강남·서초·송파 재건축 ‘명불허전’, 올해 주택시장 활성화 단초

반포1·2·4주구, 삼호가든3차 등 핫이슈

삼성물산·롯데·대우 등 건설사 총집결

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하우징헤럴드가 새해를 맞아 전국 주요 지역을 대상으로 정비사업 시장 판세를 전망한다. 올 한해 정비사업 활성화 가능성이 높아지는 가운데 건설사들은 벌써부터 수주고 확대를 위한 워밍업에 돌입했다. 서울을 시작으로 수도권, 영남, 호남, 충청 등 주요 정비사업장에 대한 큰 그림을 그려 놓은 상태다. 각 정비사업 대상 지역별로 나눠 건설사들의 수주 계획 및 지역별 상황을 미리 짚어본다. 2015년 정비사업 시장 판세를 주도하게 될 핵심 주자는 역시 서울 서초·강남·송파로 표현되는 강남권이다. 지난 수년 간 혹독한 주택시장 침체 상황을 실제로 겪고 보니 강남권의 저력을 다시 한 번 확인하는 계기가 됐다. 지난해 서초·강남에서 아크로리버 파크, 래미안 에스티지, 서초 푸르지오 써밋 등에서 분양 대박 상황이 벌어지면서 ‘강남불패’ 이미지는 더욱 견고해졌다. 올 한해 건설사들의 수주가 예상되는 지역은  △반포주공1단지 1·2·4주구 △반포주공1단지 3주구 △신반포15차 △삼호가든3차 △서초 무지개 △방배 경남 △반포 경남 △강남구 대치구마을 1·2·3지구 △송파구 잠실 미성 등이다. 대형건설사 “서초·강남·송파 수주 무조건 들어간다” 올해 대형건설사들의 서울 강남권 주요 단지의 수주 방침을 요약하면 “무조건 참여한다”는 것이다. 특히, 가장 주목받게 될 곳은 단연 반포주공1·2·4주구다. 현재 건축심의를 준비 중으로 규모면에서나 입지면에서 우월적 지위를 자랑한다. 지난해 신반포1차를 재건축한 아크로리버 파크 등에서 분양 대박이 나면서 바로 인접한 반포1·2·4주구의 위상이 더욱 높아지고 있다. 국내 건설사들은 사실상 이곳에 총집합한다고 해도 과언이 아닐 정도로 반포1·2·4주구는 2015년의 핫이슈가 될 전망이다. 그동안 정비사업 수주에 뒷짐 지고 있던 삼성물산이 반포1·2·4주구 수주에 본격적으로 나선다. 삼성물산은 예년과 달리 올해를 기점으로 본격적인 수주고 확대에 나선다는 계획이다. GS건설도 반포1·2·4주구에 적극 참여한다는 계획이다. 강남권 핵심 사업장으로 절대 놓칠 수 없다는 각오다. 롯데건설과 대우건설도 적극 참여를 예약해 놓은 상황이다. 인근에 위치한 신반포 15차도 건설사들의 주목을 받는 단지다. 현재 180가구 규모의 저층 단지지만 재건축 후 722가구로 거듭나기 때문에 일반분양 물량이 많아 사업성이 뛰어나다는 평가를 받는다. 삼성물산·대우건설·현대건설 등이 관심을 표명하고 있는 상황이다.  서초구 반포동 ‘삼호가든 3차’도 건설사들의 뜨거운 시선을 받고 있다. 현재 사업시행인가를 준비 중으로 사실상 올해 안에 시공자 선정이 확실시 되는 곳이다. 롯데건설이 반드시 수주한다는 각오로 관심을 쏟고 있는 것으로 알려졌다. GS건설, 현대산업개발 등도 참여를 적극 검토하고 있는 상황이다. 기존 424가구에서 835가구로 재건축될 예정이다.  지난 7월 건축심의를 통과한 서초동 무지개아파트도 시공자 선정이 멀지 않은 핫이슈 현장이다. 빠르면 올해 상반기 중 시공자 선정에 나설 전망이다. 이른바 ‘강남역 재건축 5형제’로 불리며 서초동 삼성타운 배후 주거지로 꼽힌다. 삼성물산의 참여가 점쳐지고 있는 가운데, GS건설, 롯데건설, 현대산업개발의 참여도 예상되고 있다. 강남구 대치구마을1·2·3지구도 건설사들의 수주 관리 현장에 포함돼 있다. SK건설이 3지구 참여를 적극 검토 중이다. 송파구 잠실도 건설사들이 주목하고 있는 곳이다. 잠실 미성아파트가 최근 조합설립인가를 받은 가운데 건설사들의 발길이 잦아지고 있다. 강동구 고덕6단지에서는 내달 하순 시공자 선정이 진행될 예정이다. 대우건설·롯데건설·GS건설·포스코건설·효성이 현장설명회에 참여한 상태다. 시공자 선정 시기 앞당겨질 경우 수주 지역 더욱 증가 현재 국회에 계류 중인 ‘공공지원제’ 도입을 위한 ‘도시 및 주거환경정비법’이 통과될 경우 수주 대상 지역은 더욱 늘어날 전망이다. 토지등소유자 과반수가 동의할 경우 조합설립인가 이후에 곧바로 시공자 선정이 가능해지기 때문이다. 이 경우 잠실우성1·2·3차가 유력한 시공자 선정 후보지로 주목받고 있다. 