부동산 규제 비판 - 이병태 교수 (KAIST)
[알아야 면장한다]
이병태 KAIST 경영대학 교수
1. 청년과 서민차별적 규제
젊은 세대를 크게 차별하는 한국에만 존재하는 엉터리 규제.
LTV 40% 규제란 부동산 시장을 원천적으로 부정하는 것이다. 집은 현금 갖고 사는 상품이 아니라 어느 나라나 20-30년 융자로 사는 것이고 적어도 70% 이상을 융자한다. 소득원만 분명하면 100% 이상도 융자해 주는 나라도 있다. 금융회사의 판단에 맡겨두면 될 일이다.
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이번 규제는 지금 현금성 금융 자산없는 사람은 집 사지 말라는 것이고 특히 젊은층에게 차별이 심한 것이다.
주택융자란 금융에서 미래 수익을 믿고 그것을 현재의 지불능력으로 당겨주는 가치의 시간적 연결이 본질이다. LTV와 DTI 규제는 본질적으로 현재의 수익을 기준으로 대출금액을 결정하는 것으로 수입이 낮은 젊은층이 훨씬 대출 가능 금액이 적다. 현재 수입이 적어도 안정된 직장이 있고 담보를 갖고 있는 주택융자를 이렇게 정부가 억제할 이유가 없다.
LTV를 강화하면 가계대출이 줄어서 서민에게 득이되는게 아니라 가처분 소득이 줄 수밖에 없다. 융자가 안되어 집을 구매 못하면 임대료를 내야 하는데 임대 지출은 당연히 담보대출인 이자의 금융비용보다 높다. 규제로 제 1 금융회사에서 못 받는 대출을 제 2 금융권으로 가면 이자가 높아진다. 이래저래 가처분 소득은 줄고 서민들 피해만 느는 정책이다.
2. 실수요자만의 시장의 환상
나는 솔직히 언제부터인가 사회학이란 학문을 두려워 하기 시작했다. 우리나라 좌파 선동가들 중에 아래 연세대의 김호기 교수처럼 사회학 교수들이 참 많다. 문제는 자신들이 모르는 경제문제에 대해 자신있게 이야기하고 사회학이라는 학문은 사회의 모든 현상에 대해 본인들이 전문성이 있다고 착각하게 하는 학문인 것 같다.
그런데 이들이 순진하게 생각하는 것처럼 실수요자만으로 효율적인 시장이 되지 않는다. 집은 워낙 큰 투자이고 융자로하는 구매이기 때문에 실수요자도 함부로 사지 못한다. 특히 우리 기대와는 달리 집값이 내려갈 때 수요가 느는게 아니라 준다. 실수요자가 청약을 안하면 공급도 안된다.
설혹 집값이 내려가도 그것을 구매할 수 없거나 구매할 의사가 없는 국민이 상당수 존재한다. 이들이 임대할 주택이 있어야 한다. 즉 자가비율 100%인 사회는 없다. 임대 주택이란 누군가가 여러 채를 보유해야 가능한 것이다.
아래 주장과 댓글들을 보라. 얼마나 무식들을 자랑하는지. 보유세를 높이는 것은 주택 보유의 비용을 항구적으로 올리는 일이고 그래서 임대료를 올리게되고 보유비용이 높아지니 소득이 적은 서민의 주택보유는 더 어렵게 하는 일이다. 경제는 일면만 보고 그 연결성을 무시하면 연금도 없이 집 한 채 임대료로 살고 있는 노인 빈곤층을 자살로도 내몰수 있는 일이다.
그래서 모든 경제 정책은 과격하면 안된다. 이 사회의 구성원의 일부는 기존 질서를 믿고 투자해서 근근하게 살아가고 있기 때문이다.
3. 주택의 헬조선을 외치는 분들 보시라
아래 도표들은 OECD가 발간하는 Housing Affordability Report (2017)에서 가처분 소득대비 주거비용의 비중을 나타내는 도표들이다. (보고서는 최근에 Update되었지만 2014년 부근 자료로 만들어진 통계들이다.)
뭐 젊은 세대가 집 사기를 포기하고 집 값이 너무 비싸다고?
그래서 헬조선이라고? 물론 집 값은 언제나 비싸다. 중산층 이하에게는 언제나 가장 큰 구매 항목이다.
