비강남권이 서울 아파트 상승 견인…강남권은 관망세 더 깊어져


     서울 아파트값 오름폭이 둔화되는 가운데 서울 재건축이 2주 연속 하락했다. 지난해 12.16 부동산 대책에 이어 대통령이 신년 기자회견을 통해 강력한 후속 대책을 시사하면서 고가 아파트가 많은 강남권을 중심으로 12.16 대책 이전에 비해 상승폭이 크게 둔화됐다.


송파구 재건축시장은 지난주에 이어 하락세가 계속됐고 강남구 재건축 아파트값은 지난해 9월 이후 18주만에 하락 전환했다. 송파는 잠실동 주공5단지가 하락했고 강남은 대치동 은마아파트가 떨어졌다.


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18일 부동산114에 따르면 이번주 서울 아파트값은 0.09% 올라 지난주와 비슷한 흐름이 이어졌다. 재건축이 0.02% 떨어져 2주 연속 하락했고 일반 아파트는 0.11% 상승했다. 신도시와 경기·인천은 각각 0.03%씩 올랐다.


전세시장은 전반적으로 매물이 부족한 가운데 신학기 수요가 더해지면서 상승세를 보였다. 특히 서울 아파트 전셋값은 0.10% 올라 이번주 매매 상승률(0.09%)을 상회하기도 했다. 이밖에 신도시와 경기·인천은 각각 0.01%, 0.02% 상승했다.


서울 재건축 아파트값 2주 연속 하락

서울 아파트 시장은 구로와 금천, 노원, 도봉 등 비강남권 중심으로 중저가 아파트가 간간이 거래되면서 가격 상승을 주도했다. 반면 강남권은 관망세가 더 깊어지는 모습이다. 지역별로는 ▲구로(0.25%) ▲강동(0.18%) ▲노원(0.18%) ▲금천(0.15%) ▲도봉(0.15%) ▲서대문(0.15%) ▲마포(0.14%) ▲양천(0.12%) 순으로 올랐다.


구로는 구로동 주공1차와 구일우성, 개봉동 삼호, 신도림동 대림2차 등이 500만~2500만원 올랐다. 강동은 명일동 명일삼환, 암사동 광나루삼성, 둔촌동 둔촌푸르지오, 고덕동 고덕래미안힐스테이트 등이 1000만~4000만원 상승했다. 노원은 월계동 삼호4차, 상계동 상계주공5단지, 하계동 청솔 등이 500만~3000만원 올랐다.




신도시는 ▲판교(0.10%) ▲일산(0.04%) ▲산본(0.04%) ▲분당(0.03%) ▲중동(0.02%) ▲평촌(0.01%) ▲광교(0.01%)가 상승했다.


판교는 삼평동 봇들마을1단지풍성신미주와 판교원마을2단지가 1500만~2500만원 올랐고, 일산은 일부 매수세가 유입되면서 백석동 일산요진와이시티와 일산동 후곡8단지동신, 후곡9단지LG·롯데 등이 500만~1500만원 상승했다. 산본은 산본동 가야5단지주공1차가 250만~500만원 올랐다.


경기·인천은 경기 남부권 중심으로 가격이 올랐다. 지역별로는 ▲수원(0.11%) ▲안양(0.09%) ▲과천(0.07%) ▲성남(0.06%) ▲광명(0.05%) ▲의왕(0.05%) ▲남양주(0.04%) ▲화성(0.04%) 등이 올랐다.


수원은 저평가 지역으로 인식되면서 수요가 꾸준히 이어지는 가운데, 신분당선 수원~호매실 연장사업이 예비타당성조사를 통과한 것이 호재로 작용했다. 화서동 한진현대를 비롯해 매탄동 매탄주공5단지, 망포동 LG동수원자이III 등이 500만~1000만원 올랐다. 안양은 매수세가 간간이 이어지면서 석수동 IPARK와 코오롱하늘채, 관양동 동편마을3단지, 안양동 래미안안양메가트리아 등이 500만~3000만원 올랐다.


임병철 부동산114 수석연구원은 “12.16 부동산 대책에 이어 세제 강화 등 고강도 추가 대책이 예고되고 있어 전반적인 거래 부진에 따른 상승세 둔화가 예상되며, 정부의 고강도 규제 정책이 가수요를 어느 정도 차단할 수 있을 것”이라면서도 “하지만 대출 규제 강화로 서울 외곽지역이나 수도권 비규제지역, 저평가 지역으로 수요가 몰리면서 국지적인 상승세 또한 이어질 가능성이 높다”고 진단했다.




서울 아파트 전셋값 0.10%↑…매매 상승률(0.09%) 상회

서울은 전반적으로 전세 매물이 부족한 가운데 신학기 수요가 이어지면서 올랐다. 지역별로는 ▲금천(0.30%) ▲송파(0.21%) ▲양천(0.19%) ▲강남(0.18%) ▲동대문(0.18%) ▲강북(0.17%) ▲서초(0.12%) 등이 상승했다.


