글로벌 부동산 투자 - 일본, J-REITs

글로벌 부동산 투자 - 일본, J-REITs

분석리서치 | 미래에셋대우 이광수

1. J-REITs Top Picks 

첫 번째 글로벌 부동산 투자 제안으로 J-REITs를 선정하였다.

일본 리츠는 아시아 최대 시장일 뿐만 아니라 다양한 상품구성으로 글로벌 부동산에서 의미가 큰 투자 상품이다.

또한, 오랫동안 부동산 시장의 불황을 경험했기 때문에 역설적으로 리스크를 감안한 상품 운영에 탁월하다는 평가다.

향후 글로벌 금리인상 가능성으로 인해 리츠 시장이 상대적으로 위축될 가능성이 있다.

그러나 높은 배당수익률과 장기간에 걸친 경제적 지대(rent)를 감안할 때 일본 리츠 상품은 투자자들에게 안정적인 장기 투자자산으로서 의미 있는 역할을 할 것으로 기대된다.

현재 상장된 59개 일본 리츠 중에서 추천종목을 제시한 기준은 저평가와 수익성 그리고 성장성이다.

우선 첫 번째, 상대적 저평가 기준을 통해 종목을 선정했다.

리츠의 가치와 저평가를 판단하는 기준은 P/FFO(Price/Funds From Operation)와 P/NAV(Price/Net Asset Value)를 사용했다.

업종 분류를 통해 상대적으로 저평가 상태인 리츠를 고려했다.

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두번째로 고려한 사항은 수익성이다.

배당률로 대표되는 자산 수익성이 높은 종목을 선정했다.

배당뿐 만 아니라 부동산 자산을 통한 이익이 지속적으로 증가하는 리츠는 자산가치 상승이 가능하다.

따라서, 수익성도 투자 종목을 선정하기 위한 중요한 기준이 되었다.

마지막 투자 종목 선정기준은 성장성이다.

리츠는 대상 부동산 별로 구분이 가능하다.

대표적으로 오피스, 주택임대, 호텔, 리테일, 물류 등으로 분류할 수 있다.

분야별 시장 전망을 통해서 성장 분야를 선별했다.

이러한 기준을 통해 제시하는 J-REITs Top Picks는 총 5개 종목이다.

우선 온라인 시장 확대에 따른 수혜가 가능한 물류 부동산 리츠 Japan Logistics Fund, Inc. (8967)를 선정했다.

또한, 중국인으로 대표되는 관광객 증가에 따라 유통과 호텔 리츠 성장 가능성이 높다는 판단이다.

관련 대표종목은 Japan Retail Fund Investment Co. (8963), Ooedo Onsen Reit Investment Corp. (3472) 이다.

고용증가와 공급제한에 따른 임대주택 리츠 또한 관심을 가져볼 필요가 있다.

Japan Rental Housing Investments, Inc. (8986)를 선정한 이유다.

마지막으로 안정적인 배당 성장이 가능한 Nomura Real Estate Master Fund Inc (3462)를 J-REITs Top Picks로 제시한다.

2001년 상장된 J-REITs는 역설적이지만 부동산 시장 불황에 따른 리스크 해소 차원에서 활성화 되었다.

1990년 이후 장기 불황을 이겨내고자 부동산에 유동성을 확대하고 증권화를 통한 투자 유입을 목적으로 리츠가 도입되었다.

따라서, 자산구조의 안정성과 투명성이 높은 투자자산이다.

불확실한 투자 환경 속에서도 안전한 투자자산으로서의 J-RETs의 역할을 기대한다.

매일경제

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