"1인 부동산 법인 설립은 가장 효과적인 절세 전략"/ 부동산계약서 분실시 대처법

"1인 부동산 법인 설립은 가장 효과적인 절세 전략"

부동산 투자 멘토 지성 인터뷰

법인세 세율 개인보다 낮고

대출 제약·건보료 부담 적어

장기 보유 특별공제는 못 받아

회계 복잡해 치밀한 대비 필요

"부동산 1인 법인에 대한 강의를 4년 넘게 하고 있는데 요즘 분위기는 사뭇 다릅니다. 예전에는 실제 1인 법인을 설립하는 분이 드물었는데, 요즘은 수업을 듣기 전부터 이미 법인을 설립했다는 분이 많습니다." 

부동산 법인 대표이자 투자 멘토, 실전 투자자로 잘 알려진 `지성`(志成·필명·사진)은 각종 부동산 규제 속에서 달라진 투자 흐름에 대해 이렇게 말했다. 요즘처럼 다주택자를 겨냥한 규제가 많은 시기에 세금, 대출, 명의 문제를 한 방에 해결할 수 있는 방법으로 1인 법인이 각광받고 있다는 얘기다.

특히 전업투자자들은 1인 법인을 설립해 건강보험료 부담을 낮추고 소득증빙을 할 수 있다. 지성은 대학 졸업 후 18년 넘게 전업투자자 길을 걸어왔다. 그러면서 깨달은 것은 상승장이라고 모두 안심할 수 없고, 하락장이라고 기회가 없는 것은 아니라는 점이다. 방법은 언제든 찾아낼 수 있다는 게 그의 지론이다. 그는 1인 법인 대표이자 다주택자다. 정부엔 규제 타깃인 다주택이지만 그는 최근 `지성의 돈되는 부동산 1인법인`이라는 책을 내며 재야에서 부동산 고수로 통하고 있다. 

최근 부동산은 세금이 전부라는 말이 나온다. 지성은 현재 가장 효율적인 절세 방법은 1인 법인 설립이라고 말한다. 

그는 "정부 규제는 다주택자 개인에 초점을 맞추고 있을 뿐, 아직까지 법인에 대한 부동산 규제는 딱히 없다"면서 "법인은 모든 세금을 법인세라는 하나의 항목으로 묶어 낸다는 장점이 있다"고 말했다. 이 법인세 세율이 개인의 소득세율보다 낮다. 개인은 과세표준 1200만원 이하까지는 세율이 6%로 낮지만, 그것을 넘어가면 15%로 갑자기 높아지고, 4600만원을 넘으면 24%로 높아진다. 반면 기업은 2억원까지 10% 세율이 유지되므로 세율 자체가 낮다고 볼 수 있다. 또 법인은 세금을 계산할 때 공제되는 항목이 개인보다 많다. 예를 들어 대출이자는 개인은 공제받을 수 없지만, 법인은 사업용 자산 구입을 위해 필요한 지출이라고 보고 법인세에서 공제받을 수 있다. 

이 밖에 법인은 개인에 비해 대출 명의에 대한 제약이 적다는 점, 건강보험료가 줄어든다는 점, 손실을 이월할 수 있다는 장점이 있다고 지성은 말했다. 

1인 법인 단점에 대해 묻자 그는 "아무래도 관리가 개인보다 더 복잡하다고"고 말했다. 법인은 의무적으로 복식부기를 해야 하고 주요 결정사항은 이사회를 통해 해야 한다는 것. 이에 그는 "이 점은 회계사나 세무사의 도움을 받으면 된다"고 말했다. 또 법인은 장기보유특별공제가 안 된다. 개인은 부동산 물건을 보유하는 기간이 길면 길수록 양도소득세 금액을 공제해주지만 법인은 보유 기간이 길다고 해서 별다른 혜택이 있는 것은 아니다. 

1인 법인을 운영할 때 유의할 점은 무엇일까. 이에 대해 지성은 "1인 법인은 대표와 완전히 독립된 존재라서 돈을 마음대로 가져다 쓸 수 없다"면서 "대표가 법인에서 돈을 가져다 쓰려면 월급을 받거나, 세금을 내고 배당을 받거나, 가지급금 형태로 잠시 빌려 쓰는 정식 절차를 걸쳐야 한다"고 말했다.

그렇지 않으면 배임이나 횡령이 된다. 

지성은 이렇게 부동산 법인이 많아지면 이에 대한 규제가 이뤄질 수 있을 것으로 내다봤다. 그는 "과거 노무현정부 때 법인의 부동산 추가 과세율을 10%에서 30%로 올렸던 적이 있다"면서 "그때로 돌아갈 수 있음을 염두에 둬야 한다"고 말했다. 그는 "시장 흐름은 늘 변하므로 법인을 만들었다고 안심할 게 아니라 꾸준히 관심을 가져야 한다"고 덧붙였다. 

[박윤예 기자] 매일경제

부동산계약서 분실시 대처법

   부동산 계약서는 문서에 금액 등 계약자들간 합의한 내역들이 적혀있어 매우 중요하다. 

하지만 이사나 다른 이유로 계약서를 분실하는 경우가 있다. 이같은 경우 어떻게 대처하면 될까 . 부동산 계약서 종류별로 재발급 방법에 대해 알아본다. 

아파트 분양계약서 분실

분양사무실로 문의해 필요한 서류가 무엇인지 확인한다. 이후 경찰서에 분실신고와 분실신고 접수증을 발급받는다. 

다음 신문사 또는 일간지에 분양 계약서 분실신고 공고를 내야 한다. 기간은 상관없으며 해당 날짜에 신문을 구매해 분양사무실에 제출하면 된다. 공고를 내는 이유는 계약 권리를 인정받기 위함이다. 법적 규정은 없지만 공고를 낸 뒤 건설사로부터 사본 계약서를 받는 것이 좋다.

 

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모든 절차를 마친 후 필요서류와 함께 분양사무실에 방문하면 계약 권리를 인정해 원본대조필의 복사본 계약서를 발급받을 수 있다.

부동산 임대차계약서를 분실

부동산이 속한 주민센터에서 ‘확정일자 확인 정보공개 요청서’를 작성하면 된다. 계약서를 작성한 부동산에 방문해 임대차 계약서 사본을 요청해 확정일자 확인 정보공개 요청서를 내면 된다. 부동산 중개업소는 5년간 임대차계약서 보관 의무가 있다. 

온라엔에서는 정보공개시스템(www.open.go.kr)에서 확정일자발급대장 복사를 신청하면 된다. 확정일자를 온라인을 통해 부여받았다면 대법원 인터넷등기소 홈페이지를 통해 열람과 출력이 가능하다.

     

등기권리증(집문서) 분실

부동산 매매거래로 소유권을 이전하게 되면 등기권리증(등기필증)을 발급받는다. 등기권리증은 문서 도용 등의 문제를 사전에 방지하기 위해 한번만 발급이 가능하다. 분실시 확인서면을 이용하면 등기권리증과 동일한 효력을 발휘할 수 있다. 확인서면은 매도인이 등기소에서 본인 여부를 확인한 후 해당 증명서에 날인한 문서를 말한다. 

이은상 부동산 114 선임연구원은 “한 번만 사용할 수 있는 문서로 권리증 분실 시 가장 많이 이용하며 변호사나 법무사에게 위임해 처리할 수도 있다”고 말했다.

정아름 기자 jjar@asiatoday.co.kr 아시아투데이

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