갈림길의 리모델링...재건축으로 다시 갈아 탈까?

2015년 전망·투자포인트

 

 

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2014년 리모델링 시장은 희비가 교차한 한 해였다. 지난해 말 리모델링 업계의 숙원이던 수직증축과 가구수 증가 확대가 이뤄지면서 리모델링 시장은 들뜬 기분으로 한 해를 시작했다.   가구수 증가가 기존 가구수의 10%에서 15%로 확대되면서 사업성이 좋아질 것이란 기대감이 컸다. 수직증축 허용으로 다양한 평면구성이 가능해진다.   주택시장 침체로 중단됐던 사업이 곳곳에서 재개됐다. 분당 등 1기 신도시 리모델링은 자치단체의 지원까지 받아가며 사업을 선도했다.   특히 성남시의 경우 리모델링 지원을 위한 조례를 만들고 2023년까지 5000억원의 기금을 조성키로 했다. 성남시는 공모를 통해 리모델링 시범단지를 선정하기에까지 이르렀다.   하지만 리모델링 시장은 정부의 9·1대책 발표 이후 혼란에 빠졌다. 정부가 재건축 허용연한을 단축키로 하면서 리모델링 단지들이 재건축으로의 사업 변경을 고민하고 있다.   재건축 연한 단축이란 예상치 못한 정부 정책을 만난 리모델링시장은 세분화할 것으로 예상된다. 재건축으로 사업을 갈아타거나 수직증축 리모델을 추진하거나 수직증축 없는 수선형의 리모델링 등으로 나뉘어질 것 같다. 기존 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율)이 낮은 단지는 사업성이 나은 재건축을 선호할 것으로 보인다. 집값이 상대적으로 비싼 지역에서도 재건축이 선호될 것 같다.   기존 용적률이 높은 단지에선 재건축으로 늘릴 수 있는 용적률이 제한돼 수직증축 리모델링을 원할 것이다. 재건축은 지역에 따른 법적 상한 용적률 제한을 받지만 리모델링은 용적률 제한이 없다. 기존 전용면적 기준으로 전용 85㎡ 이하는 40%까지, 85㎡ 초과는 30%까지 넓힐 수 있다.    재건축이든 수직증축 리모델링이든 사업성이 제대로 나오지 않는 곳에선 수선형을 선택할 것으로 분석된다. 주변 시세가 저렴해 재건축이나 리모델링 일반분양수입이 적어 사업비 부담이 큰 단지들이다.   용적률·주변 시세 등이 사업방식 결정 2015년 리모델링 시장은 정부의 정책 변화에 새롭게 적응하는 과제를 안고 있다. 정부의 재건축 안전진단 기준 변경에 따른 세부내용이 2015년 4월 이후 발표될 것으로 예상된다. 안전진단 기준에 따라 실제 재건축이 가능한 조건들이 결정된다. 그동안 리모델링을 추진해온 단지들은 변화된 조건을 기초로 리모델링과 재건축 사이에서 사업성이 나은 사업방식을 고민할 것이다. 기존 용적률이 높은 등의 이유로 서울·분당의 일부 단지들에서 본격적으로 추진하는 리모델링이 사업속도를 낼 것이다.   이들 단지가 추진하는 리모델링의 경제적 효과가 검증되면 리모델링 사업 확대를 예상할 수 있으나 가능성이 크지는 않을 것으로 보인다.   사업성이 떨어지는 단지들에서 주택의 노후화를 억제하고 성능을 개선하기 위한 본래적 의미의 리모델링 필요성은 커질 것으로 예상된다. 하지만 실제 시장의 수요로 연결되는 데는 상당한 시간이 걸릴 것이다.   리모델링 시장에게 2015년은 새로운 시작을 준비하는 한 해가 될 것으로 전망된다. 조인스랜드 안장원 기자

 

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