서울시, 찻길 위 임대주택에 8만 新주택 건설 추진...호텔까지 활용


공공주택 기부채납 비중 늘려

소규모 정비사업 층수제한 완화 공급 확대


   서울시가 앞으로 차고지와 업무용 빌딩, 도로 등을 활용해 주택 8만가구를 공급한다. 또 정비사업을 추진할 때 단지 내 공원ㆍ도로보다 공공주택에 대한 기부채납 비중을 늘리고 소규모 정비사업 층수제한 완화를 통해 공급을 확대할 방침이다. 


전문가들 공통 분석, "현실성 떨어진다"




서울시의 북부간선도로 입체화 추진 과정. 지역간 보행 연결이 가능한 사면 조성(좌)과 주택 건설형


서울시는 26일 이 같은 방안이 담긴 '주택공급혁신방안 및 세부공급계획'을 발표했다. 이는 지난 19일 서울시가 국토교통부와 함께 발표한 8만가구 주택공급계획의 세부안이다. 주택공급은 큰 틀에서 ▲부지 활용(2만5000가구) ▲도심형 주택 공급(3만5000가구) ▲저층주거지 활성화(1만6000가구) ▲정비사업 및 노후 임대단지 활용(4600가구) 등의 방식을 통해 이뤄진다. 


우선 기존 부지 활용 계획을 전략적으로 변경해 주택을 새롭게 공급한다. 버스 차고지, 노후 공공시설, 저이용 공공부지 같은 유휴부지를 복합개발해 공공주택을 조성하고 청년과 신혼부부 등에 제공하는 방식도 도입한다. 예컨대 버스 차고지 복합개발의 경우 1층은 차고지, 상부는 공공주택, 공원, 생활서비스시설 등을 짓는 식이다. 도시개발사업과 사전협상을 통한 공공주택 공공기여도 확대한다. 




구체적으로 강남구 삼성동 서울의료원 주차장 부지(7000㎡, 800가구)와 대치동 동부도로사업소 부지(5만2795㎡, 2200가구)에 공공주택 3000가구를 공급한다. 중랑ㆍ서남 물재생센터 내 유휴부지(3220가구)에도 주택을 공급한다. 당초 2040년 주택공급을 목표로 추진해왔던 계획을 변경, 선도사업 추진으로 공급시기를 앞당긴다는 구상이다.


기존 주택공급 방식과는 다른 새로운 실험적 시도도 선보인다. 고속도로와 건물을 복합적으로 건축한 오사카의 게이트타워나 도로 상부를 활용해 주택을 지은 독일 베를린의 슐랑켄바더 슈트라세 같은 혁신적 건축을 서울에서도 볼 수 있게 된다. 북부간선도로(신내IC~중랑IC) 도로 상부에 인공대지가 설치돼 1000가구의 공공주택이 조성될 예정이며 경의선 숲길 끝과 증산동 빗물펌프장 부지 등에서도 각각 300가구가 공급된다.


북부간선도로(신내IC~중랑IC) 도로 상부(2만5000㎡, 1,000가구)에 인공대지를 설치하고 그 위에 주택을 건설하는 방식도 도입된다. 또 경의선 숲길 끝(4414㎡, 300가구)과 증산동 빗물펌프장 부지(5575㎡, 300가구)에도 공공주택이 들어선다.


하지만 이번 8만 공급안은 민간 사업자의 판단에 따라 변동폭이 크다는 함정이 있다. 기존 개발지의 계획안을 변경하거나 공공부지를 복합화하는 과정은 서울시의 독자적 추진만으로도 가능하지만 도심형이나 저층주거지 활성화 모델은 오롯이 민간에게 의존해야해서다. 




실제 서울시가 이번 공급안에서 도심형과 저층주거지 활성화 모델에 배정한 물량은 총 5만900가구로 전체 공급량의 절반이 넘는다. 도심형은 ▲상업·준주거지역 용적률 완화 ▲역세권 활성화 ▲도심공실전환 등 3만4910가구, 저층주거지 활성화 모델은 ▲빈집활용 ▲신축계획주택 매입 ▲소규모 정비사업 활성화 등 1만5990가구다.


하지만 상업·준주거지역과 도심 정비사업구역 주거비율을 확대하고 역세권 용도지역을 상향하는 등 고밀도 개발은 민간 사업자가 최종적으로 결정할 문제라 실 공급으로 연결될지는 미지수다. 사실상 상업용 건물에 공공주택을 넣겠다는 것으로 건물주 입장에서는 일반 상업시설에 비해 임대주택이 월세 등 기회비용 측면에서 손해보는 게 많아서다. 그렇다고 건물주를 설득할 수 있는 파격적인 인센티브가 걸린 것도 아니다. 서울시는 용적률 상향 등의 혜택을 내건 상태지만 상업용 목적으로 건립된 건축물 일부를 주거용으로 변경하는 것은 구조적으로도 한계가 있다. 




야간에 대량 공실로 전환되는 업무빌딩과 비수기 공실이 잦은 호텔을 주택으로 활용하겠다는 것도 마찬가지다. 물량을 확보하면서 에너지 등 도시문제를 해결하고 밤이면 유령도시처럼 텅 비는 도심부를 활성화하는 일석삼조의 효과가 기대된다는 게 서울시의 전망이지만 이 역시 건물주는 물론 기존 입주민들과의 협의도 필요하다.


 


도로 상부에 인공지반을 조성해 공공주택을 짓겠다는 방안은 파격적일 뿐 현실성이 떨어진다는 게 전문가들의 공통된 분석이다. 서울시는 북부간선도로 신내IC에서 중랑IC 구간 위로 2만5000㎡에 달하는 인공지반을 조성하겠다는 방침이지만 1000가구의 무게를 버틸 인공지반의 안전성 문제 외 일반 공사의 2~3배가 넘는 사업비에 대한 재원 마련 등은 아직 논의조차 되지 않아서다. 앞서 서울시는 2013년에도 고가도로 하부 공간을 활용한 초소형 주택 공급을 시도한 바 있다. 하지만 당시에도 '다리 밑 임대주택'으로 해석돼 소외계층에 대한 차별화를 더욱 심각하게 만들 것이라는 우려로 대거 축소되거나 취소됐다.




서울시 자체 추진이 가능한 유휴부지 개발도 쉽지만은 않다. 서울시가 내놓은 소규모 택지의 경우 지구지정 등의 행정절차가 필요 없지만 주민 반발이 예상된다. 앞서 1차 수도권 주택공급지에 오른 송파구 가락동 구 성동구치소 부지만하더라도 부지 선정 직후 일대 주민들이 단체 행동에 나섰고 이번 2차 택지 발표 후에도 일부 자치구에서는 신규 주택 공급을 반대하는 지역민들의 민원이 시작됐다. 


정비업계 관계자는 "대규모 재건축, 재개발 외 도심 내 주택공급이 가능한 구조를 찾기 위한 서울시의 흔적이 보이지만 실질적으로 공급 가능한 모델이 많지 않고 대부분 민간에게 의지할 수밖에 없어 실제 공급까지는 한계가 있을 것"이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr최동현 기자 nell@asiae.co.kr [아시아경제]

케이콘텐츠

 
 
 
Posted by engi, conpaper engi-