서울시, 재건축 '안전진단 융자 지원' 이달부터 본격 시행

 

안전진단 비용 융자기준 마련

재건축 활성화 본격 지원

 

'안전진단 융자 지원' 이달부터 본격 시행

지원·반환방법 등 업무처리기준 마련

 

과반수 이상 동의받아 자치구로 요청, 1회 한해 융자

사업시행계획인가 전 반환

 

   서울시는 재건축을 희망하는 노후 단지에 안전진단 비용을 하기 위한 「재건축 안전진단 비용지원 업무처리기준」을 수립, 전 자치구에 배포하고 이달부터 본격적인 제도 시행에 들어간다고 밝혔다.

  

올해 초 정부의 재건축 안전진단 기준 완화로 노후 단지 재건축 추진의 물꼬가 트였으나, 사업 초기 안전진단 비용이 주민들에게 큰 부담이었다. 이러한 초기 자금조달 어려움을 최소화하기 위한 융자 지원 방안이 마련되면서 많은 노후 단지가 안전진단을 조속히 추진할 수 있게 됐다.

 

안전진단 비용 100% 이내 한도, '이자율'은 자치구가 신청여건 등 고려해 결정

시 "올해 약 35개 단지 지원 준비 중… 재건축 활성화 위해 지원사항 지속 발굴

 

 

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이번 융자지원 기준은 지난 3월 서울특별시의회 제316회 임시회 본회의에서「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례안」가결된 사항으로 조례에 따르면 '재건축 안전진단'을 원하는 단지는 과반수 이상의 동의를 받아 자치구에 비용지원을 요청하고 지원받은 비용은 사업시행인가 전까지 현금으로 반환해야 한다.

 

 

자치구는 1회에 한하여 안전진단 비용을 융자 지원할 수 있으며,

이때 안전진단을 요청하는 자는 구청장과 안전진단 비용, 반환 방법 및 기한 등이 포함된 협약을 체결해야 한다.

 

이번에 시가 마련한 「재건축 안전진단 비용지원 업무처리기준」에는 ①융자 지원기준 ②자치구-주민 간 협약체결 기준 ③융자금 반환기준 등의 내용이 담겼다.

 

융자지원은 「도시 및 주거환경정비법」 제12조에 따라 '안전진단'을 요청하는 재건축 단지를 대상으로 한다.

 

먼저 재건축 안전진단 비용지원은 보증보험사에 이행보증보험에 가입하여 융자 지원하는 방식으로, 재건축 추진 단지는 최대 10명 이내로 공동대표를 구성하여 보증보험에 가입해야 한다.

 

융자 한도는 안전진단 비용의 100% 이내이며, 이자율은 자치구가 ▴초기 사업자금 부족에 따른 융자지원 신청 여건 ▴보험 가입에 따른 연간 수수료 부담 ▴자치구 재정력 등을 종합적으로 고려하여 결정토록 했다. 또한, 보증보험료는 채무자가 부담하는 것이 원칙이나 자치구청장이 반환을 조건으로 선(先) 지원할 수 있다.

 

융자지원은 서울시 기준에 따른 보증보험 방식을 원칙으로 하되, 자치구청장이「지방재정법」에서 정하는 바에 따라 채권확보가 가능한 다른 보증이나 담보방식을 마련하는 경우 그 기준을 적용할 수도 있다.

 

 

융자 기간은 최초 융자일로부터 최대 10년 이내 또는 사업시행계획인가 신청 전까지이며, 시공자가 선정될 경우에는 시공자 선정일로부터 30일 이내 현금으로 반환해야 한다.

 

최초 융자 기간은 최소 3년으로 하며, 연 단위(1년 이상)로 기간 연장이 가능하다.

 

 

다만, 1회에 한 해 지원하므로 융자 이후 안전진단에 통과하지 못했을 경우, 융자 기간은 '안전진단 재신청 전'까지며 안전진단 재신청 시 현금으로 반환해야 한다.

