신반포12차 재건축 결국 원점으로/ 재건축 조합 '보류지 아파트' 입찰때 유의할 점

신반포12차 조합 설립 결국 취소…재건축 원점으로

상가 소유주와 소송서 최종 패소

大法 "상가조합원, 대표1인 아닌

각자 조합원으로 봐야" 못 박아

상가와 분쟁 겪는 사업장 파장

    서울 한강변 신반포12차의 재건축사업이 파행으로 치닫고 있다. 상가 소유주들과 소송전을 벌이다 조합 설립이 취소되면서 사업이 원점으로 돌아갔기 때문이다.

대법원은 최근 잠원동 신반포12차 단지 내 상가 신사쇼핑센터 소유주 31명이 낸 조합설립인가처분 취소 소송에서 최종적으로 상가 소유주들의 손을 들어줬다. 1·2심에서 패소한 서초구청이 항소했지만 지난달 15일 이를 기각했다. 재건축을 추진하는 이 단지의 조합이 설립된 지 2년 만이다. 공유지분 형태의 상가 조합원들을 대표자 1명이 아닌 각자 조합원으로 봐야 한다는 판결이 나와 비슷한 진통을 겪고 있는 사업장에 미치는 파장이 적지 않을 전망이다.

그린포스트코리아

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당초 조합은 48명의 상가 소유주 가운데 1명에게만 대표로 조합원 자격을 줬다. 상가의 등기가 소유주별로 구분돼 있지 않고 1개 동을 조금씩 나눠 가진 공유지분 형태인 까닭이다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’은 이 같은 공유등기의 경우 대표자 1명만을 토지 등 소유자로 인정하도록 규정하고 있다. 상가 소유주 48명이 새 아파트 1채를 받게 되는 셈이다. 이 경우 대표자가 아닌 소유주들은 시세보다 낮은 가격에 현금청산해야 한다.

이에 반발한 상가 소유주들은 조합이 상가동(棟) 과반의 동의를 얻지 않고 설립됐다며 조합설립인가처분 취소 소송을 냈다. 재건축조합을 설립할 때는 토지 등 소유자 75%의 동의 외에도 동별로 절반 이상의 동의를 받아야 한다. 상가를 대표자 1명이 아닌 48명의 구분소유로 볼 경우 최소 25명의 동의를 얻었어야 한다는 취지다.

1심과 2심 재판부는 모두 상가 소유주들의 손을 들어줬다. 대법원 또한 서초구청의 항소를 기각하면서 최종적으로 신반포12차의 조합설립인가가 취소됐다. 대법은 “상가 건물이 구분 건물로 등기되지 않았지만 분양 당시부터 수분양자들에게 호수와 위치, 면적 등을 나눠 계약을 맺었다”며 “구분소유권을 객체로 하려는 행위도 존재했기 때문에 구분소유가 성립하는 것으로 봐야 한다”고 판시했다. 정비업계 관계자는 “공유지분 상가 소유주들과 갈등을 빚고 있는 재건축 사업장에 미치는 영향이 클 것”이라고 우려했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com 한국경제

재건축 조합 '보류지 아파트' 입찰때 유의할 점은

박상언 유엔알컨설팅 대표

주변 시세보다 '1억 안팎' 저렴

6개월내 잔금 치를 자금력 필수

Q.청약을 통해 새 아파트에 입주하는 게 꿈인 40대 중반 직장인입니다. 하지만 청약점수를 계산해보니 당첨되기는 어려울 것으로 판단돼 재건축 조합 보류지에 도전할 생각입니다. 보류지 아파트 투자시 주의점을 알고 싶습니다. 

A. 우선 보류지란 재건축·재개발 조합이 앞으로 조합원 수 변화에 대비해 일반분양하지 않고 유보해 놓은 물건을 뜻합니다. ‘도시 및 주거환경정비법’ 등 관련 법에 따르면 조합은 전체 가구 가운데 1% 범위 안에서 보류지로 정할 수 있습니다. 보류지 낙찰은 청약통장이 필요없는 데다 시세와 비교했을 때 1억원 안팎으로 저렴하게 낙찰되는 사례도 많아 최근 알짜 투자처로 부상하고 있습니다.

 

수요자들의 관심이 많아지면서 보류지 낙찰 경쟁률은 높아지고 있습니다 . 수개월 전 서울 강동구 고덕동 ‘고덕주공2단지 재건축조합’(고덕 그라시움)이 실시한 보류지 입찰은 13가구 공급에 107명이 몰려 8.2 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 1·2층 등 저층 위주로 나오는 일반 보류지 매각과 달리 7층, 33층 등 ‘로열층’이 포함돼 있어서입니다. 송파구 가락동 ‘헬리오시티’는 1차 매각보다 최저 입찰가가 1억~2억원 이상 높아졌지만 모두 낙찰됐습니다.

최저 입찰 가격도 중요합니다. 주변 시세보다 저렴하게 나온 고덕그라시움엔 많은 투자자가 몰렸지만, 입찰 가격이 주변 시세와 비슷했던 강남구 일원동 ‘래미안개포루체하임’은 초기에 유찰 사태를 겪기도 했습니다. 당시 고덕 그라시움 전용면적 114㎡의 낙찰가는 10억5,762만원을 기록했습니다. 3년 전 분양가(10억1,100만~10억9,400만원)와 큰 차이가 없는 가격입니다. 인근 아파트 단지 시세와 비교해서는 5,000만원가량 저렴했습니다. 특히 전용 82㎡의 경우 가장 많은 응찰자가 몰렸습니다. 해당 면적의 낙찰금액은 8억5,500만원으로 입찰 최저가(7억6,800만원)보다 약 1억1,300만원 높았지만, 주변 신축 아파트 시세보다 1억5,000만~2억원 가량 저렴했기 때문입니다. 동작구 흑석동 흑석 8구역 ‘롯데캐슬에듀포레’ 보류지 입찰에서 전용 59㎡는 9억4,150만원, 전용 84㎡는 11억5,221만원에 낙찰됐습니다. 이 역시 모두 시세보다 1억원 정도 싸게 낙찰된 것입니다.

보류지는 통상 입주를 6개월 정도 앞두고 공고가 나옵니다. 일자는 조합이 정하기 나름이라 정확한 입찰 시점을 확정할 수 없습니다. 이 때문에 서울시가 운영하는 재건축·재개발 사업 관련 홈페이지인 ‘클린업시스템’에 들어가 공지를 찾거나 관심 있는 단지의 조합사무실을 통해 알아보면 됩니다. 신문에 나오는 매각 공고를 확인하는 것도 한 방법입니다. 사실상 후분양이다 보니 최소 6개월 안에 잔금을 치러야 해 자금 마련은 필수입니다. 

끝으로 입지 좋고 커뮤니티가 훌륭한 새 아파트에 대한 수요는 계속될 것입니다. 과거에는 무작정 내 집 마련이 목표였지만 요즘에는 내가 원하는 지역의 멋진 집을 가지려는 욕구가 커졌습니다. 분양가상한제가 본격 시행되면서 택지비 및 분양가 산정 등이 까다로워져 공급 위축은 불가피합니다. 이 때문에 기반시설이 좋은 도심지역 새 아파트의 희소성은 높아질 수밖에 없습니다. 하지만 보류지를 통한 새 아파트 마련방법은 국내·외 경기 침체에 따라 부침이 있을 수 있기 때문에 실수요자 위주로 접근하는 것을 추천합니다. 

서울경제

출처 : https://www.sedaily.com/NewsVIew/1VR00BXJSX

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