기존 주택 재테크하기


중요한 건 땅

요즘 같이 집값 하락 시에는 신중해야


    대부분 사람이 돈을 벌기 위해 회사에 다니고, 맞벌이를 선택하는 이유는 더 많은 돈을 벌어 부를 축적하기 위해서겠죠. 축적한 자금으로는 내 집 마련을 꿈꾸고, 내 집을 마련한 뒤에는 더 좋은 집에 살기 위해 노력하고 있지 않나요.


일반화의 오류일 수는 있으나 제 주변의 많은 사람이 좋은 집을 갖기 위해 치열하게 살아가고 있고, 많은 워킹맘이 남편 월급에 더 보태 입지 좋은 지역에 들어가 한 단계 삶의 질을 업그레이드하기 위해 버티고 있는 것 같습니다. 




브런치

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대부분은 새 아파트를 분양받는 것이 어려워 기존 주택에 접근합니다. 그런데 기존 주택을 볼 때 번지르르한 건물 외형을 보고 혹해서 집을 사는 경우가 많습니다. 하지만 중요한 건 땅입니다.


"주택이 아닌데 제 땅이 있나요?" 당연합니다. 아파트 각 채는 각자의 소유지만 아파트가 서 있는 땅은 공동 소유기 때문에 공동 소유의 토지지분을 세대수가 나눠 갖는데 이것이 대지 지분입니다. 공동주택의 대지지분은 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 




대지 내 건축물의 바닥면적을 모두 합친 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 용적률이라고 하는데요. 용적률이 얼마냐에 따라 해당 단지의 재건축 가능성이 달라지고, 해당 세대의 대지지분이 얼마냐에 따라 내가 받을 수 있는 분양권이 달라지기 때문에 토지지분은 주택의 가치를 결정하는 데 큰 역할을 합니다. 


그렇다면 "무조건 재건축 투자를 하라는 말인가요?" 아닙니다. 하지만 시간이 지날수록 아파트는 낡기 마련이죠. 번지르르한 외형과 고급 자재, 단지 내 편의시설이 처음에는 이목을 끌 수 있지만 시간이 지나면 결국 대지 지분에 대한 가치가 주택 가격에 영향을 미칠 것이기 때문입니다. 

물론 용적률이 같더라도 해당 용지가 몇 종 주거지역인지에 따라 새로 짓는 아파트의 층수가 결정되기 때문에 사업성이 천차만별이라 복합적인 판단이 필요합니다. 


"그래도 오래된 아파트엔 살기 싫어요." 그렇다면 굳이 살 필요가 없겠죠. 사실 재건축 가능성이 높은 단지는 집값도 천정부지로 솟아 제값을 다 주고 사기도 어렵습니다. 해답은 갭투자입니다. 


갭투자는 전세금을 끼고 매매가와의 차이만 주고 주택을 매수한 후, 매매가격이 상승하면 파는 투자방식인데요. 갭투자의 가장 큰 매력은 소액으로도 시작할 수 있는 부동산 재테크라는 점입니다. 3000만원으로도 3억원 집을 살 수 있고. 1~2년 안에 억대 수익을 낼 수 있습니다. 


누군가처럼 갭투자로 수십 채를 사들이는 것이 아니라면, 철저히 수요와 가능성을 보고 투자한다면, 좋은 투자 방법이 될 수 있습니다.

김혜실 기자, kimhs211@bizwatch.co.kr 비즈워치





300가구 갭투자자, 집값 하락으로 손실보자 세입자에 '덤터기'


동탄·천안·대전 일대 아파트 무더기 경매 이유는


지난해 59가구 이어 또…이번엔 세입자가 신청

"전세보증금 돌려받을 길 없어…막다른 선택"


    지난해 봄 경기 화성 동탄신도시에서 한 갭투자자 소유의 아파트 59가구가 무더기로 경매에 나왔다. 올 들어 다시 이 갭투자자 소유 아파트의 경매가 줄을 잇고 있다. 작년엔 갭투자자가 집값이 떨어지자 세입자에게 피해를 떠넘기기 위해 고의로 경매를 신청했다. 이번엔 세입자들이 보증금을 돌려받기 위해 다시 강제경매를 신청했다. 이 갭투자자 소유 주택은 경기와 충청권을 통틀어 300가구가량 되는 것으로 알려졌다.


갭투자자 A씨 소유 물건의 경매가 잇따르고 있는 경기 화성 동탄1신도시 ‘푸른마을모아미래도’ 아파트. 

