10.1부동산대책, 건설업체 영향은?

해외건설 강점·도시정부물량 확보 건설업체 주목, P2P규제 제외로 대출규제 구멍

  10월 1일 부동산 보완대책이 발표된 후 건설업계에서는 일단 급한 불은 껐다는 반응이다. 시장이 우려했던 전격적인 분양가 상한제의 적용은 벗어난 모습이지만 분양가 상한제와 추가적인 주택규제가 향후 여전히 잔존하고 있는 상황에서 건설업계도 다시 새로운 대응 전략에 부심하고 있다. 5개 증권사 애널리스트들이 이번 대책 효과로 어느 건설업체가 유리하게 될지에 대해 분석해봤다.

10.1 보완대책으로 분양가 상한제 규제를 벗어나게 된 개포주공 1단지 전경. 사진=이코노믹리뷰 우주성 기자



증권사 애널리스트들은 건설시장에 대해서는 아직 분양가 상한제 시행으로 인한 잠재적인 불안 요소가 있다고 평가하는 가운데 해외 수주에 강점을 보이는 현대, 삼성엔지니어링, 대우 등의 건설사들에 대해 긍정적 전망을 했다. 또 이번 핀셋 규제를 피해 도시정비물량을 확보한 GS와 현대, HDC, 대우도 상대적 수혜가 예상된다고 내다봤다.

불확실한 분양시장, 해외수주 강점 현대, 삼성엔지니어링, 대우건설 주목
이번 대책에 대해 관련 애널리스트들은 단기적인 분양 공급이 일시적으로 회복되면서 전체적인 건설시장에는 다소 긍정적인 흐름이라고 평가했다.

김기룡 유안타 증권 애널리스트는 “단기적인 분양물량 회복 기대감은 유효하다”면서 “대형 건설사의 분양 실적도 주요 건설 5개사의 평균 달성률 41%라는 낮은 수준을 이어가고 있어, 이번 대책과 민간택지 분양가상한제 시행 유예는 주요 건설사에게는 단기적인 분양 실적 회복 측면에서 긍정적인 이벤트로 작용“할 것이라고 분석했다.

김 애널리스트는 그러나 분양가 상한제의 시행 철회가 아닌 유예라는 점, 올해 6월의 HUG 고분양가 심사 기준 강화와 금리 인하 가능성의 변수를 볼 때 아직 이익 성장 불확실성은 상존하고 있다고 지적했다.

따라서 김 애널리스트는 해외 수주 확대로 수주잔고를 채워나갈 현대건설과 삼성엔지니어링의 업종 내 투자 선호도를 유지하면서 두 기업에 대해 BUY 의견과 함께 목표주가로 각각 6만6000원과 2만2500원을 제시했다. 또 그는 대우건설에 대해서도 “나이지리아 LNG Train 7 낙찰의향서(LOI) 접수를 통한 LNG 모멘텀과 매각 이벤트, 액면가를 하회하는 주가” 등의 이유로 투자의견은 BUY, 목표주가는 6200원을 제시했다.

 
핀셋 규제 피하고 도시정비물량 확보 GS, 현대, HDC, 대우 수혜 예상
김승준 흥국증권 애널리스트는 이번 대책에서 연기 가능한 관리처분인가 단지 제외 규정과 함께 동별 핀셋 규제에 대한 내용도 향후 분양시장에서 건설사별 잇점으로 작용할 수 있다고 분석했다. 김 애널리스트는 “기존에 우려했던 투기과열 지구 31개 지역 모두가 민간택지 분양가상한제로 지정되는 것이 아니라는 점”을 지적하면서 이에 대한 수혜주로 GS건설을 꼽았다. 그는 “GS건설이 수주했던 도시정비 중 이주 및 철거가 진행 중인 단지의 대부분은 강남 이외 지역의 재건축/재개발이기 때문"이라고 지적했다. 또 김 애널리스트는 이런 점에서 현대건설, HDC현대산업개발, 대우건설도 수혜 가능성이 있다고 언급했다.

김 애널리스트는 덧붙여 “전체 시장에서도 민간택지 분양가 상한제로 인한 분양 감소 우려는 없을 것”이라고 말했다. 그는 분양가 상한제 영향을 받는 단지들은 전체 서울 도시정비 물량 중 일부에 불과하다고 분석했다. 김 애널리스트에 따르면 현 서울시 도시정비 물량 약 28만호 중 분양가 상한제의 적용 대상이 될 수 있는 관리처분인가 단지들은 10만호이다. 그 중 이주 및 철거를 진행한 7만5000세대가 분양가 상한제의 적용 대상에서 제외되면 나머지 2만3000호 정도의 사업을 보류할 수 있는 이주조차 안한 단지들만 상한제 적용단지가 될 것이라는 것이다. 김 애널리스트는 이는 서울시 전체 물량의 8.1%에 불과한 수치라고 지적했다. 그는 이를 통해 “올해 하반기부터 내년 상반기까지 서울에서 분양가 상한제를 피할 수 있는 7.5만호의 분양을 기대해도 좋을 것”이라고 전망했다.

이런 점에서도 GS건설은 수혜를 볼 수 있을 전망이다. 김 애널리스트는 “서울 내 이주 및 철거가 진행된 도시정비물량을 많이 갖고 있는 건설사는 GS건설로 현재 GS건설이 보유한 관리처분인가 단지는 총 2.7만세대로 그 중 약 1.8만세대는 내년 4월까지 분양이 가능할 것”이라고 설명했다.

