지구단위계획에 대한 소고(小考)
2차원적 개발, 도시환경의 질적인 면 저하
오늘날 많은 도시가 도시계획에 따른 개발행위의 2차원적인 계획 및 개별적인 건축행위 규제에만 관심을 기울인 결과 가로의 특성이나 도시환경의 질적인 면에 대해서 충분한 고려 없이 조성되는 결과를 가져왔다.
도시계획에 의거한 토지의 합리적인 이용만으로는 훌륭한 도시를 만들 수 없다는 인식이 대두되면서 도시설계, 지구단위계획제도 등이 도시계획과 건축계획 사이의 다리역할을 함에 따라 도시의 쾌적한 환경조성을 위한 중요한 분야로 등장하게 됐다.
현재 도시설계의 주요 관심은 도시의 정체성과 쾌적성을 확보하고 지역주민의 의사를 충분히 반영하며 공공의 권리에 대한 의사결정을 내용으로 하는 방향으로 옮겨지고 있다. 궁극적으로 도시설계는 도시환경의 질을 좋게 하기 위한 행위이며 환경의 질에 대한 기준이 시대와 상황, 장소에 따라 항상 변한다 하더라도 도시설계의 필요성은 계속적으로 강조되고 있다.
지구단위계획은 도시 안의 특정한 구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속가능한 도시개발을 위한 도시관리수단이다. 지역특성을 극대화하는 방향으로 도시기반 및 공공시설과 민간 건축물 등에 대한 종합적이고 체계적인 공간계획으로서 종전의 도시설계와 상세계획이 통합된 새로운 제도다.
하지만 지구단위계획에 있어서 몇 가지 사례를 들어 문제점들을 짚어본다. 지구단위계획 내에는 각 블록별, 필지별로 용도배분 계획이 세워져 있다.
그런데 용도배분 계획 시 단독주택용지는 지역에 상관없이 몇 가구 이하로 규정해 높은 지가로 인한 추후 가구 수 쪼개기 등 불법건축물을 양산하는 결과를 낳을 수 있다. 이러한 상황은 막대한 경제적 손실과 당초 취지인 토이이용의 합리화에도 위배된다고 볼 수 있다.
이러한 상황을 막기 위해서는 계획단계에서부터 주민의 자발적인 참여를 유도하고 계획가나 전문가들도 사례들을 정확히 파악 및 참고해 규정 하나하나를 세심하게 할 필요가 있다. 어느 지역이건 마찬가지지만 지구단위계획 구역 내에 있는 각 필지에 건축물을 세우려면 주차장법에 있는 건축물 부설 주차장 설치기준에 따라 건축물 부설 주차장을 설치해야 한다.
그러나 건물이 기존의 가치를 초월해 극도의 이윤추구를 위한 소비 상품으로 이용되는 현재에서 발주자는 법규에서 허용하는 최대의 규모를 생각하게 된다. 물론 주차대수가 여유가 있어 해당 건물을 이용하는 사용자들이 주차를 할 수 있으면 좋겠지만 대개의 경우 그렇지 못하다 보니 차량들은 도로변에 주차를 하여 교통 체증 및 각종 민원을 유발시킨다. 기존 시가지야 어쩔 수 없겠지만 지구단위계획의 기본 배경인 체계적인 공간계획 수립의 취지에 어긋나도 한참 어긋난 것이라 볼 수 있다.
지구단위계획
일부 지역을 대상으로 토지이용 합리화, 기능 증진, 미관 개선, 양호한 환경 확보를 통해 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획의 유형
https://urban.seoul.go.kr/view/html/PMNU3030000000
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지구단위계획 단계에서부터 지상은 차 없는 거리로 조성, 최소한의 건물관리에 필요한 주차만 하고 주차 부담금을 받아 공용주차장을 곳곳에 확보하는 것이 더 여유로운 공간을 줄 수 있는 대안이 아닐까 생각해 본다. 두 가지 사례만 살펴봤다.
하지만 이런 사례 말고도 앞으로 많은 문제가 산적해 있다. 지구단위계획은 대상 구역의 현안과 예상문제, 향후 10년 내외의 발정과정과 변화 양상을 검토하고 개발하고자 하는 용도와 규모가 과연 지역여건과 미래 전망에 비추어 적정한 것인지를 개별 획지차원에서 판단하는 내용으로 구성돼야 한다.
즉, 도로·공원·교통 등 도시기반시설에 대한 검토, 자연 경관과 주변 환경에 대한 검토, 들어설 건축물에 대한 건폐율, 용적률, 높이, 배치, 형태, 용도 등에 대한 적정성·타당성 등을 검토해 상위도시계획에서는 판단할 수 없었던 도시문제를 최소화하며, 쾌적하고 편리하고 안전한 도시공간을 만들기 위한 최선의 방안을 강구함으로써 우리 삶의 질을 향상시켜야 한다.
한민규 건축사(충남건축사회 부회장)
대전일보사 http://www.daejonilbo.com/news/newsitem.asp?pk_no=1480924
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