외국의 건축주 직접 시공(owner-builder) 실태 및 시사점

최민수 

한국건설산업연구원 선임연구위원

   건설공사는 안전이나 품질 확보가 매우 중요하다. 

최민수 한국건설산업연구원 

선임연구위원

이 때문에 무자격자가 건설하는 행위를 광범위하게 허용해서는 곤란하다. 그런데, 우리나라에서는 중소 건축공사의 경우 무자격자가 시공하는 것이 매우 자유롭다. 

이 때문에 중소규모 건축물에서 부실 시공이 우려되고, 소비자 피해가 확산되는 문제가 지속되어 왔다. 

현행 「건설산업기본법」 제41조를 보면, 661㎡(200평) 이하의 다가구주택이나 495㎡(150평) 이하의 상가빌딩 등은 건축주 직영 시공을 허용하고 있다. 

건축주 직접 시공을 허용하는 이유는 건축주가 시공능력을 갖추고 있는 경우에도 도급 시공을 강요하는 것은 과도한 규제라는 논리이다. 

그런데 실제로는 시공능력을 갖춘 건축주는 거의 없다. 현실적으로는 건축주가 자신을 ‘시공자’로 위장 신고한 후 실제로는 무면허업자 등에게 불법 도급하여 시공하는 사례가 만연하고 있다. 

이러한 현상이 발생하는 가장 큰 이유는 부가가치세나 소득세의 탈세(脫稅)이지만, 문제는 실제 시공자가 드러나지 않는다는 점이다. 

그 결과, 준공 후에 다량의 하자가 발견되더라도 시공자가 잠적하거나 하자보수를 기피할 경우, 하자 보수가 어려워진다. 

시공자가 드러나지 않으므로 공사 관련 각종 보증을 받기도 어렵다. 면허 취소나 행정 처벌이 어렵기 때문에 부실시공이 방조될 수도 있다. 또, 음성적으로 무자격자가 시공하더라도 이를 제어할 방법이 없다.

 

선진국의 경우, 건축주 직영 시공은 상당한 제한이 있다. 여기서는 외국에서 건축주의 직접 시공, 즉 오너빌더(owner-builder)의 실태를 살펴보고, 국내의 실정에 비추어 제도 개선을 위한 시사점을 도출하고자 한다.

출처 Florida Mortgage

<외국의 건축주 직접 시공(owner-builder) 실태 및 시사점>

건설공사는 안전이나 품질확보 매우 중요

무자격자가 건설하는 행위 허용해서는 곤란

미국

미국에서는 건축주가 직접 시공하는 오너빌더(owner-builder)를 제도적으로 허용하되, 오너빌더에게 건설업체와 유사한 행정적 또는 재정적 부담을 부과하는 특성이 있다. 

오너빌더 신청자는 그들이 오너빌더로서 모든 법적 책임을 이해한다는 것을 행정기관 양식으로 제출하는 것이 요구된다. 

또한, 미국에서는 판매나 임대용 시설 및 공중 안전시설에 대해서는 시공 자격을 제한하고 있다. 

‘오너빌더’는 작업자로서 오너(owner as worker), 건설업자로서 오너(owner as contractor), 그리고 고용주로서 오너(owner as employer)의 세가지 형태가 존재한다. 

작업자로서 오너는 건축주가 스스로 시공 작업을 수행하는 형태이다.

건설업자로서의 오너는 건축주가 종합건설업자의 역할을 담당하는 형태인데, 면허가 있는 하도급업자를 고용해 공사를 수행한다. 

고용주로서 오너는 개인에게 비용을 지불하는 오너빌더 형태이다. 건축주는 스스로 고용조건들, 감독, 수행, 안전이나 복지후생에 대해 책임이 있다. 

캘리포니아주 사례를 보면, 건설계약액이 500달러보다 낮은 경우 건설업 면허가 불필요하다. 

만약 오너빌더가 해당 지역에서 ‘고용주’로 취급된다면, 주나 연방정부에 등록해야 한다. 

또, 산재보험을 제공하고, 근로자의 실업 수당에 기여해야 한다. 

무면허 건설업자가 토지소유주에게 ‘오너빌더’ 건축허가를 얻도록 요구하는 사례가 있는데, 이와 같이 토지소유주가 위장 직영으로 신고하는 것은 불법 행위로 명시되어 있다.

호주

호주에서 택지 매입을 통한 주택 신축은 도급 방식과 오너빌딩 방식으로 구분할 수 있다. 

오너빌더 시공 방식은 건축주가 직접 오너빌더(owner builder) 자격을 인정받아 택지 매입부터 승인, 하도급자 선정, 시공 및 감리 의뢰까지 스스로 책임지는 방법이다. 

오너빌더가 되려면 민간부문에서 Owner-builder 교육을 이수하고, 80점 이상 점수를 받아야 한다.

승인 취득 후 오너빌더인 건축주가 직접 시공하거나 부문별로 유자격 빌더(licensed builders)를 선정하여 공사를 위임한다. 공사가 종료되면 카운슬 또는 Private Certifier(민간승인회사)를 통해 최종 준공검사를 받는다. 

건축주가 오너빌더 자격으로 건축 또는 증개축 하는 경우, Home Building Act에서는 매매계약서에 ‘Owner Builder Warranty’를 반드시 첨부하도록 규정하고 있다. 

오너빌더인 건축주가 보험회사를 통해 발급받는 이 워런티는 일종의 하자보증서류로서 신축 이후 7년간 유효하다.

출처 New Jersey Senate Republicans

캐나다

오너빌더란 개인 목적으로 별도의 단독주택을 건설하는 것을 말한다. 