만약 한국이 집 값이 비싸서 구매를 포기한다면 다른 나라는 다 길거리에 나 앉아야 한다.
언제나 대도시에 제일 좋은 집들은 중산층의 구매 범위 밖이다. 과거와 달라진 것은 과거에 정부의 가격 통제로 실질가격과 분양가가 크게 달라 재수 좋은 서민들이 내 집을 할인 받아 사는 기회가 있었다는 것이다. 하지만 어떤 통계를 보든 저소득층이나 중산층이나 한국의 주거 비용은 가장 싼 나라에 속한다.
과거에 지하나 연립주택부터 시작하는 사람들이 많았다면 지금은 소득수준에 비해 집에 대한 품질의 기대치가 더 빨리 올라갔다는 것이 차이일 것이다.
첫 그래프는 가처분 소득 대비 주거비용 (막대그래프는 임대, 세모는 자가비용).
두번째 그래프는 가처분 소득 대비 임대비중.
세번째 그래프는 소득 5분위 중에서 최하 소득층과 3분위 소득계층의 주택융자 비중.
네번째 그래프는 최하위 소득계층 중에서 가처분 소득의 40% 이상을 주거비용으로 사용하고 있는 인구 구성의 비율이다.
제발 대한민국을 욕하더라도 사실에 입각해서 하자. 그리고 주택가격 조금 오른다고 나라 거덜나지도 않고 억압한다고 저소득층 위하는 일도 아니다.
통계가 의심되시는 분들은 통계청과 국토부에 문의하시라. 내게 하지 마시고.
4. 과도한 양도소득세 누가 손해보는가?
청년들이 이번 정부규제 중에 양도 차익이 2억 이상되는 것에 대해 무려 75%를 정부가 세금으로 빼앗겠다는 것에 환호하는 것 같다. 그런데 양도세라는게 결국 집값에 전이되는 것이다. 그 2억이라는 기준도 웃기는 것이다. 만약 10억을 한달 투자해서 2억이 과하다고 하자. 그런데 30년전에 투자해서 2억을 벌면 이 것도 과한 수익인가? 우리나라의 양도차익에 대한 장기보유에 대한 고려가 너무 적어서 장기 보유해서 장기 보유자가 페날티를 받는 나라다. 대부분의 나라는 물가 상승률을 반영한다.
두번째는 이러한 과도한 양도소득세는 결국 젊은이의 노후를 불안하게하고 재산형성에 역기능을 하고 삶의 변화에 따른 맞는 주택의 선택을 제한하여 젊은이들에게 더 손해다.
젊은이들은 소득으로 인해 작은 집으로부터 시작해야한다. 그리고 소득이 늘고 가족이 늘게됨에 따라 집을 키워 가야 하는데 집을 팔 때마다 이익을 정부가 다 가져가면 재산에 의한 증식은 없고 내 근로소득으로만 집을 키워야한다. 그러면 집을 키우는데 엄청난 제약이 따른다. 당신이 지금 무주택자라고 환호할지 모르지만 집을 사고 난 후에는 그 세금은 당신이 강탈당할 돈이다. 한수만 더 생각하면 집을 다 키우고 자녀들이 떠나가는 장년충보다 집을 키울 청년층에 훨씬 불리한 조치라는 것을 알 수 있다.
선진국들에서는 그래서 첫 집을 팔고 아무리 큰 이익이 나도 다시 사는 집이 판집보다 비싼 것을 사면 양도세를 100% 면제하는 제도를 종종 시행한다. 그래야 중산층이 큰 집을 사고 그게 노후에 가난으로 빠지지 않는 길이기 때문이다.
5. 싼 집값에 대한 환상
[집값보다 융자가 우선이다]
세금폭탄으로 집 값이 얼마나 내려갈까? 5억짜리 집이 1-2억이 되면 나라가 망한다. 10% 내려서 4억 5천이 되어도 큰 충격이다. 그렇게 되면 5억에 못살터인데 4.5억이라 살 수 있는 사람이 얼마나 늘까? 5천만원을 30년 주택융자로 늘려도 월 부담액은 얼마 안된다. 즉 가격 인하 보다 싼 이자의 융자를 쉽게해주는게 주택 구매능력을 훨씬 더 키워준다. 그것은 주택은 아주 긴 장기 대출로 사기 때문이다. 그런데 대출을 막았다. 집 값 내려도 더 못 사게 만든 조치인데 환호한다.
