아파트 리모델링 최대 장애 '수직증축 규제' 일부 완화...활성화될까
아파트 리모델링 사업의 최대 장애물 중 하나였던 수직증축 관련 규제가 부분적으로 완화됐다.
관련 업계에서는 최근 주목받게 된 리모델링 사업이 활성화되는 데 조금 더 숨통이 트일 것이란 기대감을 내비치고 있다. 그러나 수직증축과 함께 또 다른 리모델링 규제로 꼽히는 내력벽 철거 완화는 기약이 없어 아쉽다는 반응도 나온다.
27일 부동산 업계에 따르면 국토교통부는 지난 14일 ‘수직증축형 리모델링 전문기관 안전성 검토기준’ 고시를 개정·시행했다. 개정 고시는 신기술·신공법에 대하여 공인기관이 없거나 부족한 경우, 한국건설기술연구원·국토안전관리원 등의 전문기관이 공인기관의 역할을 수행할 수 있도록 예외 근거를 마련한 것이다. 국토부는 이를 통해 수직증축 리모델링 시 2차 안전성 검토를 보다 원활하게 하겠다는 방침이다.
국토부가 리모델링 규제 완화에 나선 것은 최근 리모델링 시장이 각광을 받기 시작했기 때문이다. 문재인 정부 출범 이후 안전진단 규제 강화·초과이익 환수제 등 민간 재건축 규제가 강화되고, 공공 개입을 확대하는 2·4 대책을 발표하면서 리모델링에 대한 관심이 커졌다.
준공 후 30년이 지나야 하는 재건축과 다르게 리모델링은 15년만 지나면 가능하고, 필요한 안전진단 등급도 수직증축(B등급 이상), 수평증축(C등급 이하) 모두 D등급 이하를 받아야 하는 재건축보다 받기가 쉬운 편이다. 한국리모델링협회는 지난 5월 기준 전국 공동주택 리모델링 사업 추진단지 수가 총 72개 단지, 5만 3890가구로 지난 2019년 말 기준 37개 단지보다 두 배 가까이 늘어난 것으로 추산하고 있다.
수직증축은 기존 아파트의 층수를 올려 기존 가구 수의 15%, 최대 3개 층까지 더 늘리는 리모델링 방식이다. 옆으로 면적을 넓히는 수평증축보다 사업성이 좋다는 점에서 시장의 주목을 받고 있었지만, 그간 구조 안전성 검토의 6개 단계 중 4번째 단계인 2차 안전성 검토에만 수년씩 걸리면서 유명무실하다는 지적이 제기됐었다.
2차 안전성 검토에 오랜 시간이 걸린 이유는 ‘공인기관의 신기술·신공법 검증’을 받지 못했기 때문이다. 수직증축 리모델링을 할 때 신기술·신공법을 적용하기 위해 검증을 받는 절차인데, 이를 검증해야 할 대다수의 공인기관이 ‘검증 기술이 부족하다’는 이유 등으로 검증 요청을 거절해 신속한 추진이 사실상 불가능했다. 이에 수직증축이 도입된 지난 2013년 이후 현재까지 실제로 수직증축이 이뤄진 사례는 서울 송파동의 성지아파트뿐이었다. 이 단지는 지반이 워낙 단단해 일반적인 수직증축 보강기술을 적용할 필요가 없었다.
국토부의 이번 고시 개정으로 수직증축 리모델링은 그나마 숨통이 트일 것으로 보인다. 특히 지난 2015년 리모델링 업계가 제안한 ‘선재하 공법’이 사업장 전반에 적용될 수 있을 것으로 기대된다. 선재하 공법은 층수를 높일 때 커지는 하중을 보조 말뚝으로 분산해 주는 기술이다. 기존에 사용되던 ‘MPG기초보강공법’에 비해 3.3㎡당 10만원 가량 비용이 절약된다. 비용 문제를 차치하더라도 MPG기초보강공법 역시 현실적으로 안전성을 충분히 확보하기 어려워 리모델링 업계에서는 그동안 선재하 공법에 대한 갈증이 컸다.