오너빌더로서 건축을 완공한 경우에는 18개월 내에 또다시 오너빌더로서 건축 행위를 할 수 없다. 

오너빌더는 반드시 직접 건축하거나 공사관리를 해야 한다. 

그렇지 않으면 법 위반으로 고발된다. 

즉, 타인을 위해 건축 행위를 할 때는 반드시 라이센스를 가진 빌더이어야 하며, 오너를 위해 주택보증보험을 가지고 있어야 한다. 

1999년 5월부터 대부분의 신축 주택은 Homeowner Protection Act에 의거해 Homeowner Protection Office(HPO)에서 라이센스를 받은 빌더에 의해서 건축되도록 규정하고 있다. 

오너빌더가 건축한 주택은 매매하기 전에 일정 기간 개인적으로 사용해야 한다. 

오너는 신규 주택의 경우 처음 사용일로부터 10년간 법적 워런티 기간이 있다. 

만약, 10년 안에 제3자 주택보증보험 없이 주택을 매매할 경우에는 해당 주택이 라이센스를 갖춘 빌더가 건축하지 않았으며 주택보증보험이 없다고 명기된 Owner Builder Declaration and Disclosure Notice 사본을 구매자에게 제공해야 한다.

프랑스

프랑스에서 주택을 건설하는 방법에는 1) 건축주가 직접 시공하는 오너빌더, 2) 여러 하도급 업자들과 따로 계약해서 시공, 3) 1개의 건설업자와 계약하고 공사 전체를 일임하는 세 가지 방법이 있다. 

이 가운데 오너빌더 방식은 건축주가 시공능력을 갖추고 시간적 여유가 있는 경우, 이론적으로 공사비 절감이 가능하고, 건축주의 의향을 반영해 자신의 주택을 건설할 수 있는 장점이 있다. 

그런데 건축주가 직접 시공하는 경우는 보증(Garantie)이 불가능하다는 단점이 있다. 

이 때문에 주택 등을 건축한 이후 판매 과정에서 문제가 생길 수 있다. 자신이 건축해 판매한 주택에 문제가 있을 경우, 건축주는 일정 기간 의무적으로 하자 보수를 해야 한다. 대규모의 하자가 발생한 경우에도 자신의 비용으로 모든 하자보수를 감당해야 한다.

또, 건축주가 직접 시공한 경우에는 부가가치세(VAT)의 감세 혜택을 받을 수 없다. 

프랑스 정부는 건축한 지 2년이 넘은 주택을 리노베이션 하는 경우, 재료비와 인건비, 설계비 등을 포함해 모든 공사비에 일반적인 19.6%가 아닌 5.5%의 부가가치세를 적용하고 있다. 

그런데 이는 건설업체에 도급하여 시공한 경우에만 그 혜택을 주기 때문에 건축주가 직접 공사하는 경우에는 세금 감면 혜택을 받을 수 없는 단점이 있다.

일본

일본의 경우, 「건설업법」상 기술자 배치 제도를 두고 있는데, 현장배치 기술자는 공사를 도급받은 기업과 직접적이고 항상적인 고용 관계가 필요하다. 

이는 결과적으로 건설업허가업자에 의한 시공을 의무화한 것으로 유추할 수 있다. 

만약, 지속적인 고용 관계가 없는 경우, 예를 들어 1개 공사에서만 단기 고용하는 것은 기술자의 배치 조건으로 인정되지 않는다. 

결국, 일본에서는 건설업 허가 없이 시공할 수 있는 1천500만엔 미만 공사, 그리고 연면적 150㎡ 미만의 목조 주택공사에서 건축주 직영 시공을 허용하고 있는 것으로 해석된다.

시사점

해외 사례를 살펴본 결과, 건축주의 직영 시공, 즉 오너빌더(owner-builder)에 대하여 상당히 제한적인 규정을 운용하고 있다. 

또, 오너빌더에 의한 건축시, 소비자 보호를 위해 다양한 제도적 장치를 강구하고 있음을 알 수 있다. 주요 시사점을 요약하면 다음과 같다.

건축주가 자신을 시공자로 신고한 경우, 건설업자에 준하는 책임을 부여해야 한다. 예를 들어 미국이나 캐나다, 호주 등의 사례를 볼 때, 일반 건설업자와 동일하게 건축주에게 하자담보책임을 부과하는 방안이 있다. 

또, 시공 과정의 안전사고나 재해 등에 대해서도 건축주에게 직접적인 책임을 부과하는 것이 타당하다.

국내의 경우 건축주가 자신을 ‘시공자’로 신고한 후, 실제로는 개인이나 건설업자에게 도급하는 사례가 많은데, 가장 큰 원인은 탈세로 파악되고 있다. 

프랑스 등의 사례를 고려할 때, 건축주의 직영 시공시에도 도급 시공에 준하는 부가가치세를 징수할 경우, 건축주 직영 시공이라는 편법은 상당 부분 해소될 수 있을 것이다.

호주 등의 사례를 볼 때, 오너빌더 허가시 건축주의 시공능력을 검증해야 한다. 필요시 오너빌더 교육 이수 후 건축주 직영 시공을 허용할 수도 있다. 

또, 캐나다 사례처럼 오너빌더로서 건축할 수 있는 양적 한도나 제한을 부과하는 방법도 검토해야 한다.

외국은 오너빌더(owner-builder)가 건축한 경우에도 주택성능보증제도나 홈 워런티(home warranty) 등으로 사후 보증이 이루어지나, 우리나라는 그러한 제도나 보증이 미약하다. 

특히 건축주의 직접 시공 시에서는 소비자 보호가 더 어렵다는 점을 감안할 때, 이를 제한적으로 허용할 필요가 있다. 한국건설신문 

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