그리고 5천만원 더 주고 샀어도 나중에 7억받고 팔었다고 정부가 1.5억 세금으로 떼어가는 경우와 이런 징벌적 세금폭탄을 안 맞는 경우를 상정해보자. 어느 경우가 당신의 재산축적에 유리한 경우인가? 난 아무리 생각해도 내가 영원히 집 살 능력이 없을 것이라고 남의 재산축적이 배 아픈 경우 아니고는 이런 정책에 환호하는 계산법을 이해할 수가 없다.
출처 국토부
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6. 소형주택에만 살라는 세금들
우리나라에서 주택융자에 따른 금융비용을 소득세에서 공제하는 범위를 연소득 3,000만원 이하 소형주택(국민주택)으로 한정하고 있다. 즉 소득이 조금 늘거나 규모가 커지면 세액공제가 0으로 돌변한다.
다른 나라들은 주거비용이 가계지출에 큰 비중이라 소득과 규모에 상관없이 비용으로 소득세 산정시 공제를 해준다.
부동산 소유를 죄악시하고 중산층이 쾌적한 주택에 사는 것을 불온하게 보는 견해가 세법에도 고스란히 녹아있다.
7. 저소득층(서민) 주택문제 해결
일부는 주택 가격에 대한 정부의 계엄적 시장개입에 대해 저소득층의 주택 구입 가능성을 높이기 때문에 지지한다고 한다. 이 논리를 검증해 보자. 주택 가격이 100이라서 능력이 90인 사람들이 집을 못사니 90으로 내리면 그 이하 능력이 80인 사람은 또 남아 있다. 그래서 그 수준으로 또 내리면 그 이하의 서민은 또 남아있다. 결국 주택가격이 공짜가 되야한다는 주택 공공재 주장과 같다.
그럼 필수재이며 거액인 주택에 대해 저소득층에 대한 정부의 역할은 무엇인가? 공공주택이다. 확실하게 보호대상을 위한 주택복지 정책으로 공공주택을 공급한다.
복지를 시장에서 해결하려는 무리수가 무리한 정책을 부르는 우리나라의 고질적인 병이다. 시장에 개입하는 순간 시장에 숱한 역기능만 나고 저소득층 주택문제는 그대로 남는다. 강남3구의 주택가격이 소위 서민 또는 주거소외층과 무슨 관련이 있나?
빈곤계층의 주택복지 하라고 세금 내고 LH, 서울시 주택공사가 있는 것이다. 그런데 그런 공사를 가지고 지방혁신도시 개발, 정부 비효율의 교과서적 사례가된 세종시 정부이전, 개성공단 개발시켜 부실덩어리가 된 토지공사에 주택공사를 합병했다. 그러니 공공주택 공급능력은 꽝일 수밖에. 그게 노무현 대통령의 소위 균형발전론이 가져온 결과 중에 하나다.
출처 중앙일보
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8. 규제 지속 가능한가?
여러 답글에서 언급된 것처럼 지속 가능하지 않다. 우선 거래실종으로 지자체의 세수가 급감한다. 소득세 부가세를 모두 중앙정부가 가져가는 이상한 구조때문에 주택거래 관련 세수는 지자체에게는 상당히 큰 비중이다.
더 큰 문제는 소위 서민 경제의 악영향이다. 거래가 죽으면 중개업자, 이삿짐 센타, 인테리어 업자, 도배꾼들 많은 사람들이 개점휴업에 들어간다. 대부분 경제적 약자들이 피해를 본다. 주택거래가 실종되면 건설 또한 위축된다. 일용직 근로자부터 일이 없어진다. 사실 계절적 고용수요 변동을 일으키는 두 산업이 농업과 건설업이다. 이러한 이유로 최경환 부총리시절 성장부진이 되자 첫번째 시도한 것이 주택경기 활성화다. 저소득층에 낙수효과가 즉각적으로 나타나는 거의 유일한 산업이기 때문이다.
표면 아래에서는 이사와 전세가 어려워진 주택 소비자들의 불만이 서서히 누적된다.
시장을 인위적으로 지지 누르는 일은 정부의 끝가지 간다는 허언에도 불구하고 가능하지 않다. 그래서 주택 투자를 선제적으로 한 사람들 (정부의 말 대로라면 투기꾼들)은 빙그레 미소를 짓는다.
