"신반포 통합재건축, '분양가상한제' 적용으로 실익 없어" - 주거환경연구원
신반포1·3·15·24차,
반포경남 5개 단지 통합개발 난항
국토부도 불리한 유권해석,
추진 동력 잃고 좌초 조짐
신반포 일대 5개 단지의 통합 재건축에 대해 국토교통부와 서울시가 각각 분양가상한제와 공공관리제를 적용해야
한다는 입장이어서 사업 추진에 난항이 예상된다. 현재 추진위원회 상태인 신반포 경남아파트 전경. /서울경제DB
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서울 서초구 신반포 일대 재건축단지들의 통합개발이 실효성 없는 것으로 드러나고 있다. 분양가상한제·공공관리제도 등도 적용받아야 신반포15차, 단독개발때 무상지분율 ‘189%’ 사업성 분석해보니 사실상 단지별 단독 재건축에 무게 실려 설명회 이모저모 Housingherald 최영록 기자 rok@houzine.com
최근 사단법인 주거환경연구원이 분석한 ‘반포권역통합개발 검토보고’에 따르면 통합개발로 인한 사업 장기화 등의 위험부담이 큰 것으로 나타났다.
그동안 사업기간 단축 등을 내세우며 통합개발을 선동했던 인근 단지 주민들의 주장과는 정반대의 결과가 나온 것이다.
특히 국토교통부가 단지를 통합할 경우 분양가상한제를 피할 수 없다는 유권해석을 내놓으면서 통합개발에 따른 당위성마저 실추한 상태다.
서울시도 통합개발할 경우 공공관리제도 적용을 받게 된다고 분명하게 못박고 나왔다.
더욱이 신반포15차의 경우 단독으로 개발하더라도 충분한 사업성을 확보할 수 있는 것으로 보여 대다수 조합원들에게 호응을 얻지 못하고 있다.
이에 따라 신반포1·3·15·24차·반포경남 등 5개 단지를 하나로 묶는 통합개발이 추진동력을 잃은 이상 좌초할 것이라는 게 업계의 시각이다.
통합조합 결성·도시계획 심의 등 사업일정 지연
주거환경연구원의 검토보고에 따르면 신반포15차의 경우 통합개발을 하게 되면 단독일 때보다 사업이 상당기간 지연될 것으로 내다봤다.
신반포15차의 경우 이미 단독개발에 따른 건축심의를 신청하는 등 사업일정이 상당부분 진행된 상태다.
따라서 내년 초 사업시행인가를 받고 시공자 선정, 조합원 분양신청 등을 거치면 내년 말에는 관리처분인가를 받을 예정이다.
이대로라면 오는 2016년 1월 이주를 시작해 10월경에는 착공에 들어갈 수 있을 것으로 예상된다.
반면 통합개발의 경우 단독개발에 비해 사업 장기화가 불가피할 것으로 분석됐다.
기존 조합을 해산한 후 통합을 위한 조합을 구성하는데만 적어도 7개월이 소요되고, 도시계획 및 특별건축구역 등 각종 심의절차를 진행하는데도 최소 1년 이상 걸릴 것으로 예상된다. 여기에 심의절차가 지연될 경우 그만큼 사업일정도 예상보다 더욱 길어질 수 있다.
신반포15차의 설계자인 윤형수 해안건축 팀장은 “신반포1차는 20동·21동과 통합하는 과정에서 면적의 13%가 증가함에 따라 도시계획 심의를 받은 바 있는데, 15차의 경우에도 41%의 면적이 변경되는 만큼 중대한 변경에 해당한다”며 “특히 통합에 따른 도시계획심의를 통과하는데만 적어도 약 1년 정도가 추가 소요될 것으로 예상된다”고 설명했다.
나아가 통합개발에 다른 구조적 문제에 대해서도 지적됐다. 신반포1차의 경우 이미 분양이 완료된 상태여서 신반포15차와 사실상 온전한 통합이 불가능할 것으로 예상된다.
