신반포21, GS 자이 vs 포스코 크레센도 누가 승자?
신반포21, '자이타운' GS vs '독보적 단지' 포스코건설
소규모지만 알짜 입지…GS의 석권이냐 포스코 진출이냐
GS건설, 자이타운 조성 강조…프라임타임 분양 제안
포스코건설, 고급 특화설계‧금융부담 없는 후분양 '승부수'
아파트 브랜드 파워 1위 '자이(Xi)'의 GS건설과 강남 재건축 시장 진출을 노리는 포스코건설이 제대로 맞붙었다.
양사가 경쟁하고 있는 신반포21차는 반포 재건축 시장에서 상대적으로 규모가 작고 한강변 입지는 아니어서 관심도가 떨어질 수 있지만 이곳에 흐르는 공기는 시공사 선정을 앞둔 여느 사업장과 다르지 않다.
반포 프리빌리지 자이(좌, GS건설)와 신반포 크레센도(가안, 우, 포스코건설)
특히 이 단지가 40평대(전용 129~145㎡)의 중대형으로 구성된 아파트로 조합원들의 눈높이도 높다. 조합원들을 만족시킬 수 있는 고급 단지를 조성하면서도 경쟁사와 차별화할 수 있는 전략 포인트에 따라 오는 28일 승부(시공사 선정 총회)를 가를 전망이다.
자이 특화설계 vs 포스코 화려한 외관
단지 명을 '반포 프리빌리지 자이'로 제안한 GS건설은 이 사업장에도 '자이' 브랜드를 강조하고 있다. 선호도가 높은 브랜드를 앞세워 반포에서 자이만이 누릴 수 있는 특권을 완성시키겠다는 의미를 담았다.
이 단지에 적용될 특화설계를 보면 입주민 차량과 화물차량‧택배차량 동선을 완전히 분리한 드라이스 스루 동선을 확보했다. 입주민들의 사생활을 보호함과 동시에 안전상 문제도 최소화하기 위한 것이다.
또 강남권 고급빌라 수준의 강력한 보안시스템을 도입한다. 단지게이트 출입통제시스템을 비롯해 고화질 CCTV 상시 가동, 안면인식시스템과 세대지문 인식 시스템, 컨시어지 서비스를 통한 출입제한 등을 통해 마치 호텔로비 데스크 수준의 고품격 서비스와 보안을 구축하겠다는 계획이다.
특히 GS건설은 수주에 성공하면 신반포21차 역시 자이타운으로 조성될 수 있다는 점을 강조하고 있다. 이미 이 일대 랜드마크 단지 중 하나인 반포자이를 비롯해 신반포21차와 바로 인접한 신반포4지구(2017년 GS건설 수주, 3685가구, 메이플자이) 역시 GS건설이 시공권을 확보해 놓은 상태다.
GS건설 관계자는 "자이의 브랜드에 대단지 프리미엄까지 더해 단지 가치를 극대화할 수 있다"며 "신반포21차가 신반포4지구와 반포자이 가운데이 있어 자이 브랜드 타운의 중심점 구실을 하면 반포 프리빌리지 자이의 가치는 더욱 높아질 수 있다"고 강조했다.
이에 맞서는 포스코건설은 신반포21차를 이 일대에서 유일무이한 차별화된 단지로 만들겠다는 전략이다.
이를 위해 포스코건설 만의 장점을 살려 단지 외관에 전력을 쏟는다는 계획이다. 고급 주상복합에 주로 적용되는 커튼월룩을 적극 사용해 반포 일대 인근 아파트 단지와는 확실한 차별우위를 선보이겠다는 것이다.
무엇보다 든든한 모기업인 글로벌 철강사 포스코가 개발‧생산하는 철강재 '포스맥'을 활용한 특화 문주로 타 문주와 차별성을 강조하고 있다.