금천은 단지 규모가 큰 새 아파트에 수요가 유입되면서 독산동 롯데캐슬골드파크1·2차가 1000만~1500만원 상승했다. 송파와 양천, 강남은 신학기 수요로 전셋값이 올랐다. 송파는 신천동 잠실파크리오와 잠실동 잠실엘스가 1000만~5000만원 상승했다. 양천은 신정동 대림아크로빌과 삼성쉐르빌1, 목동 목동현대하이페리온II 등이 2500만~5000만원 올랐다.


[자료 부동산114]


신도시는 ▲일산(0.06%) ▲평촌(0.03%) ▲중동(0.02%) ▲분당(0.01%)이 올랐다. 일산은 일산동 후곡8단지동신, 주엽동 강선2단지경남와 강선19단지우성 등이 500만~1000만원 상승했다. 평촌은 호계동 무궁화건영과 무궁화태영이 500만~1000만원 올랐고 중동은 상동 동아가 500만원 가량 올랐다.




경기·인천은 ▲수원(0.04%) ▲고양(0.03%) ▲남양주(0.03%) ▲성남(0.03%) ▲의왕(0.03%) ▲의정부(0.03%) 등이 올랐다.


수원은 천천동 한일신안, 영통동 벽적골삼성, 망포동 e편한세상영통2차가 1000만원 상승했다. 고양은 식사동 위시티블루밍5단지, 동산동 동산마을22단지호반베르디움 등이 500만원 올랐고 남양주는 별내동 미리내마을한화꿈에그린과 와부읍 벽산, 두산위브가 500만~750만원 상승했다. 반면 새 아파트 입주로 공급 부담이 이어지고 있는 ▼평택(-0.03%) ▼시흥(-0.02%)은 하락했다.


임병철 수석연구원은 “수도권 전세시장은 겨울 비수기임에도 불구하고 서울과 신도시를 중심으로 전세수요가 꾸준히 유입되고 있는 상황”이라며 “전반적으로 전세 매물이 부족한 가운데 청약 대기 수요와 신학기 수요까지 이어지고 있어 서울을 중심으로 전셋값 불안 우려가 커질 것”이라고 전망했다.

[디지털뉴스국 이미연 기자] 매일경제 



"재건축 제대로 되겠냐" 수억씩 뛰던 목동, 요즘 분위기는


특목고 낀 6단지 전셋값, 2단지에 따라 잡혀


35년, 34년, 33년

유명 위스키의 숙성기간이 아니다. 바로 서울 양천구 목동신시가지 1단지, 6단지, 14단지의 건축연한이다. 재건축 연한 30년을 훌쩍 지났지만 목동과 재건축은 거리가 있어 보였다. 그러다 지난달 31일 일대 사건이 터졌다. 바로 목동신시가지6단지가 재건축 첫 관문인 안전진단에서 D등급을 받은 것. 정밀안전진단은 총 5개(A~E) 등급으로 구분되는데 D등급 또는 E등급을 받아야 재건축 사업 추진이 가능하다.


양천구 목동 용왕산 근린공원에서 바라본 목동 신시가지 모습 /사진=송선옥 기자




목동신시가지 1~14단지 재건축 '안전진단' 돌입

양천구 목동신시가지 아파트는 1985~1988년 목동과 신정동에 걸쳐 14개 단지, 총 2만7000가구로 조성됐다.


현재 3, 7, 10단지가 안전진단 비용 마련을 위해 주민모금을 시작했으며 1, 2, 4, 8, 11, 12, 14단지가 안전진단을 신청한 상태다. 5, 13단지 등은 용역업체를 선정하거나 용역공고를 냈다. 9단지는 오는 2월 안전진단 결과를 받게 된다. 목동 신시가지내 1~14단지 모두 재건축을 향한 ‘안전진단’ 모드에 돌입한 셈이다. 재건축이 완료되면 목동은 5만3000여가구로 변신하게 된다.





목동 한 주민은 “목동은 백화점 병원 학교 공원 등 기반시설이 이미 잘 갖춰져 있고 유해시설이 없다는 것이 가장 큰 장점”이라며 “재건축이 본격화되면 주거지로 더욱 각광받을 것”이라고 내다봤다.


실제로 서울 아파트값 흐름과 연동되던 양천구 집값은 지난해 11월부터 눈에 띄는 가격 상승을 보이고 있다. KB부동산 리브온에 따르면 지난달 기준 양천구 아파트 매매가격지수 상승률은 지난해 10월 대비 2.37%로 같은 기간 서울 전체 아파트 매매가격지수 상승률 1.64%를 웃돈다.


목동신시가지 7단지 인근에 붙은 안전진단 기금 관련 플래카드 /사진=송선옥 기자


특목고 낀 6단지 전셋값, 2단지에 따라잡혀





목동이 위치한 양천구 집값이 이렇게 뛴 데는 교육제도 개편이라는 또 다른 이유도 있다. 특목고 자사고 폐지를 골자로 한 교육제도 개편으로 학군 및 사교육 시장이 우수한 목동이 주목받고 있기 때문이다.


