새해의 부동산 정책


#1 새해 달라지는 부동산제도


  새해에는 ‘9·13대책’을 비롯해 수요억제대책의 세부 내용이 본격적으로 시행된다. 발표 즉시 시행된 정책도 있지만, 제도·법 개정 절차를 거치면서 새해부터 시작되는 제도도 많다.


공정시장가액 5%P 인상 85% 적용

먼저 공정시장가액 비율이 상향 조정된다. 공정시장가액은 종합부동산세를 산정할 때 적용하는 과세표준이다. 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정하는데, 공시가격의 80% 수준에서 정해졌다. 하지만 새해에는 공정시장가액이 5% 포인트 인상돼 85%를 적용한다. 공정시장가액 비율은 매년 5% 포인트씩 올라 2022년에는 100%가 적용된다.




[자료=부동산114]/뉴스핌

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종부세 세율도 인상된다. 세법 개정으로 1주택 또는 조정대상지역 외 2주택 보유자의 세율이 0.5~2.7%로 올라간다. 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유자 종부세율은 0.6~3.2%로 조정된다. 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세 부담 상한이 상향 조정된다.


연 2000만원 이하 주택 임대소득도 분리과세

주택임대소득 과세도 무거워진다. 연간 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 새해부터는 분리 과세한다. 특히 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉜다. 등록사업자는 기본공제 400만원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만, 미등록 사업자는 기본공제 200만원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다. 임대보증금 과세 시 배제됐던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억원 이하에서 40㎡ 이하, 2억원 이하로 축소된다. 이 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.




새해 생애 최초로 주택을 사는 신혼부부에게는 취득세를 50% 깎아 준다. 취득세 감면은 기존 주택과 신규 분양주택에 모두 해당한다. 아파트 분양을 받아 중도금을 내는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하면 혜택을 받을 수 있다. 해당 주택의 기준은 3억원(수도권 4억원) 이하면서 전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년 이내(재혼 포함)이다. 단 소득이 홑벌이는 연 5000만원 이하, 맞벌이는 연 7000만원 이하로 제한된다.


청년우대형 청약통장의 가입 대상도 확대된다. 그동안 19~29세 미만을 19~34세로 상향 조정한다. 남성은 병역 기간을 별도로 인정해 준다.

류찬희 선임기자 chani@seoul.co.kr 서울경제





#2 아는 만큼 "내 집" 챙긴다 


   2019년 기해년. 내 집 마련의 꿈을 실현시키고픈 이들에게 부동산 시장의 변화는 매우 중요하다.

부동산114와 함께 내년 정부의 부동산 정책과 제도가 어떻게 달라지는지 들여다봤다.


공정시장가액 비율 5% 인상= 정부가 종합부동산세 산정을 위해 도입한 공정시장가액이 5% 올라 85%로 상

향조정 된다.


정부는 공정시장가액 비율을 2022년까지 100%까지 올릴 예정이다.

세금 부담이 약간 커질 수 있다.


종합부동산세 세율 조정= 1주택 또는 조정대상지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%로 확대하고, 3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해서는 0.6~3.2%로 확대된다.




3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세 부담 상한이 상향 조정된다.


주택임대소득 분리과세= 지금까지는 연 2000만원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만 내년부터는 분리 과세된다.


서울경제

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주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액 등이 달라진다.


예를 들어 등록사업자는 기본공제 400만원·필요경비 인정비율 60%이 적용되지만, 사업자 등록을 하지 않으면 기본공제 200만원·필요경비 인정비율 50%이다.




3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소= 임대보증금 과세에서 배제되는 소형주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하·3억원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하·2억원 이하로 축소된다.


신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면= 생애 첫 주택을 구입하는 신혼부부(만 20세 이상·혼인신고 5년 이내)에게 취득세 50%를 감면해 준다.


기존주택과 신규 분양주택 모두에 해당된다.

소득은 외벌이 연 5000만원 이하, 맞벌이 연 7000만원 이하여야 한다.


3억원(수도권 4억원 이하)이하에 전용면적 60㎡ 이하인 경우에만 해당된다.


총체적상환능력비율(DSR) 관리지표 모든 금융권 도입= 지난 10월 은행권에 도입된 DSR가 2019년 2월 상호금융업, 4월 보험업, 5월 저축은행과 여신전문금융회사로 순차적으로 확대된다.


DSR는 가계대출 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비중을 뜻한다.

달라지는 청약제도= 무주택자의 청약 기회를 확대하는 "주택공급에 관한 규칙 개정안"이 시행됐다.




앞으로 분양권·입주권 소유자는 무주택자에게 제외되고, 민영주택은 추첨을 통해 무주택자에게 우선 공급된다.

신혼부부는 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있다면 현재 무주택세대라도 신혼부부 특별공급 대상에서 제외된다.


미계약·미분양 발생에 대비해 입주자 모집공고 후 사전신청을 인터넷으로 접수받을 수 있도록 허용된다.

부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화된다.


수도권·투기과열지구·청약과열지역은 청약자격 제한 1년이 그대로 유지되지만, 위축지역 3개월·기타 비수도권 6개월로 기간이 단축된다.


상가건물임대차분쟁조정위원회 설치= 내년 4월17일부터 상가건물 임대차 분쟁을 조정하기 위해 대한법률구조공단 지부에 상가임대차분쟁조정위가 설치된다.





위원회는 임대인과 임차인의 분쟁을 신속하게 해결하기 위한 활동을 벌이게 된다.

실거래가 신고기간 30일로 축소= 현행 60일이었던 주택 실거래가 신고기간이 30일로 대폭 축소된다.


시장 상황을 적시에 반영하고 허위 신고사례를 막기 위한 조치다.

이를 위반할 경우 3000만원 이하의 과태료가 부과된다.


최근 발의된 개정안에는 신고기간을 15일 내로 단축하는 방안까지 제시되고 있다.

1가구 1주택 비과세 판단시 사실혼 배우자 포함= 앞으로 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구1주택 비과세 혜택에서 제외된다.




사실혼 관계에 있는 배우자도 가족으로 본 것이다.

정부는 최근 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우를 다수 확인했다.


청약가점 자동확인 추진= 내년 하반기부터는 인터넷 청약사이트 아파트투유(https://www.apt2you.com)에 접속만 하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다.


그동안은 신청자가 무주택기간·부양 가족 수 등을 직접 입력하다보니 정확하지 않았고 부적격자가 빈번하기 나오기도 했다.

내년 청약시스템이 개편되면 청약접수 착오는 물론 당첨자 서류 검토기간도 크게 줄어들 것으로 예상된다.

이종철 기자 jclee@incheonilbo.com 인천일보 

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