여기에 조합원 제안 이상의 설계를 적용한다는 계획이다. 고급형 엘리베이터를 두 대 더 설치해 세대까지 이어지는 동선을 최소화하고, 최상층과 펜트하우스 상부층까지 운행될 수 있도록 편의성을 극대화했다. 이와 함께 하나의 주택에 현관을 공유하지 않는 두 개의 독립된 세대가 구성되는 수익형 분리세대 평면으로 조합원들이 '절세와 수익'에 유리하도록 만들 수 있는 설계를 택했다.
포스코건설 관계자는 "대단지 속에 묻히는 평범한 아파트가 아니라 주변단지를 압도하는 독보적인 작품으로 선보일 계획"이라며 "차별화된 설계를 통해 신반포21차를 수주하겠다는 의지와 함께 강남 최고 중심지에 최고 아파트를 건립해 재산 가치는 물론 주거생활 품격을 높이는 이정표가 될 것"이라고 자신했다.
같은 듯 다른 후분양…조합원 선택은?
정부가 분양가상한제를 시행하면서 분양시기와 방법 등도 조합원들에게는 시공사를 선정하는 중요한 요인으로 꼽힌다. 재건축을 통한 수익성 확보에 가장 큰 영향을 미치기 때문이다.
이에 양사는 조합원 이익 극대화를 위해 후분양을 제안하고 있는데, 콘셉트는 조금 다르다.
포스코건설은 후분양임에도 '조합원 금융 부담이 없다'는 점을 강조하고 있다. 후분양은 사업자가 금융을 통한 자금조달로 공사를 진행하고, 골조공사 완료 이후에 분양하기 때문에 해당 기간 이자에 따른 금융비용이 발생한다. 이는 사업자인 조합원 부담이다.
포스코건설은 자체보유자금으로 골조공사 완료 시까지 공사를 수행하고, 그 이후에 일반분양을 진행해 공사비를 지급받는 조건을 제시했다. 이른바 외상 공사로 조합원은 입주 때까지 중도금이나 공사비 대출이자에 대한 부담이 없다. 또 대출 절차에 소용되는 일정도 필요 없어 사업 지연 가능성도 사라진다는 점을 강조하고 있다.
포스코건설 관계자는 "후분양에 대한 조합원들의 니즈를 파악했고, 회사가 보유하고 있는 자금력과 재무건전성을 바탕으로 조합원 금융 부담이 없는 순수 후분양 방식을 제안했다"고 설명했다.
GS건설은 조합이 최대한 유리한 시점에 분양할 수 있는 '프라임타임 분양제'를 들고 나왔다.
분양가 상한제 해제 가능성을 염두에 두고 선분양이 아닌 골조공사 완료 이후인 후분양을 진행하거나, 상한제 유지 시 택지비 감정평가 금액을 최대한 높게 받을 수 있는 시점에 분양해 조합원 이익을 극대화하도록 하겠다는 전략이다. 정부가 추진하고 있는 공시가격 현실화 정책으로 인해 공시지가가 상승하면 이 가격이 분양가에 반영돼 최종 분양가가 높아질 수 있다.
여기에 조합원 부담금 납부시기를 입주 1년 후까지 유예할 수 있도록 제안했다. 주택담보대출 등 대출 문턱이 높아지자 일부 단지에서 조합원이 입주를 포기하고 새 아파트를 매각하는 사례가 발생한 점에 착안한 것이다.
이를 위해 GS건설은 최대 727억원의 자금을 1%(고정) 금리로 대여할 수 있도록 한다는 방침이다. 분담금 유예에 따른 이자는 조합원이 부담하는 방식이다.
GS건설 관계자는 "프라임타임 분양제 취지에 맞게 분양 시점은 시공사가 아닌 조합이 선택한다는 내용을 계약서에 반영해 조합원 신뢰를 얻을 것"이라며 "부담금 1년 유예도 (시공사로 선정되면) 신반포4지구와 사업 일정이 비슷할 것으로 예상돼 조합원에게 설득력을 얻을 것으로 본다"고 말했다.
노명현 기자 kidman04@bizwatch.co.kr 비즈워치
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