서울부동산정보광장에 따르면 목동2단지 전용면적 95.67㎡ 전셋값은 지난해 7월 6억원(12층)이었으나 지난달 8억700만원(8층)을 찍었다. 5개월새 전세값이 2억원 가량 오른 셈이다.


2단지 인근 A공인중개소 대표는 “자사고인 양정고와 한가람고를 모두 끼고 있는 6단지의 95㎡ 현재 전셋값 호가가 8억5000만원”이라며 “교육제도 개편으로 2단지 전세값이 6단지를 따라잡았다”고 설명했다.


전셋값이 오르면서 매매 호가도 높아졌다. 거래량이 상대적으로 많은 목동7단지 전용 66.6㎡은 지난해 3월 11억6500만원(12층)에 거래됐는데 지난달에는 14억7000만원(12층)을 기록했다. 지난해 11월엔 15억2000만원(9층) 15억원(12층)에 각각 거래된 물건도 있다.


A공인중개사 대표는 “집주인들이 호가를 높이고 매물을 거둬들여 매물 자체가 거의 없다”며 “보통 수학능력시험이 끝나면 전세 매물이 많이 나오는 데 올해는 교육제도 개편 때문인지 이례적으로 매물이 없다”고 덧붙였다.


12·16 대책으로 시세 15억원 이상의 고가 아파트 주택담보대출이 전면 금지되면서 실제 거래도 드문 편이다. 5단지 65.08㎡의 경우 12월11일 15억원(15층) 실거래가 신고됐는데 14억9000만원으로 호가를 낮춘 매물이 나와 있었다. 목동 신시가지에서 전세를 끼고 매수하는 소위 갭투자를 하려면 중소형이라도 최소 현금10억원은 있어야 한다. 대출이 차단된 상황에서 투자가 쉽지 않다는 얘기다.


목동신시가지 내에 붙은 목동 1, 2, 3단지 3종환원 확정 축하 플래카드 /사진=송선옥 기자




‘종상향’이라는 또 다른 호재도 있다. 실제로 1단지 아파트 입구에는 ‘경축! 목동 1, 2, 3단지 3종 확정’이라는 현수막이 내걸렸다. 지난해 12월26일 1~3단지가 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 용도지역 변경이 확정됐다.


일반주거지역은 1~3종으로 나뉘는데 1종 일반주거지역은 저층 주택을 중심으로 조성되는 지역으로 건폐율이 60% 이하, 용적률이 100~200%이하다. 보통 4층 이하의 단독주택과 공동주택 등의 건축이 가능하다. 2종은 중층주택 중심으로 건폐율 60% 이하로 1종과 같으나 용적률이 150~250% 이하로 늘어난다. 18층 이하의 주택 건설이 가능한데 보통 서울시는 난개발을 막기 위해 아파트 단지의 경우 15층 이하로 층고를 제한하고 있다.


3종 일반주거지역의 용적률은 200~300% 이하로 층고의 제한이 없어 재건축시 2종일 때보다 수익성이 크게 늘어난다. 서울시는 재건축 아파트의 층수를 35층 이하로 제한하고 있다. 하지만 공공지원 민간임대주택을 허용 용적률의 20% 이상 확보해야 하는 등 다양한 공공기여 방안을 제시해야 한다는 조건이 붙는다.


"대통령의 '집값 원상회복' 발언, 재건축 제대로 되겠느냐?"


 

재건축 안전진단 'D등급'을 받은 목동 신시가지 6단지 모습 /사진=송선옥 기자




6단지가 D등급을 받았지만 안심할 상황은 못 된다. 2018년 3월 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 방안으로 D등급(조건부 재건축) 판정을 받는 경우 국토교통부 산하 한국시설안전공단 또는 한국기술연구원 등 공공기관의 적정성 검토를 거쳐야 하기 때문이다. 정밀 안전진단에서 D등급을 받아도 적적성 검토를 통과하지 못하면 재건축이 불가능하다. 지난해 10월 서울 구로구 오류동 ‘동부그린’이 적정성 검사에서 C등급(유지보수)을 받아 재건축 기로에서 탈락을 맛봤다.


6단지 인근 B부동산중개사무소 대표는 “막상 집주인들은 재건축에 대해 큰 기대감이 없다”며 “재건축이 추진되려면 시장상황, 주민의지 등이 딱딱 맞아떨어져야 하는데 대통령이 ‘집값이 원상회복돼야 한다’고 말한 상황에서 재건축이 제대로 진행되겠느냐”고 되물었다.


이어 “안전진단은 통과했지만 적정성 검사는 통과하지 못할 것이라는 관측이 우세하다”면서 “재건축이 첫 삽을 뜬다 해도 재건축초과이익환수제, 분양가 상한제 등 장애물이 많이 남아 있다”고 진단했다.

송선옥 기자 머니투데이

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