/전형진 기자




갭투자자 물건 대거 경매로 나와

15일 수원지방법원에 따르면 감정가 2억4400만원인 화성 능동 ‘푸른마을모아미래도’ 아파트가 지난 9일 첫 경매에서 유찰됐다. 이 아파트 세입자 김모씨가 집주인 A씨를 상대로 강제경매를 신청한 물건이다. 김씨가 집을 경매로 넣은 건 A씨가 전세보증금을 돌려줄 생각조차 하지 않고 있어서다. 다음달 2차 기일엔 최저 입찰가격이 1억7080만원으로 내려가지만 역시 아무도 입찰하지 않을 가능성 높다. 낙찰자가 등기부상 최선순위인 김씨의 전세보증금 2억3800만원을 떠안아야 해서다. 김씨는 보증금을 회수하기 위해 이때 낙찰받은 뒤 집을 매도할 계획이다.


다른 집 세입자인 이모씨도 사정이 비슷하다. 그 또한 A씨 소유 아파트의 임차인이다. 강제경매로 넣은 집을 다음 입찰에서 낙찰받기 위해 기다리는 중이다. 이씨는 “몇년 전 분양받은 아파트에 최근 입주했다”며 “세 들어 살던 집마저 떠안게 돼 졸지에 2주택자가 된다”고 하소연했다.


전세보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 지급명령을 통해 강제경매를 하고 있다. 26건이 강제경매 절차를 끝냈거나 진행 중이다. 경매가 끝난 8건 가운데 5건은 임차인이 낙찰받았다. 앞으로 이뤄질 나머지 경매도 사실상 임차인들이 떠안게 될 전망이다.




작년엔 무더기 고의경매

지난해 봄 A씨 소유의 아파트 59가구가 한꺼번에 경매로 나왔다. 전세를 끼고 1000만~2000만원 정도의 갭투자를 하던 A씨는 동탄2신도시 입주로 집값이 떨어지자 일괄 경매 처분을 선택했다. 아버지와 어머니, 처형 등 친인척 이름으로 후순위 근저당을 설정한 뒤 경매에 부친 것이다. 근저당을 설정한 지 보름 만에 경매에 넘긴 것도 19건이다. 전형적인 고의경매 수법이다. 그는 집을 경매로 넣으면서 “전세보증금을 날릴지 모르니 차라리 매수하라”고 세입자들을 회유하기도 한 것으로 전해졌다. 그조차 자신이 산 가격에 웃돈을 붙여 매도가를 불렀다.


A씨가 이 같은 전략을 편 건 손실을 최소화하기 위해서다. 집을 세입자에게 떠넘기면 자신은 투자 원금만 손해 보기 때문이다. A씨가 고의경매로 넘긴 59건 가운데 대부분은 무잉여 기각 처리됐다. 유찰이 거듭되면서 경매 신청자인 후순위 채권자 A씨의 아버지 등이 배당받아갈 돈이 없어지자 법원이 경매를 중단했다. 이에 따라 손실을 세입자에게 떠넘기려던 A씨의 시도는 무산됐다.




“천안·동탄에만 300채”

이 같은 경매는 동탄에만 국한된 얘기가 아니다. 최근 충남 천안에서도 비슷한 경매가 여러 건 진행 중이다. A씨 아내인 B씨 명의로 된 주택의 경매가 이뤄지고 있다. B씨의 아파트 경매가 기각되거나 취하된 뒤엔 A씨 어머니가 이를 되사기도 했다. A씨의 어머니는 동탄 경매에서 채권자로 등장했던 인물이다. 일가족이 조직적으로 움직이고 있는 셈이다.


현지 중개업소에 따르면 A씨가 천안에 나타난 건 2008년께다. 수입차 딜러였던 그는 갭투자 강의를 들은 뒤 저렴한 빌라부터 야금야금 사 모으면서 본격적인 투자에 나섰다. 자신이 매수한 가격보다 전세보증금을 높게 맞추는 등 사실상 돈을 한 푼도 들이지 않은 사례도 많았다. 그와 오랫동안 거래했다는 한 중개업소 관계자는 “A씨 명의 주택이 천안에만 140가구가량 될 것”이라며 “충청과 대전 동탄 등을 모두 합쳐 270가구 정도 보유한 것으로 안다”고 귀띔했다. 차명 소유 부동산을 모두 합치면 300가구가 넘을 것이란 얘기도 나온다. 다른 중개업소 관계자는 “최근엔 집을 법인 명의로 돌리는 작업을 하고 있는 것으로 보인다”고 전했다.


동탄과 천안을 합쳐 경매 기일이 다가오고 있거나 경매 개시일을 앞둔 물건은 24건이다. 가압류를 당해 경매로 나올 가능성이 높은 집도 12가구 더 있다. 전문가들은 투자 실패의 출구전략으로 경매를 활용한 나쁜 사례라고 지적한다. 자신의 피해를 세입자에게 그대로 전가해서다.




김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “형사적으로 사기죄나 강제집행면탈죄 또는 경매방해죄가 성립될 여지가 있다”며 “세입자들은 저가로 낙찰받은 뒤 차액에 대해선 지급소송을 제기해 민사적으로도 대응해야 한다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com 한국경제

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