[공시가 인상이 불쾌한 이유] 부동산 공시가와 세금에 미치는 영향

[공시가 인상이 불쾌한 이유] 부동산 공시가와 세금에 미치는 영향

서울 강남의 한 아파트 단지. /조선일보DB

 

예고됐던 일인데 막상 공시가격이 오르고 나니 곳곳에서 불만투성이다. 비싼 집과 땅을 가진 만큼 형평성에 맞게 세금도 더 내라는 취지로 시세와 동떨어져 있던 공시가격을 조금 ‘현실화’한 것인데 당사자들의 거부 반응은 생각보다 더 거세다. 시세의 50~60% 수준이던 단독주택 공시가격의 시세 반영률이 이번 조치로 오른다고 하더라도 시세에 근접하려면 앞으로 여러 차례 공시가격 조정이 불가피한 상황. 당장은 작년보다 더 내야 하는 세금 부담 때문에 나타나는 조세 저항이지만, 속속들이 살펴보면 정확하지 않고 불투명한 공시가 산정 방식과 결과에 대한 불신이 조세 저항을 키우고 있다는 지적이 나온다. <편집자주 > 한국경제 머니투데이 <공시가 인상 논란과 쟁점> ①‘고무줄’ 공시가…같은 아파트도 옆집과 세금 달라 ②시세 반영률은 ‘깜깜’ ③시세 하락 땐 공시가도 내려가나 조선일보 http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2019/01/17/2019011702276.html

부동산 공시가와 세금에 미치는 영향

주택-토지 ‘정부 공인가격’

오르면 세금도 늘어나

  《올해 표준 단독주택 공시가격과 표준지 공시지가가 크게 올라 소유자들의 보유세 부담이 커질 것이라는 기사를 봤습니다. 부동산 공시가격은 무엇이고, 세금에는 어떤 영향을 주는 건가요. 》 

정부는 토지나 주택 등 부동산에 각종 세금을 부과하기 위해 매년 부동산을 평가한 뒤 금액을 발표합니다. 공시가격은 주택을, 공시지가는 토지를 대상으로 정부가 공인하는 가격이라고 보면 됩니다.

 

부동산공시가격 알리미

https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/searchPastYear.htm

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주택 중에서 아파트 연립 다세대 등 공동주택은 국토해양부가 매년 1월 1일을 기준으로 ‘적정가격’을 산정한 뒤 매년 4월 말에 가격을 공시합니다. 적정가격은 일반적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄진다면 형성될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이며, 매도자의 일방적인 호가나 특수 사정에 따른 이상 가격 등은 제외됩니다. 

단독주택은 거래가 뜸하고 건물마다 특징이 달라 공동주택처럼 가격을 산정하기 쉽지 않습니다. 따라서 대표성이 있는 표준 단독주택 약 19만 채를 선정해 우선 조사합니다. 감정평가사들이 지역과 각종 가격형성 요인을 분석해 건물과 토지를 합산한 가격을 국토부가 매년 1월 말 발표합니다. 이는 ‘표준 단독주택가격’이라고 불립니다.

표준 단독주택가격은 전국 약 400만 채의 개별 단독주택의 공시가격을 결정하는 기준이 됩니다. 시군구 지방자치단체는 개별주택의 특성과 표준 단독주택의 특성을 비교해 가격을 정하고 감정평가업자의 검증과 의견 수렴, 심의를 거쳐 ‘개별 단독주택 가격’을 매년 4월 말 공시합니다. 

주택 공시가격은 다양한 용도로 활용됩니다. 주로 재산세와 취득세 등 지방세와 국세인 종합부동산세의 과세표준액을 결정하는 자료로 쓰입니다. 상속세, 증여세나 양도소득세를 낼 때도 시가를 확인할 수 없는 경우 공시가격을 활용합니다. 이 밖에 건강보험료 등급 산정, 무주택자 판정기준, 근로장려금 등 각종 복지혜택의 신청자격을 가리는 데도 필요합니다. 

토지를 대상으로 한 공시지가도 ‘표준지 공시지가’와 ‘개별 공시지가’로 나뉩니다. 정부가 전국의 모든 땅을 조사해 가격을 발표하기가 어렵기 때문에 대표성이 있는 50만 필지를 골라 단위면적(m²)당 가격을 산정해 매년 2월 말 발표합니다. 이를 표준지 공시지가라고 합니다.  

시군구 지방자치단체는 이 표준지 공시지가를 바탕으로 전국 개별 토지의 공시지가를 산정해 매년 5월 말 공시합니다. 이것이 개별공시지가인데, 양도소득세 증여세 상속세 등 국세와 재산세 취득세 등 지방세는 물론이고 개발부담금 농지전용부담금 등을 산정하는 기초 자료로 활용됩니다. 

 

이 밖에 오피스텔과 상업용 건물은 건물과 토지의 평가액을 합산해 국세청이 매년 12월 말 기준시가를 고시합니다. 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가는 국세(國稅)인 양도세 상속세 증여세의 과세기준으로만 적용되며, 지방세인 재산세 취득세 등에는 적용되지 않습니다.  

공시가격과 공시지가는 세금 액수를 결정하는 중요한 변수이므로 해당 주택이나 토지 소유주가 정부 가격에 동의하지 않으면 이의신청을 할 수 있습니다. 이를 위해선 소유자나 이해관계인이 해당 부동산이 위치한 시군구청 민원실이나 국토부 또는 시군구 홈페이지에서 내려받은 신청서를 작성해 제출하면 됩니다. 이의가 제기되면 국토부 또는 지자체는 해당 부동산의 가격에 대해 다시 조사한 뒤 심의를 거쳐 확정된 가격을 공표합니다. 

김재영 기자 redfoot@donga.com 동아일보

(지난기사)

공시지가와 실거래가

<공시지가> 토지의 가격 기준인 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지로 구분되는데 매년 1월 1일 전국 필지 중에 대표성이 있는  50만 필지를 먼저 선정하고 2월 말에 표준 공시지가를 발표한다 표준공시지가를 토대로 각 지방자치단체가 전국의 토지 가격을 산정해 매년 5월에 개별공시지가를 발표한다. 이 개별공시지가는 증여세, 상속세, 양도세, 토지초과이득세, 개발부담금, 택지초과소유부담금 등등 토지관련 과세 기준이 된다. <실거래가> 말 그대로 실제 거래되는 가격으로  같은 토지라도 개발호재나  주변의 입지도에 따라 달라진다. 예를 들면 도로와 인접해 있거나  주변 개발 가능성에 따라 토지 용도는 같으나 땅값의 차이는 수십 배까지 차이가 날수가 있다. 그런데 공시지가와 실거래가 둘 다 국토부에서 공시하고 있는데  왜 가격차이가 있을까 크게 보면 공시지가의 경우 감정평가에 따른 측정이라 정확도가  떨어질 수가 있다. 그에 반해 실거래가는 그때그때 개발호재나 주변 입지 상황 변동이 바로 반영되고 미래성까지 반영되기 때문에 실제 공시지가 보다높거나 폭등하는 경우가 있기 때문이다.... 정리하자면 개발호재가 많고 미래가치가 풍부할수록 공시지가와  실거래가의 차이는 커진다. 실거래가는 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 접속하면 손쉽게 원하는 토지의 실거래가를 조회할 수 있다. (2009년부터 실거래가 신고가 의무화)

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