김치호 한국투자증권 애널리스트도 “2020년 4월까지 입주자 모집공고(분양)를 하는 재건축단지는 분양가상한제를 피해갈 수 있을 전망이다. 둔촌주공(1만2032세대, 현대건설/대우건설/HDC현대산업/롯데건설 시공) 재건축, 개포주공 1단지(6642세대 현대건설/현대산업개발 시공) 재건축을 비롯해 2019년 하반기부터 2020년 초에 분양이 계획된 단지가 서둘러 분양에 착수할 것으로 예상돼 2019년 건설사 분양세대수는 당초 우려보다 견조할 전망이다”라고 분석했지만 전체적인 건설 업종에 대해서는 “정부가 민간택지 분양가상한제 추진 의지를 재확인했다는 점에서 재건축 위축 불가피하다”는 이유로 투자 중립 의견을 내놓았다.

건설업종 비중 확대를 제시하는 분석도 있다. 키움증권의 라진성 애널리스트는 “분양가상한제는 시행은 하되 시기와 지역에 있어서는 선별적으로 진행될 것이다. 특히 내년 4월까지 도시정비 사업은 활발히 진행될 것으로 전망된다.”고 설명했다. 따라서 라 애널리스트는 “그동안 건설업종의 밸류에이션 할인 요인이었던 민간택지 분양가상한제에 대한 리스크가 일부 해소됐다는 점에서 건설업종의 비중확대가 필요하다"는 점을 들어 향후 건설업계에 대한 긍정적인 전망을 제시했다.

P2P 대출 등 근본적 대출규제 빠져, 서울 급등 지방 급락 등 부작용 방지 힘들듯
은행에서도 1일 나온 대책과 대출규제 보완방안 발표에 촉각을 세우고 있다. 1일 보완대책에서는 투기지역 및 투기과열지구의 개인사업자 중 임대사업자 뿐만 아니라 매매사업자도 주택담보대출 LTV 40%의 적용을 받게 됐다. 

법인 주택담보대출에 대한 LTV 규제 역시 도입된다. 부동산담보신탁을 활용한 수익권증서 담보대출에 대해서도 LTV규제를 적용된다. 또 전세대출을 통한 갭투자를 막기 위해 기존의 2주택 이상, 부부합산소득 1억원 이상 1주택가구에만 해당하던 전세대출의 공적보증을 고가주택 보유 1주택자에 대해서도 제한했다.

전배승 이베스트투자증권 애널리스트는 “최근 서울 지역을 중심으로 주택가격 상승이 나타나면서 대출규제 회피방안에 대한 추가적인 규제조치를 도입한 것이다. 주택매매 사업자 대출, 법인 및 신탁활용 주담대의 절대규모는 크지 않다”고 분석했다. 그는 “전세대출 또한 기존대출 연장 등에 대해서는 일부 예외가 적용되고, 따라서 과거 대비 대출규제의 실제 영향은 크지 않을 것으로 보인다”면서 “한편 3분기 중 주택거래 증가 등 영향으로 주요 은행의 가계대출 증가율은 평균 1.5% 이상의 높은 수준을 기록할 것으로 예상된다”고 설명했다.

서영수 키움증권 애널리스트도 정부의 부동산 시장 보완책이 금융 및 부동산 시장에 미치는 영향은 무엇인지 분석했다. 서 애널리스트는 “정부는 서울 아파트 가격 급등에 대한 대책으로 대출 규제 강화, 관계기관 시장 조사 강화 등 보완책을 내놓았다. 가격 급등의 주된 이유인 대출 규제 구멍을 차단함에 따라 단기적으로 아파트 시장 안정화에 기여할 것으로 예상된다. 그러나 이번 대책은 보완책에 불과해 보다 근본적인 추가대책이 필요해 보인다”고 말했다. 그는 “정부의 정책 기조의 근본적 변경이 없다면 서울 아파트 가격 상승, 경기도 및 지방 아파트 가격 급락, 가계부채 증가에 따른 금융시스템의 불안정성 확대 문제를 해소하기에는 어려울 것으로 판단된다”고 말했다
또 서 애널리스트는 “정부가 이번에도 이슈화되는 대출에 대해서만 규제함으로써 규제의 헛점을 이용한 대출을 용인했다. P2P 대출이 규제 대상에서 제외됨에 따라 전문 투자자들은 이를 이용하여 아파트에 투자할 가능성이 높다”고 말했다.

그는 경기 및 지방 아파트 가격 하락에 대한 별다른 대책이 없다는 점도 문제로 꼽았다. 서 애널리스트는 보고서에서 “서울 아파트 가격은 상승하는 반면 경기 및 지방 아파트 전세 및 매매가격은 빠르게 하락해 부채의 부실화 위험이 높아지고 있다”면서 “전세대출 규제가 다소나마 도움이 되지만 고가 전세자금대출 시장의 대부분을 차지하는 서울보증보험에 대한 규제가 빠지면서 실효성이 크지 않을 것”이라고 지적했다.

서 애널리스트는 “한국은행이 집계하는 8월 금융안정지수가 8.3으로 2016년 2월 이후 처음으로 주의단계에 진입했다. 정부의 경기 부양적 경제 정책이 지속될 경우 금융안정지수는 더욱 상승할 가능성이 높다. 정부의 추가적인 대책 발표를 확인하고 비중확대 여부를 결정하기를 권고한다”고 설명했다.
우주성 기자 wjs89@econovill.com
[이코노믹리뷰]
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