서울시 공적임대주택 5개년 공급계획 발표의 의미
서울시 공적임대주택 5개년 공급계획 발표의 의미
분석리서치 | KTB투자 김선미
이번 서울시 공적임대주택 공급계획으로 건설/건자재 업종이 직접적으로 받는 수혜는 제한적. 공공임대주택의 경우 i) 건설형 보다는 매입형/임차형 비중이 높고, ii) 평균 단지당 400세대 전후의 소규모 소형 주택 위주이기 때문
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그러나, 정부 주도하에 리츠(시민펀드)를 활용한 임대주택 건설/운영사업이 시작된 점이 긍정적. 연이은 재건축 규제 강화/대출한도 축소/금리 인상 등으로 향후 주택수요 둔화 예상. 이에 민간분양 외의 주택사업(임대주택/민간참여형 공공주택)으로 사업 다각화하는 업체들이 유망해질 것
서울시, 2/22일 '공적임대주택 5개년 공급계획 발표. i) 2018~2022년 총 24만호의 공적 임대주택을 공급, ii) 공공임대주택 12만호, 공공지원주택 12만호로 공공/민간 협업 비중 확대, iii) 14.5만호(전체의 60.4%)를 2030청년세대에 집중적으로 공급, iv) 향후 5년간 총 5.3조원를 투자 v) 별도로 5년간 2조원의 '시민펀드'를 구성, 시민의 참여를 높이겠다는 내용이 주요 골자
임대주택 공급물량 24만호는 지난 6년간 공급한 물량의 1.8배 수준으로 높음
공공임대주택 공급 물량 확대는 주택시장 안정화에 기여하겠으나, 상장된 건설/건자재 업체들이 받는 수혜는 제한적일 것. 이는 i) 공공주택의 경우 건설형보다는 매입/임차형 비중이 높고(건설형 19%, 매입형 39%, 임차형 43%), 단지 세대 수도 작아 상장되어 있는 브랜드 대형사보다는 중소형사 물량일 가능성이 높기 때문(사업인가 받은 역세권 청년주택 55개 사업의 평균 세대수는 약 400세대, 공공임대주택 한 세대 당 예상투자규모는 약 0.45억원)
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이번 공급안에서 주목할만한 점은 투자재원 조달방법. 특히 '시민펀드'. 시민펀드는 정부가 국비/시비(5년간 총 5.3조원) 외 올해부터 별도로 새롭게 조성하는 펀드로 시민이 직접 투자자로 참여. 향후 5년간 2조원 규모를 모집할 계획이며 모집된 자금은 임대주택 매입 외 공공개발사업에까지 활용될 예정
공공 주도하에 민간(개인) 자금을 활용한 임대주택개발 사업이 시작되는 것. 잘 안착된다면 국내에서도 일본, 싱가포르, 미국 등과 같이 공공/민간 임대주택개발사업 확대 가능. 정부의 연이은 규제 강화로 주택 분양시장은 2019년 이후 둔화 불가피. 이를 보완할 상품은 임대주택사업. 업황이 서로 반대기 때문
임대주택사업, 수요는 많으나 금리 인상, 임대료 규제로 공급자 참여가 어려워진 상황. 민간 자금 활용하여 자금 조달 비용 낮출 수 있다면 사업 활성화가능. 임대로 운영하다 분양 전환할 수 있어 주택 공급량(입주물량)을 조절하는 긍정적 기능도 있음. 건설사 실적뿐만 아니라 주택시장 안정화에도 도움
정부, 앞으로 민간 활용한 임대주택/공공주택 개발사업 지속적으로 확대 예상 3월에는 민간 참여형 공공주택 신규 사업지 발표 예정. 적극적 참여하는 업체들은 중장기적으로 실적, 주가 차별화 가능할 것. 현대산업, 태영건설, 현대건설 등과 같이 민간투자사업을 확대해 나가는 업체에 관심 필요
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