 

자치구는 재건축 추진 단지 주민대표가 제출한 융자지원 신청서를 검토하여 지원요건 및 지원기준에 충족하면 자치구-주민대표 간 ▴안전진단 지원비용 ▴반환기한․방법 등을 명시한 협약을 체결하며, 추진위원회 승인 또는 조합직접설립인가가 이뤄지면 대표자 변경 등을 포함해 30일 이내 의무적으로 변경협약을 체결해야 한다.

 

또한 추진위원회 또는 조합설립을 위한 주민(창립)총회 시 안전진단 비용 채무부담에 대한 안건을 의결하고 조합정관에 채무승계 등 관련 내용을 명시해야 한다.

 

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융자금 반환은 융자 기간만료 또는 사업시행계획인가 신청 전까지 구청장에게 현금으로 일시 반환해야 하며 시공사 선정일로부터 1개월 이내, 구역 해제 등 융자 취소 사유가 발생하는 경우에는 6개월 이내 반환토록 기준을 마련했다.

 

시는 이번 달 중으로 서울시-보증보험사 간 보험상품 신설 관련 협약을 체결하여 자치구가 융자를 희망하는 노후 주택 단지에 비용을 지원하는데 차질이 없도록 도울 예정이다.

 

재건축 안전진단 비용지원은 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」 제53조에 따른 '정비사업 융자금'과 유사한 방식으로 지원하나 지원대상 대폭 확대, 절차 간소화 등으로 주민부담이 최소화될 수 있도록 했다.

 

한편, 서울시는 안전진단에 필요한 비용을 사전에 적립할 수 있도록 '안전진단 비용 적립방안'에 대하여 국토교통부와 지속적인 실무협의를 진행 중이다. 시는 주민 자율 의사에 따라 안전진단 비용을 직접 적립할 수 있도록 지속적으로 법제화를 추진할 계획이다.

 

 

한병용 서울시 주택정책실장은 "이달부터 조례가 시행됨에 따라 올해 하반기 11개 자치구, 약 35개 단지를 대상으로 융자지원을 위한 추경 등 예산을 준비 중"이라며 "안전진단 비용 융자지원을 비롯하여 앞으로 서울 시내 재건축 사업이 활성화될 수 있도록 정책적 지원사항을 지속 발굴해 나갈 것"이라고 말했다.

 

재건축 안전진단 비용지원 업무처리기준 개요

구 분	주 요 내 용
신청요건	ㅇ 토지등소유자 과반수 동의를 받아 주민대표가 신청 - 1회에 한하여 비용의 전부 또는 일부를 구청장이 지원 - 동의서에 지원기준 및 반환요건과 소유권 이전 시 승계조건 명시 ㅇ 도시정비법 제20조 및 제21조에 따른 해제된 구역은 제외
융자기준	ㅇ (한 도) 재건축 안전진단 비용의 100% 이내 (최소 1천만원이상) ㅇ (이자율) 구청장이 기준금리와 재정여건을 고려하여 자율 결정 ㅇ (채 권) 비용지원을 요청하는 주민대표가 보증보험가입 ㅇ (보험료) 채무자 납부가 원칙, 자치구가 반환조건으로 선 지원 가능
융자기간	ㅇ 최초 융자일로부터 최장 10년이내 또는 사업시행계획인가 신청 전 ㅇ 최초 융자기간은 최소 3년으로 자치구의 승인을 얻어 연 단위 연장 가능
협약체결	ㅇ (내용) 안전진단 지원 비용, 반환 기한 및 방법 등 명시 ㅇ (절차) 최초 협약체결(區⇔주민대표) ⇨ 융자시행(區) ⇨ 안전진단 시행(區) ⇨ 정비구역 지정 ⇨ 추진위(조합직접설립) 승인(변경협약) ⇨ 융자금 반환(조합) ⇨ 사업시행인가 ⇨ 관리처분인가 ⇨ 준공
보증보험 가입	ㅇ (내용) 융자금에 대한 보증보험가입(보증보험사) ㅇ (가입 인원수) 최대 10명
반환기준	ㅇ 융자기간 만료 또는 사업시행계획인가 신청전까지 구청장에게 현금으로 일시 반환, 단, 시공자 선정 시 30일 이내 반환 ㅇ 구역해제 등 융자 취소사유 발생 시 6개월 이내 반환 ※ 안전진단 미통과 시 지원한 융자금은 안전진단 재신청 시 일시 반환 ㅇ 반환 기간 내에 미반환 시 보증기관에 청구 → 보증기관 채권 추심
행정사항	ㅇ 융자금 관련 모든 문서정보는 S-APT 문서공개시스템 및 서울시 정보몽땅시스템(추진위원회 설립 이후)에 의무 공개