신반포1차에 비해 수적으로 열세인 15차 조합원들이 사업 주도권을 내줄 수밖에 없고, 만약 신반포1차 조합원들에게 추가부담금이 발생할 경우 반발이 거세질 수밖에 없다는 이유에서다.
특히 분양가상한제 면제 등의 혜택에 대한 기대감도 상실됐다. 통합을 하더라도 분양가상한제를 적용받아야 한다는 국토부의 유권해석이 나왔기 때문이다. 이로 인해 통합개발 계획이 차질을 빚을 것으로 예상된다.
지난달 12일 국토부는 “도시 및 주거환경정비법 제34조에 따른 정비구역의 결합 등 변경 내용이 중대하고 새로운 사업으로 볼 수 있는 경우에는 예외적으로 분양가상한제를 적용해야 한다”고 유권해석을 내놨다.
다시 말해 신반포1·3·15·24차·반포경남 등 5개 단지가 통합개발을 하더라도 신반포1차를 제외한 나머지 단지에 대해서는 분양가상한제가 적용된다는 얘기다.
분양가상한제 면제는 사실상 통합개발의 가장 큰 추진동력이었다. 신반포1차의 경우 지난 2007년 사업시행인가를 받으면서 분양가상한제가 적용되지 않는다.
이러한 수혜 때문에 신반포1차가 분양할 당시 3.3㎡당 평균 4천130만원이라는 사상 최고의 고분양가를 책정할 수 있었다.
신반포1차를 포함한 인근 단지들이 잠시나마 통합개발에 관심을 가졌던 것도 바로 이 때문이었다.
통합개발을 통해 신반포3·15·24·반포경남 등 4개 단지가 신반포1차에 흡수될 경우 분양가상한제 면제라는 혜택을 누릴 수 있다는 기대감이 컸던 게 사실이다.
뿐만 아니라 1차를 제외한 나머지 단지들은 공공관리제도의 적용이 불가피할 전망이다.
통합개발을 하더라도 정비계획을 변경하고 조합정관을 다시 제정하는 등 사실상 사업을 새롭게 시작하는 것이기 때문에 공공관리제도를 적용받아야 한다는 게 서울시의 판단이다.
주거환경연구원이 신반포15차에 대해 개략적인 사업성을 분석한 결과 통합개발보다 단독으로 개발했을 때 더 나은 이익을 창출할 수 있는 것으로 나타났다.
이는 통합개발을 해야만 무상지분율 180% 이상을 확보할 수 있다는 통합개발 측의 주장과 상반된 결과이다.
특히 주택공급 방법, 분양가 및 공사비 등의 조건을 보수적으로 산정했는데도 이같은 결과가 나왔다는 점에서 의미가 크다.
현재 신반포15차는 전용면적 기준 122~181㎡의 중·대형 180세대로 구성돼 있다.
재건축이 완료된 후에는 지하4층~지상34층 아파트 6개동 총 671세대로 변경될 예정이다. 현재보다 세대수가 3배 이상 크게 늘어난다.
분양면적 합계는 조합원 1만4천308평, 일반 9천719평, 임대 907평 등을 포함해 총 2만4천934평으로 나타났다.
이는 조합원이 원하는 규모에 60㎡짜리 한 채를 더 주는 이른바 1+1제도를 적용했다.
조합원 분양면적이 늘어나는 대신 일반 분양면적이 줄어들 수밖에 없는 구조인 것이다.
따라서 조합원 180명 모두 1+1을 신청했을 경우를 가정했다. 또 종전자산 평가금액은 2014년 9월 기준 KB시세 평균가를 적용해 총 3천770억원으로 산출했다.
분양가 역시 보수적으로 산정했다는 게 연구원 측의 주장이다. 조합원분양가는 3.3㎡당 2천975만원을, 일반분양가는 3천500만원을, 임대분양가는 국토부의 표준건축비인 480만원을 각각 적용했다.
여기에 예상 공사비 역시 최근 강남지역에서 시공자를 선정했던 사업장을 기준으로 가장 높았던 3.3㎡당 469만원을 산입했다.
이를 토대로 분석한 결과 비례율은 125.8%(개발이익÷종전자산총액), 무상지분율은 189.3%((조합원분양가×대지면적)/개발이익)로 나타났다.
