[8.2대책] 강력한 부동산 규제로 건설업종 실적 주가 타격 예상
8.2 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제
주택시장 안정화 방안’ 발표
대출/세제/청약제도/재건축을 총망라한 강력한 부동산 규제로 당분간 주택 가격 및 거래량 하락(축소) 예상. 분양가 하락으로 재건축 진행 속도도 늦어질 것으로 예상되어 2018년 이후 대형 건설사 신규분양 공급은 축소될 전망
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이에 건설사 주택부문 실적은 성장 둔화가 불가피할 전망. 매출은 2019년부터 둔화되겠으나 수익성은 2018년부터 하락 가능
주택지표 부진 확인되며 건설업종 주가 조정 예상. 업종 내에서는 상대적으로 i) YTD 신규분양 공급 많아 2019년까지 실적 성장 이어갈 업체, ii) 공적임대주택 민간 투자사업 참여 많이 하는 업체, iii) 해외수주 회복 예상되는 업체들의 주가가 양호할 것으로 예상. 업종 내 최선호주 GS건설, 차선호주 대우건설 제시
8.2대책의 주요 내용은 i) 서울 전역, 경기 과천, 세종시의 투기과열지구 지정, ii) 서울 11개구, 세종시의 투기지역 지정, iii) 초과이익환수제 시행, 조합원 지위 양도 금지 및 분양권 전매 제한 등 재건축/재개발 규제 정비, iv) 양도소득세 강화, v) 다주택자 금융규제 강화, vi) 1순위 요건 강화 및 가점제 확대 등의 청약제도 개편, vii) 공적임대주택 공급 확대 등[fig01~06]
대출/세제/가격에 대한 규제 강화로 당분간 신규분양/기존주택/재건축 가격 및 거래량 둔화 예상. 시행 시기도 빨라 규제 적용 전 대출/거래 증가분도 제한적
11.3, 6.19 대책의 경우와 달리, 이번 대책으로 재개발/재건축 공급 비중 높은 대형사도 타격 예상. 재건축/재개발 규제 강화[fig01]에 더해, 대출 한도 축소, 일반 분양가 하락 영향으로 조합원 부담이 높아져 재건축 진행 속도가 늦어질 수 있기 때문. 분양물량 축소로 2019년 이후 건설사 매출 (성장) 둔화는 불가피
건설사 실적에의 영향은 매출보다 수익성에서 먼저 확인될 수 있을 것. 2016년 하반기 이후 준공정산이익 효과에 힘입어 건설사 주택부문 수익성은 꾸준히 상향되어 왔음. 그러나 주택매매시장 위축으로 하반기 미입주 risk가 높아진다면 마케팅비 및 금융비용 증가로 건설사 주택부문 수익성이 하락할 가능성도 있음
이번 대책으로 타격이 가장 클 업체는 YTD 분양 적고, 주택가격에 leverage가 큰 자체사업 중심의 업체일 것. 반면 거래량과 연동이 큰 업체는 상대적으로 실적 견조 예상. 입주잔금 위한 기존주택 처리 과정에서 거래량 증가 기대되기 때문. 신규분양 쏠림 효과가 둔화되는 점도 주택거래량에 긍정적.
한편, 이번 대책에서 우려되는 점은 전세난 악화임. 특히 평균 주택가격이 6억원이 넘는 서울의 경우, i) LTV/DTI 한도 축소로 임대수요 확대가 불가피한 상황에서 ii) 임대사업자 등록 과정에서 전세의 월세화가 가속화되며 임대료 상승까지 예상됨. 이러한 주택 거주비용 상승은 전반적인 소비 축소를 초래할 것
이에 전세난을 완화하기 위한 정부의 노력(공공주택, 공적임대주택 확대)이 가속화될 것으로 예상됨. 그 과정에서 LH/민간 참여형 공공주택 등의 신규사업 기회가 증가할 것으로 기대됨. 사업참여 정도에 따라 업체별 실적 차별화 가능
분석리서치 | KTB투자 김선미 매일경제
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