‘사업대행자 방식’ 도시정비사업 확산
신탁 정비사업의 진화
'시행자 방식'에서 '대행자 방식' 보폭 넓혀
신탁회사가 재개발·재건축 조합을 대신해 사업을 이끌어가는 ‘사업대행자 방식’의 도시정비사업이 확산되고 있다.
코람코자산신탁이 사업 대행자 방식으로 재개발하기로 양해각서(MOU)를 맺은 서울시 도봉구
도봉 2구역 항공사진. /코람코자산신탁 제공
19일 조선비즈가 정비사업을 활발히 진행하는 6개 주요 신탁사를 취재한 결과, 전국 13곳에서 대행자 방식의 도시정비사업이 진행되고 있거나 계획 중인 것으로 파악됐다.
신탁사의 사업대행자 방식은 조합이 설립된 상태에서 조합을 대신해 신탁사가 사업을 맡는 방식이다. 조합 없이 사업을 진행하는 ‘시행자 방식’과 차별된다.
한 신탁사 관계자는 “시행자 방식과 대행자 방식을 구별짓는 가장 큰 기준은 조합의 유무”라며 “두 방식 모두 신탁사가 하는 역할은 비슷하지만 시행자 방식은 신탁사의 책임이 크고, 대행자 방식은 조합과 신탁사가 리스크를 분담한다”고 설명했다.
신탁사 정비사업 시행자 방식과 대행자 방식 추진절차도. /한국토지신탁 자료 편집
신탁사가 금융회사로 분류되기 때문에, 시행자 방식의 경우 사업장 부채가 신탁사 부채로 잡히지만 대행자 방식은 조합이 시행자라, 사업 진행에 따른 부채가 잡히지 않는 것도 차이가 있다.
신탁 재건축 초기에는 여의도·강남 등 서울 주요 재건축 단지를 중심으로 시행자 방식의 신탁 재건축이 주로 진행됐지만 최근에는 대행자 방식의 사업도 늘고 있다.
동작구 흑석 11구역 재개발 사업은 한국토지신탁이 대행자 방식으로 사업을 진행하기로 했고, 도봉2구역 재개발 사업도 코람코자산신탁이 대행자 방식의 사업을 진행하기로 하고 양해각서(MOU)를 맺었다. 한국자산신탁은 인천과 대구, 청주에서 4개 사업장, 대한토지신탁은 남양주, 인천 등 2개 사업장 등을 맡았다. KB부동산신탁도 최근 대행자 방식의 정비사업을 검토 중인 것으로 알려졌다.
대행자 방식은 서울을 제외한 수도권과 지방 광역시에서 먼저 진행됐다. 한국토지신탁은 부산 동삼1구역 재개발 사업, 대전 용운주공 재건축 사업을 대행자 방식으로 수주했고, 부산 범일3구역 도시환경정비사업과 인천 학익1구역 재개발도 대행자 방식의 사업이 추진되고 있다. 코람코자산신탁은 지난해 안양시 호계동 일대 재건축 사업을 대행자 방식으로 수주했다.
지방에서 대행자 방식의 수주가 먼저 이뤄진 이유는 서울보다 대부분 사업 규모가 작은 데다 상대적으로 수익성이 낮아 자금 투입 없이는 진행되기 어려운 사업이 많았기 때문이다.
대행자 방식은 이미 조합이 설립됐지만 사업성이 떨어지거나 자금 부족으로 사업이 잘 진행되지 않는 사업장에 적합하다. 사업이 진행되다 좌초된 사업장에 자금력을 가진 신탁사가 들어가 사업을 재개시키는 식으로 진행된다.
최근 주택도시보증공사(HUG)가 대행자 방식으로 진행하는 신탁사에 분양보증과 사업비 지급 보증을 승인한 것도 대행자 방식의 신탁 정비사업에는 호재다.
지난해부터 도정법 개정안 시행으로 신탁사들이 도시정비사업에 적극적으로 뛰어들 수 있는 발판이 마련됐지만, 신탁사의 대행자 방식 사업은 전례없던 터라 HUG 보증제도가 적용되지 않았다.
지난해 말 HUG가 자체적으로 규칙을 개정해 대행자 방식 사업에도 보증을 해주기로 결정하면서 코람코자산신탁의 경기 안양 호계동 재개발사업이 지난해 분양보증을 받았고, 한국토지신탁의 대전 용운주공 재건축 사업이 보증을 받아 사업비를 조달했다. 조만간 분양보증도 받을 것으로 알려졌다.
신탁사 관계자는 “조합설립인가 이후 사업이 지지부진한 곳을 중심으로 대행자 방식의 신탁 정비사업이 늘어날 가능성이 클 것으로 전망한다”고 말했다.
조선비즈
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http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/07/18/2017071802665.html?main_hot2#csidx2b1d36bb523789683c4d96c5680d9c6
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