옆집 신축공사로 집벽 균열...어떻게 해결해야 하나
선가빈 씨는 회기동에 있는 다세대주택의 소유자로 옆집 신축공사로 인해 신경이 예민해졌습니다. 건설회사 직원이 공사 시작 전 선씨에게 철거에 약 2주 정도 소요될 것이고, 이후 굴착공사가 있을 것인데 최대한 빨리 공사를 마치겠다고 했습니다.
그런데 옆집 공사가 시작된 이후 시공사로부터 전혀 말도 없이 담장의 4분의 1 정도가 철거되었고, 담장 주변 지반에 균열이 일어났습니다. 선씨는 이에 대해 문제를 제기하면서 바로 공사를 멈출 것을 요청했습니다. 그러나 건설회사에서는 이를 보수하고, 향후 보상금을 지급하겠다고 언급만 할 뿐, 공사를 중단하지 않았습니다. 이후 굴착공사가 진행되면서, 천공기·포크레인·덤프트럭과 같은 중장비가 현장에 나타나기 시작했습니다. 본격적으로 공사가 진행되면서 선씨 주택 벽에 균열이 발생했고, 지반 침하가 일어나면서 타일과 유리창에도 균열이 일어났습니다.
이에 선씨는 주택에 발생한 손해가 확대되는 것을 막을 수 있는 방법에 관해 문의했습니다.
선씨는 토지와 다세대주택의 소유권자로 옆집 건축주와 시공사는 선씨의 소유권을 침해해서는 안됩니다. 특히 건축공사에 수반되는 굴착의 경우 비탈면 붕괴·토사 유출 등 위험 발생을 방지하는 조치를 취하고, 공사현장에 그 사실을 게시해야야 할 의무가 있습니다. 또한 건축법령에서는 건축물 및 공작물에 근접해 토지를 굴착하는 경우 그 건축물 및 공작물의 기초 또는 지반의 구조내력의 약화를 방지하고 급격한 배수를 피하는 등 토지의 붕괴에 의한 위해를 막아야 한다고 명시하고 있습니다.
공사로 인한 민원 제기
일반적으로 옆집 공사로 인한 피해에 대응하는 여러 방법 중 하나는 건축허가권자인 구청 등에 민원을 제기하는 방법입니다. 소음, 진동, 먼지, 일조권 등을 이유로 한 민원은 공사 자체를 중단할 근거가 되지 아니합니다. 균열과 같은 직접적인 재산권 침해에 대해서는 관할관청에서 보다 적극적으로 대처합니다. 그러나 명확하게 건축법을 위반한 사실이 확인되지 아니하는 이상 건축공사 중지명령을 내리지 않습니다.
민원을 제기하는 것은 종국적인 분쟁 해결의 방법이 될 수 없고, 인접 소유자로서는 공사중지가처분을 신청하거나, 손해배상을 청구하는 방법을 고민해볼 수 있습니다.
소음, 진동, 먼지, 일조권 등을 이유로 한 민원은 공사 자체를 중단할 근거가 되지 않는다.
손해확대 방지를 위한 공사금지가처분
공사금지가처분은 매우 엄격한 요건 하에서 인용됩니다. 지반이 붕괴, 침하되거나 건물에 균열이 발생하거나 그러한 염려가 있는 경우 소유권에 근거해 건축주나 시공사를 상대로 공사금지가처분을 구할 수 있습니다.
다만 건물 균열 내지 지반침하의 원인이 된 굴착공사가 종료된 시점에서 금지청구가 받아들여질 가능성은 낮습니다. 법원은 토지의 소유자가 충분한 예방공사를 하지 아니한 채 건물의 건축을 위한 심굴굴착공사를 함으로써 인접대지의 일부 침하와 건물 균열 등의 위험이 발생한 경우 나머지 공사의 대부분이 지상건물의 축조여서 더 이상의 심굴굴착공사의 필요성이 없으면 공사중지가처분을 허용하여서는 안된다고 판시하였습니다.
인접공사로 인한 손해배상 청구
건물 소유자는 건물 훼손에 대한 손해배상청구를 하는 방법을 고려할 수 있습니다. 원칙적으로 손해의 배상을 청구하는 자가 손해액을 입증해야 하기 때문에 보수비용 등은 법원 감정을 통해 산정하는 것이 일반적입니다.
시공 경험이 많은 시공사의 경우 사전에 인접 소유자와 여러 차례 회의를 하고 공사경과와 내용에 관해 보고를 하며 인접 소유자에게 적정한 보상금을 제시해 분쟁을 해결하기도 합니다. 실제로 시공사와 건축주가 건설계약을 체결할 때, 공사내역으로 ‘공사민원비용’을 포함시켜 민원과 관련된 업무처리를 시공사가 전담해 수행하기로 약정하기도 합니다.
여러 건설 분쟁 사건을 수행하면서, 막연하고 과다한 보상금을 원하는 인접 소유자도 있지만, 시공사나 건축주와 원활한 대화가 어려워 갈등이 고조된 경우도 많았습니다. 소송을 제기하기 전 합리적인 조건의 제시를 통한 협상 절차를 거치는 것도 고민해볼 필요가 있습니다.
변호사 theore_creator@joongang.co.kr
https://news.joins.com/article/24011985
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