나아가 일반분양가를 3.3㎡당 4천만원으로 가정했을 때에는 이보다 높은 비례율 154.9%, 무상지분율 203.8%로 산출됐다.
따라서 1가구1주택을 선택했을 경우 전체 조합원이 향후 어떤 평형을 선택하더라도 최하 3천만원에서 최대 21억원을 환급받는 것으로 나타났다.
뿐만 아니라 1주택을 분양받고 1주택을 더 신청한 경우에도 대부분 환급 대상이 된다.
당초 신반포15차가 단독으로 개발할 때 무상지분율이 157%에 불과하며, 통합개발을 해야만 180% 이상을 확보할 수 있다고 선전했던 통합개발 측의 주장과 전혀 다른 결과가 나온 셈이다.
특히 신반포15차의 경우 향후 분양가상한제를 받더라도 일반분양가를 3.3㎡당 4천만원을 적용할 수 있을 것이라는 게 연구원 측의 판단이다.
진희섭 주거환경연구원 부장은 “이번 검토결과로 신반포15차의 경우 단독으로 추진하더라도 충분한 사업성을 확보할 수 있는데, 굳이 사업 장기화 등의 우려가 있는 통합개발을 선택할 이유가 없게 됐다”며 “통합개발 여부를 결정하는데 있어 조합원들의 신중한 판단이 요구된다”고 강조했다.
신반포 일대 통합개발 논란이 수그러들고 있는 모습이다. 정부정책 및 제도개선 활동 등 정비사업 분야의 전문 연구기관인 사단법인 주거환경연구원이 신반포15차를 대상으로 통합개발을 검토한 결과 조합원들이 구태여 통합개발을 선택할 이유가 없다는 분석을 내놨기 때문이다.
이에 따라 신반포15차 재건축조합(조합장 송기봉)은 단독개발을 염두에 두고 사업추진에 박차를 가할 계획이다.
지난 6일 사단법인 주거환경연구원은 남서울교회 강당에서 신반포15차 조합원들을 대상으로 ‘반포권역통합개발 검토보고’를 위한 설명회를 가졌다.
이날 설명회에서 연구원은 통합개발 찬성 측이 주장한 통합개발에 따른 사업일정, 개략적인 사업성 분석 등의 문제점들에 대해 발표했다.
송기봉 조합장은 “책임성 없는 통합개발 추진 측이 근거없는 자료를 조합원들에게 배포하면서 갈등을 유발시키고 있는 작태를 지켜보고 있을 수만은 없었다”며 “통합개발에 대한 문제점을 정확히 파악하기 위해 공신력을 갖춘 전문기관에 사업성을 의뢰하게 됐다”고 밝혔다.
또 “통합개발이 실익이 없다는 연구원의 검토결과에 따라 앞으로 단독개발을 위한 절차에 더욱 박차를 가할 방침”이라며 “나아가 다수의 조합원들이 통합을 반대한다면 통합개발 반대서약을 통해 분쟁소지를 원천적으로 봉쇄할 계획”이라고 덧붙였다.
설명회에 참석한 한 조합원은 “그동안 통합개발 측에서는 신반포1차와 15차가 통합했을 경우 15차에 발생하는 이익만 내세울 뿐 1차가 얻는 이익이나 피해들에 대해서는 전혀 언급이 없어 의구심이 생길 수밖에 없었다”며 “하지만 조합이 주최한 설명회에서 공신력 있는 연구기관의 설명을 듣고 보니 오히려 단독개발이 더 유리한 것으로 판단된다”고 말했다.
한편 현재 신반포15차는 사업시행인가를 위한 준비가 한창이다. 지난 5월 건축심의를 신청함에 따라 이르면 내달 경에는 심의를 받을 수 있을 것으로 예상된다.
이후 내년 초 사업시행인가를 받고 상반기 내에 시공자를 선정, 하반기 관리처분인가 등의 수순을 밟게 된다. 이러한 절차를 거쳐 오는 2016년 10월경 착공을 목표로 하고 있다.
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