그런데 이 정부에도 전직 투기꾼들 잔뜩 모아놓지 않았나? 청문회 때 보니 그렇던데.
9. 규제의 부작용 계산은 해 봤니?
이제 이 부진한 건설사들 숨통을 끊겠다는 부동산 정책을 시행한다. 경제를 언제까지 관치 충격으로 망치는지 보자.
http://m.yna.co.kr/kr/contents/?cid=AKR20170804127400002
10. 재산권 침해, 소송하세요
집을 사기로 했다가 이번 규제로 못 사게되거나 팔기로 했다가 못 팔아서 손해본 분들은 위헌소송과 정부를 상대로 손해배상 집단 소송을 시작하시라.
우리나라의 관치는 경제주체들이 끝까지 사법투쟁을 해야 고처질 아주 고질적인 악습이고 그래야 선진경제가 가능할 것 같다. 내가 변호사면 이런 일에 봉사하고 싶은 심정이다.
막대한 사업 손실을 입은 은행도 소송해야 하는데 금융위와 금감원 무서워서 엄두도 못 낼터이고. ㅠㅠ
http://m.mt.co.kr/renew/view.html?no=2017080410051818218&type=outlink&ref=http://m.facebook.com
11. 2014년 무슨 일이 있었나?
우리 사회의 집단 기억력은 얼마나 남아 있을까?
자립형 고등학교를 만들 때 이유 중에 하나가 강남 8학군의 교육집중과 부동산 가격으로 교육 격차를 고착화한다는 것이 었다. 그런데 폐지 가능성을 들고 나와 강남 8학군의 주택 가격을 흔들어 놓은게 누군가?
2014년 당시 정부가 세제의 공평성과 증세없는 복지확대의 꼼수를 겸해서 2주택자 임대소득에 대한 과세 계획을 들고 나왔었다. 노인들의 생계를 위협한다고 난리를 쳐서 취소된 정책이었다.
이번 조치를 취할 때, 임대사업자로 해서 과세대상의 사업소득이 되면 이제는 2주택자의 과세에 따른 노인들의 경제적 영향은 평가가 되었나? 공급이 차단되면 이 세금이 전세금과 월세로 전가되게 되어 있다. 그렇다면 전세와 주택가격의 격차는 더 줄어들어 갭투자의 가능성은 더 커진다.
http://cm.asiae.co.kr/view.htm?no=2014072020214746297&aceRef=http%3A%2F%2Fm.facebook.com%2F#ba
12. 주택가격은 왜 들썩이나?
한국의 주택가격이 저평가되어 있기 때문이다. 아래 OECD 데이터를 보시기 바란다.
청색 그래프는 주택 소유의 수익성이 장기 추세선에 비해 어디에 있는가를 말해 주는 것이다. 그간 주택가격 상승이 우리나라 과거 주택을 소유해서 얻었던 장기 수익선에 비해 40% 이상 낮다는 것을 보여준다. 일본보다도 더 심하고 비교 대상국에서 가장 크게 장기 추세선에게 이격이 발생하고 있다는 것을 알 수 있다.
반면 주황색 그래프는 가처분 소득대비 임대료의 가격이 장기 추세선에 비해 올라가서 형성되고 있는 것을 보여준다.
두 그래프를 함께 놓고 해석해 보면 임대료는 올랐는데 집값은 크게 저평가되어 있다는 것이다. 그러니 그러면 주택가격이 임대료에 비례해서 올라가는 것이 정상이다. 그 격차가 줄어드니까 갭투자가 가능해진 것이다. 시장의 데이터와 가격 변동은 이처럼 경제 원리에 따라 움직이고 거짓말을 하지 않는다.
그런데 원인을 투기꾼들 탓을 하고 있다. 경제 각료와 공무원들은 다 어디 갔는지 모르곘다.
소비수준 대비 주택가격이 어느 수준인지 아래 링크에 가면 더 자세한 데이타가 있다.
https://stats.oecd.org/Index.aspx?DataSetCode=HOUSE_PRICES
강남 주택 가격이 왜 경제에 미치는 영향을 다 무시하고 거래를 봉쇄할 국가적 위기 사태인지 나는 제대로 된 설명이 듣고 싶다.
출처 에버노트
케이콘텐츠