 

정비사업 융자 vs 안전진단 비용 융자 비교표

구 분	정비사업 융자금	안전진단 비용 융자
지원근거	도시정비법 제95조, 시행령 제79조 시 조례 53조, 시 조례규칙 제22조~제31조	시 조례 제9조제5항
신청대상	정비구역 지정 고시된 구역의 추진위 또는 조합	재건축 연한이 도래된 주택단지의 토지등소유자
지원기간	5년(1년 단위 연장)	최장 10년(최초 3년, 연 단위 연장) *사업시행인가 신청 전 or 시공자 선정시 까지
지원이자	신용 4.0%, 담보 2.5% *HUG 수수료 : 신용 3.0%, 담보 1.0%	구청장이 재정여건 등 고려 자율 결정 *보증보험수수료 발생(약 연 2.5%수준)
지원한도	단계별 필요경비의 80% 이내 (담보대출) 담보한도 범위내 (신용대출) 10억~60억* *구역면적 및 추진주체별 차등	안전진단 소요비용의 100% 범위 내 (최소 1천만원이상)
자금용도	설계비 등 용역비, 운영자금 등	안전진단 용역비
지원요건	󰋻정비구역 지정 완료 구역	󰋻토지등소유자 과반수 동의
	󰋻정비구역 해제 비대상 구역	󰋻구청장과 융자지원 관련 협약체결
	󰋻추진위 및 조합 존립관련 소송 無
	󰋻조합정관(운영규정)에 아래사항 기재 · 정비사업 미추진시 융자금 상환 · 추진위원장, 조합장 변경시 채무승계
	󰋻표준 예산 및 회계규정, 선거관리규정, 행정업무규정 적용구역
	󰋻정비사업 정보몽땅시스템 사용구역
	󰋻총회에서 서울시 융자금 차입의결
	󰋻신탁업자 미참여 구역
지원방법	수탁기관(HUG)을 통해 융자금 대여	보증보험사 이행보증증권 가입
융자취소	󰋻부정 수단으로 융자를 득한 경우	󰋻정비구역 해제, 조합설립 등 취소
	󰋻정비구역 해제, 조합설립 등 취소	󰋻추진위원회 또는 조합설립 시 총회에서 융자금 차입 미의결 시
	󰋻사업시행인가 또는 관리처분계획 인가 취소	󰋻기타 정비사업 관련 소송발생 등
	󰋻지정개발자 방식으로 변경 시
상 환	융자기간 만료시 원리금 일시 상환	좌 동
	󰋻시공자 선정일로부터 30일 이내 󰋻준공인가 신청 전 󰋻융자 취소사유 발생 시	󰋻사업시행계획인가 신정 전 󰋻시공자 선정일로부터 30일 이내 󰋻융자 취소사유 발생 시 6개월 이내
환수장치	(담보대출) 부동산 담보 (신용대출) 정관 기재, 총회 의결, 채무승계	󰋻(채권보전) 이행보증증권 가입 *주민대표(10인이하)가 보증보험계약 의무 **주민대표 변경시 보험 변경계약 의무 󰋻(강제집행) 보증보험계약에 따라 보험사에 청구 → 보험사 채권 추심

 

서울시 주택정책실 공동주택지원과

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