부부간 아파트 임대차 계약 맺으면 어떻게 되나

부부간 아파트 임대차 계약 맺으면 어떻게 되나 

  맞벌이로 직장에 다니는 L씨(37). 그는 유치원생 아들을 맡기기 위해 친정이 있는 경기도 시흥 근처에 집을 마련하려고 한다. 하지만 종잣돈이 넉넉지 않아 경매로 아파트를 찾고 있다. 그러던 중 오는 11월 22일 시흥시 정왕동 아파트(안산지원 사건번호 2018-2175)가 2차 경매에 나온 걸 발견했다. 경매시작가는 1억7500만원으로, 최초감정가 2억5000만원보다 7500만원 떨어진 상태였다. 종잣돈을 감안하면 대출은 거의 받지 않아도 됐다.

그는 곧바로 등기부를 확인했다. 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 등기부에 공시되는 모든 권리는 경매로 소멸되는 권리였다. 그런데 매각물건명세서에는 1998년 1월 17일 전입신고를 하고 대항력을 갖춘 임차인이 있었다. 임차인이 소유자의 배우자란 내용도 있었다. L씨는 소유자의 배우자도 대항력을 인정해주는 건지 궁금해졌다. 대항력이 인정되는 경우 낙찰자가 보증금을 돌려줘야 할 수 있기 때문이다.

대항력이란 임차인이 임대차계약에 따른 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있는 권리다. 대항력을 갖추기 위해선 임차인이 주택을 점유하고 전입신고(주민등록)을 마쳐야 한다. 두 요건을 갖추면 그 다음날부터 효력이 생긴다.

 안산지원 2018타경2175 아파트 매각물건명세서. 소유자의 배우자가 임차인으로 등록돼있다는 언급

             이 있다. /신한옥션SA

하지만 부부 사이에 한 임대차 계약에서도 대항력이 생길까?

답은 ‘아니오’다. 부부 간의 임대차 계약은 성립하지 않는다. 부부는 서로 부양의무가 있기 때문이다. 부부가 공동으로 가정생활을 하면서 임대차계약을 하고 여기에 보증금을 받기 위해 대항력을 주장한다는 것은 주택임대차보호법의 취지에도 맞지 않는다.

그러나 이혼한 부부인 경우엔 대항력을 인정받을 수 있다. 부부가 이혼하는 과정에서 위자료를 받거나 재산분할을 받기 위해 진행한 임대차계약은 성립하는 것으로 본다. 단, 이 때 임대차계약에 따른 대항력 인정 시점은 최초 전입신고 날짜가 아니라 이혼확정판결문이나 이혼권고결정문이 가족관계등록부에 신고된 다음날이 전입신고의 기준일자가 된다. 또 이혼한 배우자가 임대차계약에 의한 대항력을 갖추려면 해당 주택에 근저당권 등 권리관계가 없어야 한다. 근저당권이 설정된 이후엔 이혼에 따른 대항력은 주장할 수 없다.

이 아파트는 서울지하철 4호선과 수인선 환승역인 오이도역이 960m 거리에 있다. 송운초·중학교를 비롯해 서해초·중·고등학교, 함현초·중·고등학교가 자리잡고 있어 교육환경도 양호하다. 최저가격 수준으로 낙찰받으면 시세보다 5000만원 이상은 싸게 매수할 수 있을 것으로 예상된다.

조선일보

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