약에 속하였으니 다음의 표를 따라 계산된다.
< 출처 : 네이버 부동산 >
해당 표를 기준으로, 주택의 임대차계약에서 살펴보면 가격이 보증금 500만원, 월세 50만원인 방의 경우에 5,000,000 + 500,000X100 = 5,500만원이 된다. 해당 구간의 부동산 상한요율은 0.4%로 정해져 있어 이에 따라 부동산 중개료를 계산해보면, 5,500만원 X 0.4% = 220,000으로 22만원이 책정되게 되는 것이다. 특히 학생에게는 이 정도 금액은 부담스러울 수 있다. 특히나 고가의 주택을 매매할수록 이 부담은 증가하게 된다. 하지만 부동산의 중개를 빼고 직거래로 거래하자니 사기와 계약 조건 등의 위험 때문에 엄두가 나지 않는 것도 사실이다. 그렇다면 어떻게 효율적으로 부동산 중개료를 절약할 수 있을까?
부동산 거래는 임대인과 임차인 사이에 매물이 거래되는 것을 말한다. 이 때 거래를 성사시킨 중개인이 있다면 이 거래 당시에 중개료를 주어야 한다. 요즘에는 직거래 사이트, 인터넷 카페, 건물 자체의 광고 등을 통해 부동산 직거래가 늘어나고 있다.
이런 직거래에서 발생하는 사기에서 피해를 덜고자 ‘소액임차보증금’이라는 제도가 존재한다. 주택임대차보호법으로 최소한의 보증금을 보장해 준다는 것이다. 설정 일자와 지역을 기준으로 조금 달라지는데 이는 다음과 같다.
< 주택임대차보호법 >
위 표에 따라 서울에서 해당 보증금 내에서 직거래가 이루어졌을 경우 법으로 최우선변제금 만큼을 보호받을 수 있다. 개인 간 직거래 시 해당 금액 이내라면 굳이 부동산을 중개하지 않더라도 이를 활용한다면 비용을 절약할 수 있다. 단, 보호를 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 통해 대항력을 갖춰야 한다.
하지만 거래 대금이 매우 커진다면, 공인중개업소를 통해 혼란을 줄이고 좀 더 안전하게 거래해야 한다. 중간의 사고가 발생하거나 상대방에 대한 확인이 필수적이기 때문에 부동산 중개소가 보증의 역할을 하는 것이다. 위 표에 따라 계산을 하여 금액을 부동산 중개료로 내야 한다. 이때 주의할 점은 한도액을 확인하고 이보다 초과하여 지불하면 안된다는 것이다. 또한 상한 요율의 의미 자체가 상한이 되어있다는 것이지, 명시적으로 해당 요율을 사용한다는 것은 아니니 갈등 없이 적절히 합의하기만 한다면 조금이라도 중개료를 덜 낼 수도 있다. 특히 최고가 구간에서는 합의로 정하게 되어 있는데, 보통은 0.5% 내외로 합의하게 된다.
추후 상한금액 이상의 지급을 알게 되었다면, 확인 후 영수증 혹은 입금내역을 통해 정당하게 환불을 요구할 수 있다. 더불어 중개보수도 소득공제가 가능하니 현금영수증 요청이 가능하다는 것을 알아두면 도움이 된다.
하지만 오피스텔의 경우에는 조금 다른 양상을 보인다.
< 출처 : 네이버부동산 >
오피스텔은 금액에 따라 구간이 나눠진 것이 아니기 때문에 이를 잘 알고 중개료를 지불하는 것이 중요하다.
마지막으로 중요한 것은 부동산의 중개를 통해 거래를 하더라도 중개보수를 거래 완료후에 지급하는 것이 좋다. 일반적인 지급 시기도 거래대금을 완납하여 거래가 성사된 이후이고, 이 전에 보수를 지급하게 되면 그때부터 중개인의 태도가 변하거나 책임을 완수하지 않을 가능성이 존재한다. 따라서 거래를 완전히 마친 후에 부동산 중개료를 지불하여 끝까지 중개인의 케어를 받는 것이 좋다.
https://www.finda.co.kr/post/tips/18568
