서울 황금의 땅 '유엔사 부지, 만만치 않은 이유
쉽게 지를 수 없는 4가지 이유
고도 제한, 고분양가 어려워
“수천억원이 아깝지 않은 땅이긴 한데, 막상 사서 개발하자니 걸리는 게 한두 가지도 아니고….”
항공 촬영한 서울 용산구 이태원동 유엔사 부지. /LH 제공
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서울 도심의 노른자위 땅으로 꼽히는 감정가 8000억원대 유엔사 부지를 놓고 인수 기업들이 군침을 흘리고 있다. 하지만 몇 가지 커다란 불안 요인 때문에 선뜻 토지 인수를 결정하지 못하고 망설이고 있다.
한국토지주택공사(LH)는 이달 말 유엔사 부지를 최고가 입찰자에게 넘기는 경쟁입찰 방식으로 공급할 예정이다. 현대건설 등 국내 대형 건설사들과 외국계 자본이 관심을 두고 있는 것으로 알려졌다.
하지만 일각에서는 부지 낙찰가가 과도하게 올라갈 경우 낙찰자가 ‘승자의 저주’에 빠질 가능성을 우려하고 있다. 부동산 업계 관계자들은 유엔사 부지를 놓고 치열한 경쟁이 벌어진다면 부지 가격이 감정가를 훌쩍 넘길 것으로 보고 있다. 자칫 과열 경쟁으로 인수가가 터무니없이 올라갈 경우 개발이익을 남길 수 없는 사업 구조가 될 수 있다고 우려하고 있다.
고도 제한 있어 고분양가 어렵고 중대형 설계도 부담
유엔사 부지의 가장 큰 단점은 고도제한에 걸려 있다는 것이다. 건물을 지을 경우 남산 조망을 해치지 않도록 건물 높이가 해발 90m로 이하로 제한된다. 아파트나 오피스텔을 짓는다면 최고 20층까지 지을 수 있다.
건설사 입장에서는 아파트나 오피스텔을 고층으로 지어야 수익을 내기 쉽다. 용적률을 높여 같은 면적에 더 많은 집을 지을 수 있기 때문이다. 게다가 고층 아파트는 높이 자체만으로도 프리미엄이 붙기 때문에 수요자들도 고층 아파트를 선호하는 경향이 뚜렷하다.
입찰을 준비 중인 국내 부동산 투자회사의 한 임원은 “아무리 유엔사 부지 위치가 좋다 하더라도, 높이가 30층이 넘는 강남 재건축 아파트의 분양가가 3.3㎡당 4200만~4300만원 선인 것을 감안해야 한다”며 “분양가를 3.3㎡당 6000만원까지 받을 수 있다는 주장은 현실성이 떨어진다”고 말했다.
요즘 수요자들이 선호하는 중소형 아파트를 제외한 중대형 아파트만 지을 수 있는 것도 단점으로 꼽힌다. 유엔사 부지에 짓는 공동주택은 가구당 전용면적 85㎡를 초과해 780가구까지만 지을 수 있다.
상업시설 30% 이상 걸림돌…초기 자금도 부담
오피스·판매시설·호텔 등 기타 시설을 30% 넘게 지어야 하는 것도 향후 사업성에 걸림돌이 될 것으로 보인다. 주거시설과 달리, 기타 지역에 지을 수 있는 호텔이나 판매시설, 업무용 빌딩의 분양이 난항을 겪을 수도 있기 때문이다.
서울 도심은 작년부터 오피스 공급 물량이 쏟아지면서 오피스 공실률이 치솟고 있다. 호텔의 경우 올 하반기 대거 문을 여는 곳들이 많아 공급 과잉 우려도 있다. 국내 건설사 한 관계자는 “상업시설의 경우 아파트에 비해 미분양 리스크가 크다”며 “상업시설에 대한 명확한 처리 방안 없이 무작정 비싼 가격에 토지를 사들이면 나중에 현금 흐름에 문제가 생길 수 있다”고 말했다.
부지 입찰과 낙찰에 필요한 초기 자금 부담이 만만치 않다는 것도 망설이게 되는 이유 중 하나. 유엔사 부지에 입찰하려면 이달 26일까지 입찰금액의 5% 이상을 입찰 보증금으로 내야 한다. 입찰에만 최소 400억원 가량을 쏠 수 있는 자금력이 있어야 한다.
낙찰자로 선정되면 30일에 계약금을 완납해야 한다. 계약금은 매매대금의 10%다. 만약 부지를 1조원에 낙찰을 받았다면 1000억원을 한 번에 계약금으로 내야 한다.
추후 자금 조달도 만만찮아 보인다. 낙찰자가 토지에 대한 잔금을 모두 치르기 전까지는 토지를 온전히 소유한 것이 아니기 때문이다. 국내 증권사의 한 관계자는 “신용도가 높은 업체가 아니라면 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 어려움이 있을 것”이라며 “증권사의 미담확약(지급보증)으로 자금을 조달하더라도 워낙 규모가 큰 사업이라 수수료 등 현금 유출이 크게 늘어날 수 있다”고 말했다.
온혜선 기자 조선비즈
원문보기:
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