현재 추진위원회 상태로 조합설립을 받은 후 시공자 선정이 진행될 것으로 관측되고 있기 때문이다. 1천842가구 규모에 국제 복합업무단지로의 개발이 예정된 잠실종합운동장에 인접해 있으며 또한 인근에 탄천이 흐르고 있어 입지 및 주거환경 측면에서 우수한 것으로 평가받고 있다. 이와 함께 서초구 반포 경남, 방배 경남, 서초 신동아가 시공자 선정 단지 대열에 포함될 예정이다. 최근 조합을 설립한 송파구 잠실 미성도 포함될 전망이다. 서울 강남권 외 지역은 아직 뒷심 부족으로 관망 강남권 이외의 지역은 당분간 관망세를 이어갈 전망이다. 지난해 강남에서 시작된 분양 열기가 아직까지 강북권까지 이어지지는 않았다는 판단이다. 특히, 강북권의 기존 재고주택의 시세가 상대적으로 낮아 신축 아파트의 분양가 선정에 제약이 큰 것으로 알려지고 있다. 강남발 주택가격 상승 추세가 강북 재고 주택의 가격을 올리고, 이를 발판으로 강북권 분양가 상승이 이뤄지는 구조가 안착돼야 사업이 시작될 수 있다는 설명이다. 올해 내 강북권에서도 간헐적으로 수주 움직임이 있을 수 있지만, 곧바로 사업이 진행된다는 것보다는 장기적 시각에서 수주한다는 것이다. 사업소 열고 조직 개편 건설사들 ‘강남 출사표’ 수주 활동 본격화 서울 강남권에 대한 건설사들의 출사표가 이어지고 있다.  삼성물산이 올해부터 본격적으로 수주 활동에 돌입한다. 서초·강남·송파를 중심으로 기존의 선택적 수주 방침을 고수한다. 분양성·사업성 등을 따져 사업이 될 만한 곳만 수주해 빠르게 사업추진 한다는 방침이다. 이를 위해 현재 강남권 주요 현장에 대한 동향 파악을 진행 중이다. 지난해에는 12월 말경 7천억원 규모의 부산 온천4구역 한 건만 수주했다. GS건설은 예년처럼 적극적인 강남권 수주 기조를 지속적으로 유지한다는 방침이다. 서초·강남·송파와 아울러 강동구 고덕6단지에도 참여할 예정이다. 고덕에는 현재 GS건설의 수주 현장이 하나도 없는 상태다. 이들 단지에 대한 관심을 계속 유지하면서 적극적으로 수주에 참여할 계획이다. 현대산업개발도 강남권을 대상으로 적극적인 수주 활동에 돌입한다. 강남권에 ‘부동산3법’ 개정의 혜택이 곧바로 작용할 것이라는 판단이다. 강남권의 분양경기가 좋아질 것으로 예상하며 올해 초부터 본격적인 시장 조사에 나설 예정이다. 강북 지역의 회복은 아직까지 멀었다는 판단으로 관망세를 이어갈 예정이다. 올해 수주 목표는 1조원이다.  롯데건설은 지난달 서울시 서초구 방배동에 강남지사를 개소하면서 수주 의욕을 불태우고 있다. 강남지사를 교두보로 삼아 ‘부동산3법’ 통과의 최대 수혜지로 꼽히는 강남권 수주영업에 전력을 기울이겠다는 것이다. 롯데건설은 삼호가든3차, 반포1·2·4주구, 서초 무지개, 반포3주구 수주를 적극 검토하고 있는 중이다. 특히, 삼호가든3차와 반포1·2·4주구에는 무조건 입찰에 참여한다는 계획이다. 지난해 수주액은 1조 3천억원으로 올해는 1조 8천억원을 목표로 하고 있다.  강남권 재건축 사업성공율 높아 수주 1순위 ‘낙점’ 건설사들 눈독 들이는 까닭은 건설사들이 강남권에 목매는 이유는 확실한 사업 성공이 보장돼 있기 때문이다.  우선, 지난해 도입된 정부의 제도 완화 효과가 곧바로 적용될 수 있는 곳이 강남권이다. 분양가상한제를 토대로 한 정부의 최근 부동산 규제 완화 정책의 혜택이 곧바로 나타날 것으로 예상되고 있다. 분양가상한제, 재건축부담금 유예 등의 효과는 분양가가 높을수록, 사업속도가 빠를수록 혜택을 받을 수 있기 때문이다. 이 같은 요인들이 가장 효과적으로 작동할 수 있는 곳이 강남권이다. 또한 올해 분양에 나서는 인근 재건축단지들의 가치 상승 효과가 바로 전해질 수 있다는 장점도 강남권 현장이 주목받는 이유다. 지난해에 이어 올해에도 서초·강남·송파 지역의 주요 핵심 재건축단지들이 대거 분양에 나서면서 그에 따른 분양 성공 가능성이 예측되고 있다. 이 같은 분양 성공 소식은 곧바로 강남권의 인근 사업장에 큰 영향을 불러일으켜 사업추진 속도를 높일 수 있게 한다는 것이다. 실제로 분양가상한제 유예 효과가 직접 적용되는 올해 4월 이후 강남권의 주요 재건축단지들이 분양에 나설 전망이다. 개포2·3단지, 가락시영, 서초우성2차 등이 주목받는 단지로 떠오르고 있다. 이들 단지들의 분양이 성공적으로 완료될 경우 그 파장은 인근 지역의 사업추진에 선순환 효과로 이어질 전망이다. 김병조 기자 kim@houzine.com

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