[건설공무] 계약금액 조정 청구 기한 ㅣ 시공사 대표부터 알아야 건축분쟁 이긴다

[건설공무] 계약금액 조정 청구 기한

정기창 원장 

    공사계약은 장기간 이행되는 도급계약으로 이뤄지는 특성이 있다. 공사계약 내용이 변경되는 경우 계약금액 역시 조정돼야 하는데, 계약금액 조정의 사유를 국가계약법 및 지방계약법에서는 ‘물가변동’, ‘설계변경’, ‘그밖에 계약내용의 변경’ 등 세 가지로 나눠 규정하고 있고, 이러한 세 가지 계약금액 조정의 방식에 대한 개별 규정이 존재한다.

이를 잘 이해하기 위해서 우리가 먼저 이해해야 하는 개념이 있는데, 이는 바로 ‘청약’과 ‘승낙’이다. ‘청약’은 일방적이고 확정적인 의사표시인 반면, ‘승낙’은 이러한 청약에 대해 받아들임으로써 계약을 완성하는 행위라 할 수 있다.

이렇듯 계약금액 조정의 청구는 청약에 해당하고 이를 발주자가 승인하면 승낙의 행위로써 계약금액 조정이 성립된다고 볼 수 있을 것이다.

그러나 이러한 계약금액 조정의 청구도 그 기한을 두고 있는 경우가 있으니, 이러한 점에서 계약조건을 면밀히 살펴봐야 한다. 일반적으로 공공 공사에서는 준공대가 수령 전까지를 계약금액 조정 청구 기간으로 명시한 계약조건을 설정하고 있다.

하도급 계약에서는 어떨까? 건설업종 표준하도급 계약서를 보면 발주자의 요청에 의한 설계변경의 경우 발주자에게 조정받은 범위 내에서 조정하도록 하고 있을 뿐 청구 기한에 관한 규정은 없다. 또한, 원사업자가 지시한 추가공사에 대해서는 그 즉시 계약금액을 조정하도록 하고 있으나 청구 기한에 대해서는 별도로 명시하고 있지는 않다.

별도의 규정이 없다고 기한이 없이 계약금액 조정 청구권이 보호받는 것이라고 보는 견해는 극히 드물다. 대체로 준공대가 수령 전에는 이의유보를 통한 의사표시를 해야 한다고 보는 견해가 설득력을 얻고 있다. 물론 그 즉시 의사표시하는 것이 가장 좋은 방법이나 실무적 어려움이 존재한다. 따라서 적어도 준공대가를 수령하기 전에 계약금액 조정 청구를 놓치는 경우는 없어야 하겠다. /한국건설융합연구원 원장

[정기창 원장] therza@hanmail.net 대한전문건설신문

집 한 채 지으면 10년 늙는다?' 

민강인 

시공사 대표부터 알아야 건축분쟁 이긴다 

[부동산전문 김승현 변호사의 건축법 이야기]

    은퇴 후 자신이 꿈꾸던 집을 직접 지어 사랑하는 가족들과 함께 노후를 보내고 싶은 소망은 대부분의 사람들이 지니고 있는 것이다. 그러나 ‘집을 한 채 지으면 10년 늙는다’는 말이 있을 정도로 건축은 쉬운 일이 아니다. 업계 관계자가 아닌 건축주가 전문지식과 경험을 쌓는 데에는 한계가 있고 소위 말하는 ‘전문가’들은 눈 뜨고 코 베어 갈 기회만 노리기 때문이다. 

건설업에 종사하기 위해서는 건설산업기본법이 정하고 있는 자본금, 시설장비, 기술능력 등을 갖춘 후 업종별로 등록하고 건설업 등록증, 건설업 등록수첩을 발급받아야 한다. 건설업 등록증이 없는 사람은 연면적 200m2를 초과하는 건축물이나 연면적이 200m2 이하인 공동주택, 다중주택, 다가구주택 등을 시공할 수 없으나 현장에서 건설업 등록증의 대여는 비일비재하게 발생하고 있다. 

건축주가 다른 사람의 건설업 등록증을 빌린 시공사와 계약을 했다가 첫 삽조차 뜨지 못하고 공사 일정만 밀리는 경우가 허다하다. 때로는 공사를 진행하면서 공기가 기약없이 연장되며 터무니없는 액수의 추가 공사금을 요구와 어찌어찌 공사가 진행되더라도 심각한 하자가 발생해 이에 대한 책임을 다투어야 하기도 한다. 공사 규모가 크면 큰 대로, 작으면 작은 대로 건축주의 속만 타 들어가는 것이다. 

법무법인YK 부동산건설센터 김승현 변호사는 이러한 건축분쟁을 예방하기 위해서 건설시공 계약을 체결할 때부터 신경을 써야 한다고 조언한다. 김승현 변호사는 “건설사와 공사계약을 체결하기 전에 해당 회사의 등기부를 확인해 대표이사가 누구인지, 실제 계약을 진행하는 실무자가 권한이 있는 사람인지 꼭 체크해야 한다. 대한건설협회 홈페이지를 들어가면 건설업체의 시공능력이나 지금까지의 공사실적, 재무상태 등을 확인할 수 있어 더욱 도움이 된다”고 말했다. 

공사계약서를 제대로 작성하는 것도 중요하다. 건설업계에서는 여전히 계약서를 자세히 작성하지 않고 적당히 뭉뚱그려 처리하는 관행이 만연해 건축분쟁을 법적으로 풀어낼 때 쉽지 않은 상황이 발생하기 때문이다. 국토교통부의 표준도급계약서를 참조해 개인의 상황에 적합한 특약이나 세부사항을 조절하는 것이 바람직하다. 개인이 자세한 내용을 조율하기 어렵다면 경험이 풍부한 법률 대리인을 내세워 접근하는 것도 하나의 방법이다.

김승현 변호사는“공사기간이나 공사대금, 부가가치세를 누가 부담하는지, 대금을 언제 지급할 것인지, 어떤 자재를 사용할 것인지, 계약이행증권 등 신경 써야 하는 부분이 많다. 사전에 만반의 준비를 갖추어야 만에 하나 발생할 수 있는 건축분쟁을 예방하고, 관련 문제를 빠르게 풀어낼 수 있으므로 아까워하거나 소홀히 해선 안 된다”고 덧붙였다. 

박홍규 기자 kdf@kdfnews.com 한국면세뉴스

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