이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “2년 반 가까운 시간 동안 ‘검증을 누가할 것이냐’의 문제로 허송세월하면서 수평·별동증축 전환마저 막혀있던 아파트 단지들은 이번 개정을 통해 사업 추진에 탄력이 붙을 것으로 본다”며 “특히 저밀도로 개발된 경기도 일대 신도시나 택지개발사업 지구 단지들보다 법정 용적률을 거의 꽉 채웠던 서울 구축단지들에게 더 희소식일 것”이라고 말했다. 다만 “법령상 장애물을 피했더라도 당국이 적극적인 의지를 가지고 빠른 속도로 신공법 문제를 풀어줘야 한다”며 “늦어도 6개월 안에는 가시적인 성과가 있길 바란다”고 덧붙였다.
수직증축 규제 완화가 물꼬를 트기 시작했지만, 또 다른 리모델링 사업의 규제 장벽인 내력벽 철거 규제는 별다른 완화 움직임이 없다. 내력벽 철거는 수직증축이나 수평증축과 달리 좌우 확장을 통해 수익성을 높이기 위한 핵심 방안이다. 신축 아파트들은 3~4베이(Bay·전면 발코니에 접한 거실·방의 수)를 통해 채광과 통풍을 확보하는데, 리모델링의 경우 내력벽 철거를 통해 2~3베이의 아파트를 3~4베이로 바꿀 수 있다. 내력벽을 철거하지 못한 가구는 전면 발코니 기준 세로로 길어지기 쉬워 채광 등에서 상품성이 떨어질 수밖에 없다.
물론 내력벽 철거는 안전 문제와도 직결돼 신중한 검토가 필요하다. 하지만 정부가 먼저 내력벽 철거 규제 완화 문제를 거론한 후 스스로 정한 결정 기한도 지키지 못하면서 업계의 실망감은 더 커졌다.
정부는 지난 2016년 1월 아파트 리모델링 시 안전진단 B등급 이상을 유지하는 범위에서 가구 간 내력벽 ‘일부 철거’를 허용하도록 한 주택법 시행령·시행규칙 개정안을 입법 예고했다가 안전성 문제가 제기되자 같은해 8월 다시 검토하기로 했다. 그러면서 2019년 3월까지 허용 여부를 결정하겠다고 밝혔지만, 지금까지 별다른 결정 없이 시간만 흐르고 있다. 그 사이 건기연이 연구용역을 수행해 지난해 9월 초 국토부에 검증 보고서를 제출했지만 국토부가 발표를 미루고 있다.
이동훈 위원장은 “합리적인 건축계획을 촉진하기 위해 내력벽 철거 개정 논의가 시작된 건데, 논의 중 오히려 합리성을 저해하는 방향으로 흘러가기도 한다”며 “업계에서는 내력벽 철거 규정을 개악하느니 법령 해석을 통해 우회 방안을 모색할 수 있는 현행이 더 낫다고 보는 시각도 있다”고 전했다.
일각에서는 리모델링 활성화가 부동산 시장을 자극할 수 있다는 우려도 한다. 그러나 상당수 부동산 전문가는 이 정도 규제 완화로는 별 영향이 없을 것이라고 보고 있다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “리모델링에서 가장 주요한 이슈는 내력벽 철거 규제”라며 “수직증축 신공법 규제를 부분적으로 완화하는 정도는 부가적 변수에 불과하다”고 말했다. 그는 “수직증축은 가구 수 증가분이 크지 않아 수익성을 대폭 늘리기는 어렵다”면서 “구축 아파트가 신축으로 바뀌면서 발생하는 가치상승 말고는 조합원들의 수익을 기대하기 어려울 것”이라고 했다.
조선비즈
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