아파트 공시가격 크게 오른다는데

아파트 공시가격 크게 오른다는데

보유세 폭탄 진실은?

큰폭 오르진 않을 듯

실제 과세 반영, 내년 이후

  정부가 보유세의 기준이 되는 주택 공시가격을 크게 올릴 것으로 알려지며 보유세 부담이 커질 것이란 전망이 나오고 있다. 진보 진영은 물론 정부와 여당도 보유세 개편 논의에 속도를 내는 상황이라 보유세 부담에 대한 우려가 커졌다.

하지만 당장 올해 보유세가 예상을 뛰어넘을 정도로 오르진 않을 것으로 보인다. 우선 공시가격 상승폭이 시세 상승폭에 못 미쳐, 강남권 등 집값이 크게 오른 주요 지역에서도 오히려 시가 반영률이 낮아진 경우가 많다.

또 보유세 제도가 개편되더라도 실제 과세에 반영되는 것은 내년 이후가 될 가능성이 크다.

아유경제

주택공시가격 알리미

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국토교통부는 2018년 1월 1일 기준 공동주택가격(안) 열람을 진행하고 있다. 국토부는 4월 3일까지 의견을 받은 다음 30일에 공시를 마무리할 예정이다. 공시가격은 올해 낼 재산세와 종합부동산세 등 보유세의 기준이 된다.

국토부가 내놓은 올해 공동주택가격(안)을 보면 서울 주요 지역의 아파트 공시가격이 크게 올랐다. 서울 송파구 방이동 올림픽선수기자촌 1단지 전용면적 100.82㎡(8층)의 공시가격은 지난해 7억2700만원에서 올해 9억3600만원으로 28.7% 상향됐다. 공시가격이 9억원을 넘어서며 종부세 대상에도 포함됐다.

하지만 이 아파트의 시세는 공시가격 상승폭보다 더 크게 올랐다. KB국민은행의 시세표를 보면 100.82㎡의 평균 시세는 지난해 3월 10억5500만원에서 올해 3월 15억5000만원으로 46.9% 상승했다. 공시가격의 시가 반영률은 68.9%에서 60.4%로 오히려 낮아졌다.

이 아파트를 5년 보유했다고 가정할 경우 작년에는 재산세 195만원을 내면 됐지만, 올해는 재산세와 종부세를 합해 약 280만원을 내야 한다. 세 부담이 1년에 30%를 넘을 수 없는 점을 고려하면, 올해 실제 부담할 보유세는 약 260만원이 될 전망이다. 실제 보유세 상승률은 시가 상승률에 못 미치는 수준인 셈이다.

정주용 KB국민은행 WM스타자문단 세무사는 “시세 상승분을 감안하면 보유세가 크게 올랐다고 보기 어렵지만, 몇년 전보다 공시가격이 크게 오른 데다 실현되지 않은 이익에 과세만 커진 측면이 있어 주택 보유자 입장에서는 부담이 될 수도 있다”라고 말했다.

서초구 반포동 반포자이 85㎡(15층)의 공시가격은 지난해 11억6000만원에서 올해 12억8000만원으로 오를 예정이다. 이 아파트의 시세는 15억7500만원에서 21억2500만원으로 34.9% 올랐지만, 공시가격은 10.3%밖에 오르지 않았다. 역시 시가 반영률은 73.7%에서 60.2%로 낮아졌다.

여당은 그동안 부동산 보유세를 높이는 방향으로 과세 체계를 손봐야 한다고 주장했다. 더불어민주당은 올해 초 ‘공정과세 실현 태스크포스(TF)’를 발족시키며 조세개혁 작업에 나섰다.

민주당 싱크탱크인 민주연구원도 토론회를 열고 보유세 인상안을 논의했었다. 당시 보유세 인상 방안으로 주로 거론되던 것이 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 상향, 종부세율 상향 등이다. 공정시장가액비율은 재산세와 종부세를 계산할 때 기준이 되는 과세표준을 정할 때 적용하는 수치다. 국세청과 지방자치단체는 공시가격에 공정 시장가액 비율을 곱해 과세표준을 확정한다. 공정 시장가액 비율은 재산세가 60%, 종부세가 80%다.

하지만 가장 쉽게 보유세를 올릴 수 있는 공시가격 현실화부터 이뤄지지 않았고, 실제 보유세 개편도 내년 이후에나 가능할 전망이다. 공정시장가액비율 상향과 종부세율 인상 등도 당장 이뤄지기 쉽지 않아서다. 공정시장가액비율의 경우 국회 논의 없이 시행령 개정으로 바꿀 수 있지만, 정부가 이를 먼저 추진할 가능성은 크지 않다.

정부 한 관계자는 “공정시장가액비율을 먼저 손대기보다 종부세율 인상을 포함해 보유세 체계를 일괄 개편할 가능성이 크다”면서 “청와대에 설치될 조세재정개혁특위가 이를 중점적으로 논의할 것”이라고 말했다. 하지만 연초 출범할 예정이던 조세재정개혁특위는 아직 출범하지 못한 데다, 보유세 개편 논의는 6월 지방선거 이후에나 이뤄질 가능성이 크다. 재산세의 경우 주택 보유자 전체에 영향을 미칠 사안이라 선거를 앞두고 거론하기가 쉽지 않아서다.

더구나 종부세율 개편은 세법 개정안이 국회를 통과해야 가능하다. 박주민 더불어민주당 의원은 올해 초 종부세 강화를 담은 종합부동산세법 일부 개정 법률안을 발의했다.

개정안은 공정시장가액비율을 폐지하고 과세표준 구간별 세율을 상향하는 내용을 담고 있다. 다만 1주택자의 경우 종부세 과세 대상을 현재 공시가격 9억원에서 12억원으로 높여 부담을 줄이는 방향이다. 현재 여당 의석수를 감안하면 야당의 반대를 뚫고 국회 문턱을 넘기가 쉽지 않아 보인다.

정세은 참여연대 조세재정개혁센터 소장(충남대 교수)은 “실거래가에 미치지 못하는 공시가격 탓에 과세표준이 왜곡되고 보유세가 제대로 걷히지 않는 문제가 있다”면서 “정책의 우선 순위 측면에서도 세율 인상보다는 공시가격 현실화를 먼저 하는 것이 타당하다”고 말했다. 

하지만 일각에서는 보유세 인상이 세입자에게 전가될 가능성에 대한 우려도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “보유세 인상은 전·월셋값 상승으로 전가될 가능성이 크다”면서 “보유세가 수백만원 오른다고 해도 시세 차익이 워낙 큰 상황이라 강남 집값을 잡는데도 도움이 되지 않는다”고 말했다.

원문보기: 

http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/03/28/2018032802557.html#csidx4a1a8b8f6d45667b8481be7ab9c6aae 

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