[집테크] 절대로 전세로 살면 안 됩니다
절대로 전세 살면 안 되는 이유
'집'터뷰
'아기곰' 문관식 씨
구민기 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 이번 시간도 아기곰님과 함께 얘기 나눠보겠습니다. 궁금한 게 있는데 계속 전세로 살면 안 되는 건가요?
한국경제
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아기곰
주식은 안 사면 끝이지만 집은 안 사면 세입자가 되기 때문에 잔인한 게임이죠. 전세로 살아도 되긴 됩니다. 2년 동안 돈을 맡겨두고 원금손실 없이 찾아가는 좋은 제도죠. 그런데 돈이 없어서 할 수 없이 전세로 산다든가 일시적으로 거주하는 건 괜찮습니다. 그게 아니라 전세가 더 이익이라고 생각한다면 굉장히 안 좋은 전략이에요.
전세는 은행에 돈을 넣어두는 것보다 나쁩니다. 은행은 이자라도 붙잖아요. 돈의 가치가 하락하는 것에 대해서 피해를 받을 수밖에 없다는 거죠. 전세로 산다는 것은 집값이 떨어진다는 전제조건에선 좋은 선택일 수 있어요. 그런데 반대라면, 매매가격 5억원짜리 집에 3억원에 전세로 살고 있을 경우 그 집을 사는 사람 입장에선 세입자가 고맙죠. 전세를 끼고 사면 자기 돈 2억만 투자하고 세입자가 3억원을 보태주니까요. 1억만 올라도 투자수익률 50%가 되는 거죠. 집주인 입장에선 세입자가 2년 동안 이자를 달라고 보채지도 않고 배당도 요구하지 않으니 굉장히 좋은 파트너죠. 전문용어로 호구가 되는 겁니다. 정말 남 좋은 일을 해주는 거예요. 천국에선 부를 쌓지만 현실에선….
구민기 기자
앞으로 1년은 세입자로 사는 게 호구일까요 아닐까요.
아기곰
자기 전략에 따라 다르죠. 저도 전세로 살았어요. 주거비를 낮추기 위해서. 과거에 서울 대형 아파트를 1억5000만원에 전세로 주고 정작 저는 신도시에서 소형 아파트 5000만원짜리 전세로 들어가서 살았어요. 만약 내 집에 들어가 산다면 1억5000만원을 깔고 앉는 거잖아요. 그래서 더 싼 데 들어가 살고 나머지 1억으로 집을 샀죠.
구민기 기자
집값이 상승한다는 확신이 있어야 가능한 거잖아요.
아기곰
그렇죠. 그게 돈 가치의 하락이에요. 10년 뒤 짜장면값이 오를까요 내릴까요?
구민기 기자
오르겠죠.
아기곰
왜요?
구민기 기자
돈의 가치가 떨어지니까.
아기곰
그러니까요. 짜장면값이 오르는데 아파트값은 내릴까요? 똑같은 거죠. 앞으로 서울 집값은 한 채당 1000억까지 갑니다.
구민기 기자
1000억이요?
아기곰
언젠지는 몰라요. 물론 그때 신입사원의 초봉은 50억이 되겠죠. 기분만 좋은 거지 비율은 지금하고 똑같아요. 미래도 마찬가지란 얘기를 하는 거예요. 그런데 전세라면 그조차도 없겠죠. 그래서 전세는 저축보다 나쁘다는 얘길 할 수 있는 거예요.
구민기 기자
당분간, 1년은 그렇게 중요하지 않은 건가요?
아기곰
그럼요. 인생에서 1년은 굉장히 짧습니다. 투자를 할 때 조급함을 생각하지 마세요. 인생은 100m 달리기가 아니라 마라톤이에요. 42.195km를 뛸 때 처음 100m를 굉장히 빨리 뛰다가 지치는 것보다 천천히 뛰더라도 완주한 사람이 승자예요. 너무 짧게 생각하지 마시라는 겁니다.
구민기 기자
미국 집값과 한국 집값 양상이 좀 다른가요?
아기곰
본질은 비슷해요. 우리는 집을 사려고 아둥바둥하고 미국은 널널할 것 같지만 그렇지는 않아요. 미국은 자기 집을 갖고 있는 유주택자의 비율이 한국보다 높아요. 우리보다 집을 훨씬 많이 갖고 있다고 생각하시면 되겠고요. 2012년 1월~2019년 1월, 2012년 6월~2019년 6월 집값 상승률을 보면 미국이 한국보다 3배나 높아요. 미국도 집을 갖는 게 그들의 가장 큰 자산이고 꿈이에요.
그런데 미국은 우리보다 쉽게 내집을 마련해요. 왜? 빚으로. 서브프라임사태 전에는 담보인정비율(LTV)가 95%였어요. 그러니까 집값의 95%까지 빌려준다는 거죠. 지금은 85%까지 떨어졌어요. 집값의 15%만 있으면 집을 살 수 있다는 거죠. 그걸 평생 갚는 개념이에요. 30년 동안. 이를 다 갚고 나면 리버스모기지를 해요. 우리는 주택연금이라고 번역하죠. 미국에선 모기지입니다. 은행에서 일시불로 주기도 하고 연금식으로 매월 받을 때도 있고요. 그걸 갖고 노후생활을 하는 거죠.
구민기 기자
오늘 여러 가지 말씀을 해주셨네요. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 촬영 김예린 PD 편집 이지현 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴
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